의정부지방법원 2026타경60530. 고양시 일산동구 백석동 1219의 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 3층으로, 2014.08.01. 사용승인됐고 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가는 1,558,665,960원, 두 차례 유찰된 현재 최저가는 763,750,000원입니다.
등기상 말소기준권리는 2014.08.08. 설정된 신한은행 근저당권 300,000,000원입니다. 그 뒤의 압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 권리의 소멸 여부와 별개로, 다수 임차인의 배당관계와 건축물관리대장상 위반건축물 문제는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60530 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 백석동 1219 · 경기도 고양시 일산동구 백석로85번길 45-1 |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상3층 · 사용승인일 2014.08.01 |
| 토지 | 264.8㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 진보배 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,558,665,960원 / 763,750,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 9,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 일괄매각 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2014.08.08. 신한은행 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 고양시 압류 3건, 주택임차권 3건, 강제경매개시결정 2건은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2014년부터 2023년까지 등기됐던 여러 압류 가운데 상당수는 이미 압류해제와 말소가 완료됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 선순위 대항력은 없음
확인된 사람은 보증기관 대위·승계 중복신고 없이 실제 임차인 10명입니다. 말소기준일은 2014.08.08.이고, 확인 가능한 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 박정혁의 경우 임차인 목록에는 전입일이 별도 표시되지 않았지만 등기된 임차권 내용에는 주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2021.09.15.로 기재돼 있어 역시 말소기준보다 후순위입니다. 따라서 현재 자료상 선순위 대항력 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 전입 / 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배명옥 | 2020.06.18 | - | 미상 | 없음 | 배당요구 2026.03.23 | 해당 없음 |
| 임복동 | 2024.04.29 | 2020.07.07 | 미상 | 없음 | 배당요구 2026.03.23 | 해당 없음 |
| 길재영 | 2017.04.17 | - | 미상 | 없음 | 배당요구 2026.05.07 | 해당 없음 |
| 신효정 | 2019.03.29 | - | 미상 | 없음 | 배당요구 2026.03.20 | 해당 없음 |
| 김효성 | 2019.01.23 | - | 미상 | 없음 | - | 해당 없음 |
| 조경복 | 2023.04.28 | 2020.07.07 | 미상 | 없음 | 배당요구 2026.03.25 | 해당 없음 |
| 유루리 | 2019.12.12 | - | 미상 | 없음 | 배당요구 2026.05.19 | 해당 없음 |
| 박정혁 | 2021.09.15 | 2021.09.15 | 140,000,000원 | 없음 | 임차권등기 · 배당요구 2025.10.16 | 해당 없음 |
| 권요섭 | 2022.03.10 | 2022.03.10 | 80,000,000원 | 없음 | 임차권등기 · 배당요구 2026.04.06 | 해당 없음 |
| 김정현 | 2022.10.07 | 2022.10.07 | 80,000,000원 | 없음 | 임차권등기 · 배당요구 2026.04.20 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 763,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,037,500원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 갑구 21번 경매개시결정 · 문병진 | 9,500,000원 | 9,500,000원 |
| 4. 갑구 22번 경매개시결정 · 김정현 | 9,500,000원 | 9,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 434,712,500원 |
제공된 배당 시나리오는 채권자 총 청구 319,000,000원을 전액 배당하고 434,712,500원이 소유자에게 남는 구조이며 매수인 인수는 0원입니다. 다만 국세·지방세 당해세와 임차인의 최우선변제·우선변제 배당은 이 표에 별도로 반영되지 않아 실제 잔여액과 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 763,750,000원 | 319,000,000원 | 0원 | 434,712,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 534,624,999원 | 319,000,000원 | 0원 | 207,878,749원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 374,237,499원 | 319,000,000원 | 0원 | 49,198,174원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조가 아니므로, 회차가 내려가더라도 제공 시나리오상 실질취득가가 임차보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 현재·3회·4회 유찰 시 모두 매수인 인수액이 0원으로 제시돼 있습니다. 다만 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 시장가보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
⑤ 위반건축물·세금 — 권리보다 현장 검증이 더 중요
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금계초등학교 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 백석역(지하철3호선)이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 264.8㎡, 제1종일반주거지역·지구단위계획구역, 공시지가 2,035,000원/㎡, 평지·세로장방·소로각지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상3층, 도시가스 난방과 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 물건으로, 아파트처럼 표준화된 동일평형 실거래 비교자료가 제공되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 범위 확인. 건축물관리대장과 감정평가서를 대조해 위반 부분, 제시외 건물, 원상복구 가능 범위를 확인하세요.
- 임차인 10명 계약관계 확인. 특히 보증금이 미상인 7명의 계약서와 배당요구 내용을 확인해 실제 배당총액과 명도대상을 다시 계산해야 합니다.
- 박정혁·권요섭·김정현 임차권. 등기된 보증금은 각각 140,000,000원, 80,000,000원, 80,000,000원입니다. 모두 말소기준 뒤이지만 실제 배당관계는 확인이 필요합니다.
- 김정현 관계 확인. 임차권자 김정현과 경매개시결정 채권자 김정현의 관계가 지적돼 있으므로 동일인 여부와 임대차 진정성을 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 당해세 여부와 금액을 확인해야 현재 배당표의 소유자 잔여 434,712,500원을 그대로 믿지 않을 수 있습니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가의 49%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고 인근 단독·다가구 거래와 수익가치를 따로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 건축물관리대장을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
등기상 구조만 보면 말소기준권리보다 앞선 인수권리가 없고, 현재 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 난점은 권리 소멸 자체보다 임차인 10명의 배당·명도, 보증금 미상 7명, 국세·지방세, 위반건축물 원상복구 가능성에 있습니다. 감정가 1,558,665,960원에서 두 번 유찰돼 763,750,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 등기상 인수는 낮지만, 현장·건축·임대차 확인 난도는 높은 물건. 현재 단계의 결론은 가격보다 먼저 위반건축물과 임차관계 원본을 확인하는 것입니다.
