✅ 실질 인수 0원 📉 최근 시세 대비 58.0% ⚠️ 최근 거래 추세 -32.9% 🏷️ 3회 유찰

의정부지방법원 2026타경60552. 고양시 일산동구 성석동 은하팰리스 102동 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 242,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 83,010,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 선순위 임차보증금 213,000,000원이 최저가보다 훨씬 커서 매우 위험해 보이지만, 이번 사건의 핵심은 2026.05.21. 제출된 인수조건변경확약서입니다.

김명진은 2022.04.29. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.04.04.입니다. 말소기준권리인 한국주택금융공사의 2023.07.25. 가압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 현재 매각가 83,010,000원을 기준으로 한 배당계산에서는 집행비용을 뺀 81,115,820원만 보증금에 배당되고, 단순 계산상 부족액은 131,884,180원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 중요한 ‘확약’

현재 말소기준권리는 2023.07.25. 한국주택금융공사 가압류 104,048,926원입니다. 그보다 앞서 존재했던 강서농업협동조합 근저당과 농협은행주식회사 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 국민건강보험공단 압류, 고양시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

김명진의 임차권등기는 2024.05.22.에 이뤄졌지만 실제 임대차계약은 2022.03.22., 확정일자는 2022.04.04., 전입·점유는 2022.04.29.입니다. 따라서 말소기준일보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 다만 이 보증금반환채권을 승계한 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제액이 있더라도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 사건에서는 선순위 임차보증금 부족분을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다.

② 임차인 — 김명진은 확약으로 인수 해소, 송지현은 후순위 전입

송지현은 2026.02.09. 전입으로 말소기준권리인 2023.07.25. 가압류보다 후순위입니다. 보증금은 확인되지 않았지만 전입 자체가 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 인수되는 구조도 아닙니다. 다만 실제 점유가 계속된다면 낙찰 후 인도·명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 58%까지 내려왔지만 시장도 함께 내려왔다

은하팰리스(101,102,103동)는 26세대이고 2018.04.23. 준공됐습니다. 대상 면적과 맞는 54.02㎡ 거래는 2건 확인됩니다. 가장 최근 거래는 2025.07.의 143,000,000원이고, 이전 2022.05. 거래는 213,000,000원입니다.

가격 메리트 판단에서는 오래된 213,000,000원 거래가 섞인 전체 평균 178,000,000원보다 최근 거래 143,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 83,010,000원은 최근 12개월 평균의 58.0%입니다. 절대가격만 보면 최근 실거래보다 낮아졌지만, 최근 거래가 과거 거래 대비 32.9% 하락한 점은 반드시 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,010,000원 가정)

배당계산상 김명진 보증금의 부족분은 131,884,180원으로 산출되지만, 주택도시보증공사의 2026.05.21. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 매수인에게 실질 인수되는 김명진 보증금은 0원입니다. 주택도시보증공사의 213,000,000원 청구는 김명진 보증금반환채권의 승계에 따른 것으로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 더 내려가도 확약이 핵심

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조가 됩니다. 실제 계산표도 유찰이 늘수록 131,884,180원 → 156,338,926원 → 173,457,248원으로 계산상 인수액이 증가합니다. 그러나 이 사건은 김명진 보증금에 대해 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 존재하므로 이 계산상 금액을 매수인의 실제 취득원가에 더하면 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 고양국제고등학교 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 4층 401호이며 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 807,800원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 1,487.0㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 은하팰리스(101,102,103동)는 26세대이며 확인된 동일면적 거래는 2건으로 거래 표본이 많지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 재확인. 이번 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심 문서는 2026.05.21.자 인수조건변경확약서입니다. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 다시 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 승계관계 확인. 김명진의 보증금반환채권을 주택도시보증공사가 승계한 구조이므로 동일 213,000,000원을 이중 채권처럼 계산하지 않아야 합니다.
• 송지현 점유 확인. 2026.02.09. 전입은 후순위라 보증금 인수는 없지만 실제 점유상태와 인도 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 178,000,000원보다 최근 12개월 거래 143,000,000원을 우선하고, 최근 거래 추세 -32.9%를 가격 판단에 반영해야 합니다.
• 거래표본 부족. 동일면적 실거래가 2건뿐이고 최근 12개월 거래는 1건이므로 개별 층·상태 차이에 따른 가격 오차가 클 수 있습니다.
• 3회 유찰 원인 점검. 단지 경매 평균 유찰도 3.0회이고 현재 물건도 3회 유찰됐으므로 권리 외에 현장 상태·수요·환금성 요인을 직접 점검해야 합니다.

맺으며 — “큰 보증금보다 확약서 한 장이 더 중요하다”

표면만 보면 최저가 83,010,000원에 선순위 보증금 213,000,000원이 붙어 있어, 일반적인 대항력 인수형이라면 결코 8천만원대 물건이라고 볼 수 없습니다. 현재 배당계산만 놓고 보면 131,884,180원이 미배당되어 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조이기 때문입니다.

하지만 이 사건은 다릅니다. 보증금반환채권을 승계한 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제되지 않더라도 임차권등기를 말소한다는 확약을 제출했습니다. 따라서 김명진 관련 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득액은 최저가와 같은 83,010,000원으로 볼 수 있습니다.

가격만 보면 최근 12개월 실거래 143,000,000원의 58.0%까지 내려왔습니다. 다만 최근 거래는 과거 거래보다 32.9% 하락했고, 단지는 26세대이며 거래 표본도 2건뿐입니다. 평균 유찰도 3.0회이고 현재 물건도 이미 3회 유찰됐습니다. 결론은 권리위험은 확약으로 크게 정리됐지만, 낮은 가격만 보고 환금성까지 안전하다고 판단해서는 안 되는 물건입니다.