인천지방법원 2025타경1007. 인천 부평구 부평동 대호파크빌 2층 201호, 다세대주택입니다. 감정가는 105,000,000원인데 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 36,015,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 인수 구조를 먼저 봐야 합니다. 임차인 서승용은 2021.07.01 전입했고 확정일자는 2021.05.26이며, 점유개시는 2021.06.24입니다. 말소기준권리인 2022.05.02 에스비아이저축은행 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리되어 있습니다.
매각물건명세서에도 을구 순위 3번 주택임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다. 현재 최저가 36,015,000원을 전제로 집행비용 1,048,270원을 제외하면 임차인에게 34,966,730원이 배당되고, 남은 70,033,270원이 낙찰자에게 넘어옵니다. 따라서 실제 부담은 낙찰가와 인수액을 합친 106,048,270원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1007 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 767-93 대호파크빌 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호 · 사용승인일 2008.08.04 |
| 소유자 | 김영래 · 2021.06.24 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 36,015,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 과거 청산농업협동조합 근저당권은 2021.06.24 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2022.05.02 주식회사 에스비아이저축은행 가압류 24,388,305원입니다. 그 뒤 국민행복기금 가압류, 부천시 압류, 씨엠피자산관리대부주식회사 가압류, 서민금융진흥원 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 순위 자체가 아니라 임차인의 선행 대항력입니다. 서승용은 2021.06.24 점유를 시작하고 2021.07.01 전입했으며, 2021.05.26 확정일자도 갖췄습니다. 2024.04.15 임차권등기명령에 따라 을구 순위 3번 주택임차권이 등기됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유가 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있으나, 보증금 전액을 배당받지 못하면 부족분은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 보증금 미배당액이 낙찰자 부담
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서승용 | 2층 201호 35.46㎡ 전부 | 2021.07.01 / 2021.05.26 | 105,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 보증기관 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 36,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,048,270원 |
| 1. 임차인 서승용 보증금 | 105,000,000원 | 34,966,730원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 24,388,305원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 7,954,300원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 씨엠피자산관리대부주식회사 | 25,606,801원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,616,767원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 서승용 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에서는 집행비용 1,048,270원을 제외한 34,966,730원이 임차인 보증금에 배당되고, 부족분 70,033,270원을 매수인이 인수합니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평2동행정복지센터 남서측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철1호선 동수역이 있어 대중교통 상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호이며 사용승인일은 2008.08.04입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·도시가스설비·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지 서측 및 북측으로 세로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(하하골마을 주거환경개선사업지구)·가로구역별 최고높이 제한지역·절대보호구역(무지개유치원)·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액 확인. 현재 회차 기준 36,015,000원에 낙찰돼도 인수액 70,033,270원이 있어 실질 부담은 106,048,270원입니다.
- 유찰 착시 경계. 4회 유찰 시 매각가 25,210,500원·인수액 80,643,289원, 5회 유찰 시 매각가 17,647,350원·인수액 88,070,302원으로 인수액이 커집니다.
- 임차권 원본 대조. 임차보증금 105,000,000원, 전입 2021.07.01, 점유개시 2021.06.24, 확정일자 2021.05.26 및 배당요구 내역을 직접 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 서승용과 강제경매 채권자 서승용이 동일한 이름이므로 임대차의 실체와 보증금 지급관계를 점검해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 을구 순위 3번 임차권등기의 미배당 보증금 잔액이 매수인에게 인수된다는 기재를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “36,015,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 착시는 감정가 105,000,000원이 36,015,000원까지 내려왔다는 숫자만 보는 것입니다. 서승용의 보증금은 105,000,000원이고, 전입·점유가 말소기준 가압류보다 앞서 대항력이 있습니다. 현재 매각가를 기준으로 배당받지 못하는 70,033,270원은 매수인이 인수하므로, 낙찰자의 실질 부담은 106,048,270원입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 임차인의 미배당 보증금이 반대로 늘어납니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다. 별도의 실거래 시세 자료가 없어 실질취득액이 시장가격보다 유리한지도 확인할 수 없습니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 크게 내려왔지만, 매수인이 실제 부담할 돈은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
