인천지방법원 2025타경951. 계산동 광백오피스텔 804호입니다. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부상 소유자는 지용태이며, 2021년 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2022.01.28 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 소유권 취득일이 아니라 2021.04.20 임차인 문근섭의 주민등록일입니다.
문근섭은 2021.03.02 임대차계약, 2021.03.04 확정일자, 2021.04.16 점유개시, 2021.04.20 주민등록을 갖췄습니다. 반면 말소기준권리인 허송의 근저당은 2023.01.31 설정됐습니다. 즉 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 먼저이므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 2024.05.13 등기된 임차권 자체는 근저당보다 늦지만, 그보다 앞서 성립한 대항력을 보유하고 있어 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 미변제 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경951 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 942-27 광백오피스텔 804호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 계양대로205번길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 8층 건물 내 804호 |
| 소유자 | 지용태 (2022.01.28 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 121,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 임차인이 먼저다
임차인 분석
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문근섭 | 8층 804호 70.65㎡ 전부 · 주거 | 120,000,000원 | 2021.04.20 / 2021.03.04 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
문근섭은 배당요구도 했고, 2024.05.13 임차권등기가 접수되어 있습니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시된 구조입니다. 보증기관 대위·승계 건이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 유찰별 실질취득 — 최저가 하락이 그대로 이익이 아니다
현재 회차 최저가는 121,100,000원이고, 배당가정상 집행비용 2,495,400원을 먼저 제외한 뒤 임차인 문근섭에게 118,604,600원이 배당됩니다. 보증금 120,000,000원 중 1,395,400원이 남아 매수인이 인수하므로 현재 실질취득액은 122,495,400원입니다.
| 회차 | 최저가 | 임차인 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 121,100,000원 | 1,395,400원 | 122,495,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 84,770,000원 | 37,155,860원 | 121,925,860원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 59,338,999원 | 62,129,103원 | 121,468,102원 |
③ 예상배당표 (매각가 121,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,495,400원 |
| 1. 임차인 문근섭 보증금 | 120,000,000원 | 118,604,600원 |
| 2. 근저당권 · 허송 | 37,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 43,919,644원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 44,927,662원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 문근섭 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 매각대금 121,100,000원이 집행비용과 임차인 배당으로 전부 소진됩니다. 문근섭의 미배당 보증금 1,395,400원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 국세·지방세의 실제 법정기일과 우선순위가 반영되면 실제 배당 및 임차인 미배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 세금압류 — 소멸 여부와 배당순위는 별개
말소기준권리 뒤에는 국세·공단·지방자치단체 압류가 이어집니다. 등기상 매각으로 소멸하는 권리들이지만, 제공 자료에는 국세·지방세 압류 6건과 함께 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있다는 경고가 있습니다.
- 2024.02.26. 국 압류 · 북대전세무서장
- 2024.07.12. 국민건강보험공단 압류
- 2024.12.17. 대전광역시 서구 압류
- 2024.12.20. 대전광역시 서구 압류
- 2025.03.26. 인천광역시 계양구 압류
- 2025.04.01. 대전광역시 유성구 압류
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 계양구 계산동 부평초등학교 서측 인근으로, 단독·다세대주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 경인교대입구역이 있어 대중교통 이용편익이 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 임차권등기에는 8층 804호 70.65㎡ 전부를 주거로 사용한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 8층 건물 내 804호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 10m 내외 도로에 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 현재 회차는 최저가 121,100,000원만 보지 말고 인수 1,395,400원을 더한 122,495,400원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰 시 인수액이 37,155,860원·62,129,103원으로 커져 실질취득액은 크게 내려가지 않습니다.
- 임차보증금 원본 확인. 문근섭의 계약·점유·전입·확정일자와 120,000,000원 보증금 지급관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 관계인 확인. 임차권자와 강제경매개시결정 채권자가 문근섭으로 동일하므로 경매신청채권의 원인과 임대차 실체를 함께 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 6건의 실제 법정기일을 확인해 임차인 배당 감소 및 인수 증가 가능성을 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔, 임차권에는 주거로 기재되어 있으므로 입찰 전 관련 공부와 이용현황을 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 통하지 않는 물건
이 사건의 핵심은 감정가 173,000,000원이 121,100,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 문근섭의 120,000,000원 보증금이 말소기준권리보다 앞선 대항력을 가진다는 점입니다. 현재 회차에서는 배당가정상 1,395,400원만 인수하지만, 다음 회차에서는 37,155,860원, 그다음에는 62,129,103원으로 인수액이 증가합니다. 그래서 실질취득액은 122,495,400원 → 121,925,860원 → 121,468,102원으로 거의 고정됩니다.
여기에 국세·지방세 압류 6건의 실제 우선순위가 배당을 바꿀 수 있고, 임차권자와 강제경매 채권자가 문근섭으로 동일하다는 확인 포인트도 있습니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없는 인수형 경매입니다. 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금의 실제 인수액과 세금 배당순위를 어디까지 확정하느냐입니다.
