인천지방법원 2025타경1007. 부평동 대호파크빌 2층 201호 다세대주택입니다. 감정가는 105,000,000원이고 2회 유찰돼 최저매각가는 51,450,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 인수입니다. 임차인 서승용은 2021.06.24 점유를 시작하고 2021.07.01 주민등록을 마쳐, 2022.05.02 설정된 말소기준권리인 에스비아이저축은행 가압류보다 앞선 대항력을 갖습니다.
서승용의 임차보증금은 105,000,000원이고 확정일자는 2021.05.26입니다. 배당요구도 했지만 현재 최저가를 기준으로 집행비용 1,326,100원을 먼저 빼면 임차인에게 배당되는 금액은 50,123,900원뿐입니다. 부족한 54,876,100원은 매수인이 인수합니다. 즉 낙찰가 51,450,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1007 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 767-93 대호파크빌 2층 201호 · 도로명 인천광역시 부평구 안남로41번길 7 |
| 용도 / 위치 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호 |
| 사용승인일 | 2008.08.04 |
| 소유자 | 김영래 · 2021.06.24 매매 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 51,450,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서승용 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
말소기준권리는 2022.05.02 에스비아이저축은행 가압류 24,388,305원입니다. 그 뒤 국민행복기금 가압류, 부천시 압류, 씨엠피자산관리대부 가압류, 서민금융진흥원 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.04.15 등기된 주택임차권도 등기 순위 자체는 말소기준권리 뒤이지만, 임차인의 실제 점유·전입은 말소기준보다 앞섭니다.
임차인 분석
| 임차인 | 임차범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서승용 | 2층 201호 35.46㎡ 전부 | 105,000,000원 | 2021.07.01 / 2021.05.26 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 임대차계약일은 2021.05.22, 확정일자는 2021.05.26, 점유개시일은 2021.06.24, 주민등록일은 2021.07.01입니다. 배당요구가 확인되어 우선변제권도 행사하지만, 현재 매각대금으로 보증금 전액을 변제할 수 없습니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 거의 그대로
이 사건의 구조는 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 보증금 잔액이 늘어나는 형태입니다. 따라서 최저가 하락만 보고 가격 메리트가 커졌다고 볼 수 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 51,450,000원 | 54,876,100원 | 106,326,100원 |
| 3회 유찰 · 34% | 36,015,000원 | 70,033,270원 | 106,048,270원 |
| 4회 유찰 · 24% | 25,210,500원 | 80,643,289원 | 105,853,789원 |
따라서 이 물건은 최저가 51,450,000원을 기준으로 시세와 비교하면 안 됩니다. 가격 판단의 기준은 실질취득 약 105,000,000원 수준이어야 합니다. 실제 거래시세와의 우열은 별도의 최신 실거래 원본을 확인한 뒤 이 실질취득액을 기준으로 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 1. 임차인 서승용 보증금 | 105,000,000원 | 50,123,900원 |
| 2. 에스비아이저축은행 가압류 | 24,388,305원 | 0원 |
| 3. 국민행복기금 가압류 | 7,954,300원 | 0원 |
| 4. 씨엠피자산관리대부 가압류 | 25,606,801원 | 0원 |
| 5. 서민금융진흥원 가압류 | 11,616,767원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 서승용 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 50,123,900원이 배당되고 54,876,100원이 남습니다. 이 미배당 잔액이 매수인 인수액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호입니다.
- 주위환경. 부평2동행정복지센터 남서측 인근이며 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철1호선 동수역이 있어 대중교통 상황은 무난합니다.
- 도로. 토지 서측 및 북측으로 세로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(하하골마을 주거환경개선사업지구), 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 건물 상태. 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가만 보지 말 것. 현재 최저가 51,450,000원에 미배당 보증금 54,876,100원을 합친 총 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 부근에서 거의 변하지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 2021.06.24 점유, 2021.07.01 전입, 2021.05.26 확정일자 및 2024.04.15 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 가장임차인 의심 메모 확인. 관계인 가능성에 대한 근거와 실제 임대차대금 지급관계를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현황조사와 실제 점유상태를 확인해 인도·명도 필요 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “약 105,000,000원 실질부담”을 봐야 한다
이 물건의 함정은 단순합니다. 감정가 105,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 51,450,000원까지 내려왔지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금도 105,000,000원입니다. 현재 회차에서 50,123,900원이 배당되고 남는 54,876,100원은 매수인에게 넘어가므로, 실제 부담은 106,326,100원입니다.
더 기다리면 최저가는 내려가지만 인수액은 올라갑니다. 3회 유찰 시 실질취득 106,048,270원, 4회 유찰 시 105,853,789원으로 총액은 거의 줄지 않습니다. 따라서 이 사건은 “유찰을 기다리면 싸진다”는 일반적인 공식이 적용되지 않는 물건입니다. 가장임차인 의심 메모는 반드시 검증해야 하지만, 그 의심만 믿고 인수액을 0원으로 계산해서는 안 됩니다. 현재 자료 기준 결론은 대항력 인수 위험을 전액 반영하고 접근하는 것입니다.
