인천지방법원 2025타경936. 청운아파트 1동 5층 502호, 전용 61.92㎡ 아파트입니다. 감정가는 160,000,000원이고 두 차례 유찰되어 최저매각가는 78,400,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 이하라 강한 할인처럼 보이지만, 이 사건에서는 최저가 자체가 경제적 취득원가를 뜻하지 않습니다. 을구 순위9번 주택임차권자 윤홍철의 전입신고는 2022.06.14, 점유개시는 2022.06.15이고 자료상 대항력이 있는 임차인으로 판정되어 있습니다. 임차권등기에는 보증금 155,000,000원이 기재되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.

이 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 부담할 미배당 보증금이 커지므로, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 보증금 수준인 약 155,000,000원에 수렴합니다. 따라서 현재 최저가 78,400,000원을 최근 거래가격과 직접 비교해 “싸다”고 평가하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처

현재 자료상 말소기준은 2025.03.24 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2022.06.14 전입신고와 2022.06.15 점유개시가 확인되고, 을구 순위9번 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시되어 있습니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시된 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차권등기에는 임대차계약일자가 2022.05.07과 2022.07.11로 기재되어 있고, 보증금은 각각 155,000,000원으로 표시되어 있습니다. 동일 임차권의 계약 내역을 310,000,000원으로 중복 합산하지 않고 155,000,000원을 권리분석 기준 보증금으로 봅니다. 확정일자는 첫 계약에 없고 두 번째 계약에 2024.12.13이 기재되어 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교

청운아파트 전용 61.92㎡ 거래 표본은 3건입니다. 시세 데이터상 최근12개월 평균은 146,666,666원, 최신 거래는 155,000,000원입니다. 다만 실제 표본 거래월은 2021.07과 2022.01로, 2026년 경매 시점과는 시간 차이가 큽니다. 따라서 이 표본만으로 현재 시세를 정밀하게 확정할 수는 없지만, 적어도 실질취득 약 155,000,000원이 제공된 평균보다 낮지 않다는 점은 분명합니다.

최저가 78,400,000원은 시세 데이터상 최근12개월 평균의 53.5%로 보이지만, 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 반영하지 않은 숫자입니다. 권리까지 반영한 실질취득 기준은 약 155,000,000원으로, 평균 146,666,666원보다 높고 최신 거래 155,000,000원과 같습니다. 따라서 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 총 청구 162,566,475원 중 76,588,800원이 배당되고 85,977,675원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 별도로 매각물건명세서상 대항력 있는 임차권의 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 실질취득을 분리해서 봐야 한다

회차가 내려갈수록 낙찰가 자체는 낮아지지만 채권 미배당은 커집니다. 특히 이 사건은 매각물건명세서가 대항력 임차권의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있으므로, “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 논리를 그대로 적용하면 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 전용 61.92㎡입니다.
• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 석암초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·학교 등이 있는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 502호입니다. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 6미터 포장도로를 이용하고 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 1,693,000원/㎡입니다.
• 환금성. 단지 규모가 8세대로 작고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 2.0회입니다. 제공된 경매 통계의 낙찰률은 0.0%로 표시되어 있어 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수액 확인. 을구 순위9번 주택임차권의 보증금 155,000,000원과 실제 배당액을 기준으로 매수인이 인수할 잔액을 매각 직전 다시 계산해야 합니다.
• 동일인 여부 확인. 신청채권자와 임차권자의 이름은 같지만 식별정보 표기가 880306-*******과 880326-*******으로 다릅니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성까지 포함해 원본 확인이 필수입니다.
• 최저가 착시 배제. 78,400,000원을 시세와 직접 비교하지 말고, 인수액을 더한 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
• 실거래 최신성 점검. 제공된 거래 표본은 2021.07~2022.01입니다. 2026.09.09 입찰 시점의 현재 거래가격은 별도로 재확인할 필요가 있습니다.
• 소규모 단지 환금성. 8세대 단지이므로 매수·매도 수요와 금융 취급 조건을 대단지 아파트와 동일하게 가정하지 않는 편이 안전합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 등 실제 매수인 부담 가능 항목을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 입찰 직전 원본으로 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “155,000,000원 실질취득”을 봐야 한다

이 사건의 핵심은 두 차례 유찰된 낮은 최저가가 아닙니다. 2022.06.14 전입, 2022.06.15 점유개시를 바탕으로 대항력이 인정된 임차권이 있고, 등기상 보증금은 155,000,000원입니다. 매각물건명세서는 이 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

따라서 현재 최저가 78,400,000원을 보고 감정가 대비 49%의 할인이라고 평가할 수 없습니다. 실질취득은 약 155,000,000원 수준으로 보아야 하고, 이는 제공된 최근12개월 평균 146,666,666원보다 높으며 최신 거래 155,000,000원과 같은 수준입니다. 여기에 8세대 소규모 단지, 2회 유찰, 임차권자와 신청채권자의 동일인 여부 확인 이슈가 겹칩니다. 가격은 싸 보이지만 권리를 반영하면 싸지 않은 물건입니다. 이 사건의 입찰 판단은 최저가가 아니라 임차보증금 미배당 잔액과 실질취득가에서 시작해야 합니다.