인천지방법원 2025타경1306. 인천 계양구 계산동 광백오피스텔 5층 502호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 고미경·신순옥 각 2분의 1 공유자로, 2018.12.19 거래가 152,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 중심은 2020.11.27 설정된 유상선의 채권최고액 75,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 설정된 유상선·이창민의 근저당과 이창민 전세권, 삼성카드·신한카드 가압류, 계양구 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1306 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 942-27 광백오피스텔 502호 · 계양대로205번길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 8층 중 5층 502호 · 2011.05.27 사용승인 |
| 소유자 | 고미경 2분의 1 · 신순옥 2분의 1 (2018.12.19 거래가 152,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 121,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유상선 / 88,432,196원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준보다 앞선 과거 우리은행·영광군수산업협동조합·서울파이낸셜대부의 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2020.11.27 을구 8번 유상선 근저당입니다. 이후의 근저당과 전세권, 가압류·압류는 매각으로 소멸하므로 등기상 인수 권리는 없습니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 현장방문 당시 거주인 등 이해관계인이 부재하여 내부구조와 임대여부를 파악하지 못했다고 기재되어 있습니다. 따라서 ‘등기상 인수 0원’과 ‘현실 점유관계 확인 완료’는 같은 의미가 아닙니다. 입찰 전 실제 점유자와 임대차관계 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 121,100,000원으로 감정가 173,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 명목상 51,900,000원이 낮아졌지만, 이 사건에서 확인되는 가격 기준만으로는 현재 최저가가 실제 거래시장보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 따라서 ‘감정가 대비 30% 할인’ 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 121,100,000원 | 118,604,600원 | 61,494,792원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 84,770,000원 | 82,844,140원 | 97,255,252원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 59,338,999원 | 57,870,897원 | 122,228,495원 |
유찰이 진행될수록 매수인 인수액은 각 시나리오에서 계속 0원이지만, 배당재원이 줄어 채권자의 미배당은 61,494,792원 → 97,255,252원 → 122,228,495원으로 커집니다. 이는 채권자 측 회수 문제이지, 이 시나리오상 그 부족액이 매수인에게 넘어간다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,495,400원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 유상선 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 유상선 | 16,500,000원 | 16,500,000원 |
| 4. 을구 12번 근저당권 · 이창민 | 40,500,000원 | 27,104,600원 |
| 5. 을구 13번 전세권 · 이창민 | 5,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 15번 근저당권 · 이창민 | 18,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 14,041,473원 | 0원 |
| 8. 갑구 5번 가압류 · 신한카드주식회사 | 11,057,919원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 180,099,392원 중 예상배당은 118,604,600원, 미배당은 61,494,792원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 실제 배당은 배당요구와 조세·우선순위 확정 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 계산동 부평초등학교 남서측 인근. 주변에는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 경인교대입구역 및 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 8층 건물의 5층 502호입니다.
- 설비. 위생·상하수도·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 상태가 양호한 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 현장방문 당시 이해관계인이 부재해 임대여부가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자와 사용관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 전세권 확인. 이창민 전세권은 전세금 5,000,000원, 범위 건물 전부, 존속기간 2021.10.15~2023.10.14로 등기되어 있으며 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용상태가 함께 확인되므로 실제 현황과 공부상 용도를 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 별도 거래사례와 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당 61,494,792원은 채권자의 회수 부족액이며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각 관련 원본 서류, 현장 점유관계를 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸, 점유와 가격은 별도 확인”
이 사건의 등기 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.11.27 유상선 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당·전세권·가압류·압류가 모두 매각으로 소멸해 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점만 보면 권리 인수 위험은 낮습니다.
다만 입찰 판단을 바로 ‘안전’으로 끝내기는 어렵습니다. 감정평가 당시 이해관계인의 부재로 임대여부가 확인되지 않았고, 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용이라는 용도 확인 포인트도 남아 있습니다. 여기에 현재 최저가 121,100,000원이 감정가의 70%라는 사실은 시세 할인 여부를 증명하지 않습니다. 등기상 인수는 0원, 실제 점유와 가격 적정성은 확인 후 판단. 이 사건의 결론입니다.
