의정부지방법원 2026타경60552. 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-45 은하팰리스 102동 401호, 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자는 장성호이고, 2022.05.20. 매매로 취득한 거래가액은 213,000,000원입니다. 등기부상 2018년 설정된 근저당권들은 이미 말소되어 있고, 현재 권리분석의 기준점은 2023.07.25. 한국주택금융공사 가압류입니다. 그 이후의 압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건은 단순히 “최저가가 감정가보다 낮다”만 볼 물건이 아닙니다. 핵심은 임차권입니다. 김명진은 임차보증금 213,000,000원, 전입일 2022.04.29, 확정일자 2022.04.04의 임차권등기가 존재하고 배당요구도 했습니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 2026.05.21.자 인수조건변경확약서에서 대항력을 포기하고, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다고 명시돼 있어, 이 확약을 전제로 매수인 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60552 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-45 은하팰리스 제102동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 119 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 장성호 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 118,580,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 213,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.07.25. 가압류
2018년 소유권보존 후 정경인, 장성호 순으로 소유권이 이전됐고, 2018.05.30. 강서농업협동조합 근저당권과 2018.09.20. 농협은행주식회사 근저당권은 현재 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 살아 있는 권리 중 기준이 되는 것은 2023.07.25. 한국주택금융공사 가압류이며, 그 이후 2025.05.15. 국민건강보험공단 압류, 2025.06.25. 고양시 압류, 2026.03.04. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송지현 | 현황조사·매각물건명세서 | 2026.02.09 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김명진 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.04.29 / 2022.04.04 | 213,000,000원 | 포기 확약 | 행사 가능 | 0원 |
김명진은 2024.05.22. 임차권등기를 완료했고 같은 날 배당요구도 했습니다. 다만 이번 사건에서는 주택도시보증공사가 양도 전 김명진의 임차보증금반환채권 승계인으로서 경매를 신청했고, 매각물건명세서에 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하는 확약이 기재돼 있습니다. 송지현은 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 판단되며, 보증금은 미상입니다.
③ 시세 비교 — 현재 회차는 최근 시세보다 낮다
은하팰리스(101,102,103동) 총 26세대, 준공일 2018.04.23, 비교 대상 전용면적은 54.0232㎡입니다. 실거래는 2건으로, 2025.07. 143,000,000원과 2022.05. 213,000,000원이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2025.07. 1건이며 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 143,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 54.02㎡ | 1 | 143,000,000원 |
| 2022.05 | 54.02㎡ | 4 | 213,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.0232㎡ | 1건 | 143,000,000원 |
현재 최저매각가 118,580,000원은 최근 12개월 평균 143,000,000원의 82.9%입니다. 최신 거래와 비교해도 같은 수준이며, 2022.05. 213,000,000원 거래와 2025.07. 143,000,000원 거래 사이에는 -32.9%의 하락 추세가 확인됩니다. 따라서 이번 회차는 감정가 대비 하락폭뿐 아니라 최근 시세 대비도 낮은 가격이라는 점이 실제 가격 메리트입니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 2.1% 추정) | - | 2,460,120원 |
| 1. 임차인 김명진 보증금 (우선변제) | 213,000,000원 | 116,119,880원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 한국주택금융공사 | 104,048,926원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 213,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건보다 두 차례 유찰된 현재 회차에서 집행비용 2,460,120원을 제외한 116,119,880원이 김명진 보증금에 우선 배당되고, 부족분 96,880,120원은 매수인이 인수하지 않는 것으로 확약 조건을 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 현재 회차가 이미 핵심 구간
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 118,580,000원 | 96,880,120원 미인수 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 83,006,000원 | 131,888,108원 미배당 확약 적용 시 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 58,104,200원 | 156,341,676원 미배당 확약 적용 시 인수 0원 |
현재 회차는 감정가의 49%까지 낮아진 상태이고 최근 12개월 실거래 평균보다도 낮습니다. 추가 유찰 시 매각가는 더 낮아지지만, 김명진의 미배당분도 커집니다. 다만 그 미배당분이 확약에 의해 매수인에게 전가되지 않는다는 점이 이 물건의 가격 판단을 크게 바꾸는 부분입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 고양국제고등학교 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 지역. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역으로 표시되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,487.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 다세대, 평지·사다리형이며 동측으로 노폭 약 6미터 포장도에 접합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 비교 단지 26세대로 규모가 크지 않고, 실거래가 143,000,000원과 213,000,000원으로 편차가 존재합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.05.21.자 인수조건변경확약서에서 김명진의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 조건을 원본으로 다시 확인하세요.
- 송지현 보증금 확인. 전입일은 2026.02.09로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서의 점유관계를 확인해야 합니다.
- 시세 기준은 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 143,000,000원, 최신 거래 143,000,000원, 추세 -32.9%를 함께 보세요.
- 현재 회차 가격. 118,580,000원은 최근 12개월 평균의 82.9%이므로 가격 메리트가 있지만 실거래 표본이 1건뿐인 점을 감안하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸지만, 확약이 전제다”
이 사건의 현재 회차는 가격만 보면 상당히 낮습니다. 감정가 242,000,000원에서 두 차례 유찰되어 118,580,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 143,000,000원의 82.9%입니다. 게다가 2022.05. 거래가 213,000,000원에서 2025.07. 143,000,000원으로 내려온 하락 추세도 확인됩니다.
권리 쪽에서는 김명진의 213,000,000원 임차보증금이 가장 중요하지만, 이번 매각물건명세서에 기재된 2026.05.21.자 확약이 대항력을 포기하고 미변제 보증금이 있더라도 임차권등기 말소에 동의하는 조건을 만들고 있습니다. 따라서 현재 배당 가정상 매수인의 실질취득은 118,580,000원이고 별도 인수액은 0원으로 평가됩니다. 다만 송지현의 보증금이 미상이라는 점, 그리고 확약의 실제 효력을 원본으로 확인해야 한다는 점은 끝까지 남습니다.
가격은 합격, 권리는 확약 확인이 관건입니다.
