의정부지방법원 2026타경60484. 파주시 야당동 가림빌리지108동 3층 301호, 전용 62.4155㎡의 다세대주택입니다. 등기상 말소기준권리는 2020.11.17. 강순임 명의 근저당권 70,000,000원입니다. 임차인 이휘강의 전입·점유개시는 2020.09.21.로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2020.08.14.이므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 함께 갖는 선순위 임차인입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사 (양도 전 주택임차권자 이휘강)가 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이휘강 관련 미배당 보증금은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60484 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 189-18 3층 301호 도로명: 경기도 파주시 하우고개길 151-22 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 62.4155㎡ · 지하 1층·지상 4층 중 3층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 2015.11.20. 사용승인 · 가림빌리지108동 8세대 |
| 소유자 | 김훈 (2020.10.28. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 주요 일자 | 보증금 | 배당 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이휘강 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 계약 2020.08.05 확정 2020.08.14 전입·점유 2020.09.21 임차권등기 2024.08.02 | 180,000,000원 | 배당요구 있음 2024.08.02 | 대항력 있음 우선변제 있음 매수인 승계 0원* |
이휘강은 전입일이 말소기준일보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖추어, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 임차인입니다. 그러나 2026.05.21.자 확약서에 따라 이 임차인에 대해서는 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있습니다.
* 실질 인수 0원은 2026.05.21.자 확약서를 해당 임차인에게 적용한 값입니다. 확약을 반영하지 않는 룰상 계산에서는 1회 유찰 시 21,462,400원, 2회 유찰 시 53,329,920원이 매수인 인수액으로 산출됩니다. 확약은 이휘강 관련 권리에만 적용되므로, 그 범위 밖의 별도 점유·임대차가 확인될 경우에는 독립적으로 다시 분석해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.02억은 최근 거래 이상
가림빌리지108동의 비교 가능한 최근 거래는 2025.05. 전용 61㎡, 1층 195,000,000원입니다. 대상 물건은 전용 62.4155㎡, 3층이고 현재 최저가는 202,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 61㎡ | 1층 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 195,000,000원 |
현재 회차의 실질취득가는 확약 반영 시 202,000,000원으로 최저가와 같습니다. 이는 최근 거래 195,000,000원보다 7,000,000원 높고, 최근 12개월 평균의 103.6%입니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없는 신건 상태를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 이휘강 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 수산업협동조합중앙회 근저당 | 141,600,000원 | 18,372,000원 |
| 3. 강순임 근저당 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 대전신용보증재단 가압류 | 4,220,615원 | 0원 |
| 5. 현대캐피탈 청구 | 180,000,000원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 청구 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 뒤 임차보증금 180,000,000원이 전액 배당되는 계산이므로 룰상 미배당 보증금도 없습니다. 국세·지방세 등 압류 4건 중 당해세가 인정되면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 결론이 달라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 202,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 161,600,000원 | 21,462,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 129,280,000원 | 53,329,920원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 이휘강의 미배당 보증금이 늘어나 매수인 인수액도 커집니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인이 대항력을 포기하고 미변제 여부와 무관하게 임차권등기 말소에 동의한 확약이 있어, 그 임차인에 관한 실질 인수액은 각 회차에서 0원으로 봅니다. 이는 낮은 최저가만 보고 판단하는 것이 아니라 확약서의 유효한 적용을 함께 확인해야 한다는 뜻입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2015.11.20.입니다.
- 입지. 경의중앙선 야당역 동측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며, 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 야당역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 양호합니다.
- 규모. 가림빌리지108동은 8세대 규모로 확인됩니다. 대단지 공동주택과 달리 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 공시지가는 943,200원/㎡입니다.
- 규제. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택에 관한 토지거래계약 허가구역입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.05.21.자 인수조건변경확약서의 제출 여부, 적용 대상, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인하세요.
- 별도 점유자. 확약은 이휘강 관련 권리에만 적용됩니다. 현황조사와 전입세대 확인을 통해 다른 점유·임대차가 없는지 대조하세요.
- 세금 압류. 국민건강보험공단·국·부평구·파주시 관련 압류가 있습니다. 당해세와 체납액을 확인해야 실제 배당과 인수 위험을 판단할 수 있습니다.
- 가격 상한. 최저가 202,000,000원은 최근 거래 195,000,000원보다 높습니다. 권리 해소만을 이유로 시세 이상에 응찰하지 않도록 상한을 정하세요.
- 지하창고. 공부상 현황도와 실제 호별 표시가 다르므로 사용 위치, 출입, 배타적 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 토지거래허가. 감정평가서에 기재된 허가구역의 대상과 기간이 입찰자에게 적용되는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리, 가격은 보류
이 물건은 형식상으로는 보증금 180,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재하는 사건입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.05.21. 제출한 확약서가 유효하게 적용되면 이휘강 관련 미배당 보증금과 임차권등기는 매수인에게 승계되지 않아 실질 인수액은 0원*입니다.
반면 현재 실질취득가 202,000,000원은 최근 거래 195,000,000원보다 높습니다. 권리 문제가 해소됐다는 사실과 가격이 매력적이라는 판단은 별개입니다. 여기에 8세대 다세대주택의 제한된 거래 표본, 지하창고 표시 불일치, 세금 압류 확인 필요성까지 감안하면 권리는 조건부 통과, 신건 가격은 보류가 적절합니다.
