인천지방법원 2025타경936. 주안동 청운아파트 1동 5층 502호, 전용 61.92㎡ 아파트입니다. 표면 가격만 보면 감정가 160,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 54,880,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격 하락이 아니라 윤홍철 명의의 주택임차권등기입니다. 주민등록일자는 2022.06.14, 점유개시일자는 2022.06.15이고 임차보증금은 등기내용상 155,000,000원입니다. 이 임차권은 경매개시결정 2025.03.24보다 앞서며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 54,880,000원에 낙찰된다고 해서 5천만원대 아파트를 취득하는 구조가 아닙니다. 현재 회차의 매각대금에서는 집행비용 1,387,840원을 제외한 53,492,160원이 신청채권자 윤홍철에게 배당되는 구조로 계산돼 있습니다. 이 배당액이 임차보증금 채권에 충당되는 구조라면 보증금 기준 미변제 잔액은 101,507,840원이고, 낙찰가와 합한 실질 부담은 156,387,840원 수준입니다. 경매비용 때문에 총 부담이 보증금 155,000,000원 부근에서 형성되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경936 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 976-8 청운아파트 1동 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 61.92㎡ · 5층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 조수옥 (2022.07.07 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 54,880,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤홍철 / 162,566,475원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 경매보다 먼저다
현재 등기부상 과거 국민은행·하나은행·중소기업은행·수협은행 근저당과 2023년 김현호 가압류는 모두 이미 말소돼 있습니다. 현재 사건에서 중요한 순서는 윤홍철의 전입·점유 → 임차권등기 → 강제경매개시결정입니다. 자료상 말소기준으로 계산된 2025.03.24 강제경매개시결정보다 임차인의 주민등록과 점유, 임차권등기가 모두 앞서므로 이 임차권은 단순 소멸 권리가 아니라 매수인에게 대항할 수 있는 인수 검토 대상입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤홍철 | 제5층 제502호 61.92㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 155,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인 1명. 등기내용에는 임대차계약일자 2022.05.07 및 2022.07.11, 주민등록일자 2022.06.14, 점유개시일자 2022.06.15, 확정일자 (1) 없음·(2) 2024.12.13으로 기재돼 있습니다. 배당요구는 2025.01.22 접수돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득가’로 봐야 한다
청운아파트는 총 8세대, 2002.08.29 준공입니다. 전용 61.92㎡ 거래 표본은 3건이며, 2022.01 5층 155,000,000원, 2021.07 5층 155,000,000원, 2021.07 2층 130,000,000원입니다. 집계 평균은 146,666,666원, 최신 거래는 155,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 61.92㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2021.07 | 61.92㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2021.07 | 61.92㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 146,666,666원 |
최저가 54,880,000원만 놓고 보면 시세 집계 평균의 37.4%로 보이지만, 이 수치는 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 기준이 될 수 없습니다. 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득 기준 약 155,000,000원은 집계 평균 146,666,666원의 약 105.7%이고, 최신 거래 155,000,000원과는 사실상 같은 수준입니다. 즉 3회 유찰됐어도 실질적으로 시세보다 싸다고 말할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,387,840원 |
| 1. 경매개시결정 · 윤홍철 | 162,566,475원 | 53,492,160원 |
| 신청채권 미배당 | - | 109,074,315원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 미배당 109,074,315원은 신청채권 162,566,475원 기준입니다. 임차보증금 자체는 등기내용상 155,000,000원이며, 매각물건명세서상 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 최저가 | 윤홍철 배당 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 109,074,315원 |
| 4회 유찰 시 | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 125,241,963원 |
| 5회 유찰 시 | 26,891,200원 | 26,007,158원 | 136,559,317원 |
회차가 더 내려가도 신청채권자에게 돌아가는 배당액이 함께 줄어듭니다. 대항력 있는 임차보증금의 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조에서는 낙찰가만 내려가고 총 취득 부담까지 같은 비율로 내려가는 것이 아닙니다. 이것이 이 사건에서 54,880,000원이라는 숫자보다 임차보증금 155,000,000원을 먼저 봐야 하는 이유입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 석암초등학교 북동측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·학교 등이 소재하는 주거지대로 주위 여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 502호. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 세로장방형 평지이며 본건 서측으로 폭 약 6미터 포장도로를 이용합니다. 토지이용상황은 아파트입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 단지이고 확인된 실거래 표본도 3건이라 대단지 아파트보다 매수층과 가격 표본이 제한적일 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득가 확인. 현재 최저가 54,880,000원을 시세와 직접 비교하지 말고, 임차보증금 미배당 인수액을 더한 총 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 155,000,000원 원본 확인. 임차권등기명령 결정문·임대차계약서·배당요구·매각물건명세서를 대조해 보증금 채권의 정확한 범위와 배당 충당관계를 확인해야 합니다.
- 윤홍철의 이중 지위 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 윤홍철로 기재돼 있으므로 임차보증금 채권과 신청채권 162,566,475원의 관계를 확인해야 합니다.
- 우선변제 순위 확인. 임차권등기에는 확정일자 (1) 없음·(2) 2024.12.13이 기재돼 있으므로 실제 배당순위와 배당액을 원본 배당관계로 검증해야 합니다.
- 소규모 단지 시세 검증. 8세대, 거래 표본 3건이므로 146,666,666원의 집계 평균만으로 현재 시세를 단정하기 어렵습니다. 개별 호수 상태와 실제 매도호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세와 최우선변제 여부에 따라 실제 배당과 추가 부담이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,488만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 54,880,000원이지만, 가장 중요한 숫자는 임차보증금 155,000,000원입니다. 대항력 있는 임차권의 보증금이 매각대금으로 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하기 때문에, 유찰이 반복될수록 낮아지는 최저가를 그대로 투자 메리트로 볼 수 없습니다.
실질취득 기준 약 155,000,000원은 실거래 집계 평균 146,666,666원보다 약 5.7% 높고, 최신 거래 155,000,000원과 같은 수준입니다. 여기에 3회 유찰, 총 8세대의 소규모 단지, 임차권자와 신청채권자가 모두 윤홍철로 기재된 특수관계 확인 필요까지 겹칩니다. 최저가만 보면 할인, 총 부담으로 보면 시세 수준 이상. 이 물건은 싸게 내려온 경매라기보다 대항력 임차보증금 인수 구조를 정확히 계산해야 하는 고난도 사건으로 보는 편이 맞습니다.
