137,200,000원
인천지방법원 2025타경510473. 인천 남동구 만수동 진흥아파트 2동 6층 609호입니다. 감정가는 280,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 137,200,000원입니다. 2021.03.02 윤선영·황두진이 거래가액 190,000,000원에 각 2분의 1 지분으로 취득했고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 125,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 국민건강보험공단·국·롯데캐피탈 등의 압류·가압류와 경매개시결정이 이어졌지만 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 “미상”으로 기재돼 있어, 확인된 임차인 신고가 없다는 사정만으로 실제 점유·임대관계를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510473 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 1036 2동 6층609호 · 장승남로81번길 16 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.69㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 내 6층 609호 |
| 사용승인 / 규모 | 1991 · 진흥(1036) 300세대 · 준공 1991.10.31 |
| 소유자 | 윤선영 2분의 1 · 황두진 2분의 1 |
| 취득 | 2021.03.02 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 137,200,000원 (2회 유찰) |
| 경매 신청 | 한국주택금융공사 · 청구 107,193,916원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조
말소기준은 2021.03.02 을구 3번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 125,400,000원이며, 2025.03.12 한국주택금융공사로 근저당권 이전등기가 이뤄졌습니다. 한국주택금융공사는 2025.07.04 이 사건 임의경매를 신청했습니다.
말소기준 이후에는 국민건강보험공단 압류, 국의 압류, 롯데캐피탈 가압류 등이 존재합니다. 롯데캐피탈 가압류 청구금액은 27,516,196원입니다. 2021.11.29 설정된 한국투자저축은행 채권최고액 86,400,000원의 후순위 근저당도 존재했고, 2025.09.19 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전된 기록이 있습니다. 모두 말소기준보다 뒤의 권리입니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 하락장 보정이 필요하다
동일 면적 84.69㎡ 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 270,208,333원이지만, 과거 300,000,000원대 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 229,500,000원, 최신 거래는 2026.05 242,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.69㎡ | 1 | 242,000,000원 |
| 2026.04 | 84.69㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2026.04 | 84.69㎡ | 5 | 256,000,000원 |
| 2026.01 | 84.69㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 2025.04 | 84.69㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2024.09 | 84.69㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2024.06 | 84.69㎡ | 2 | 257,000,000원 |
| 2023.08 | 84.69㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2022.04 | 84.69㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2022.03 | 84.69㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2021.09 | 84.69㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2021.08 | 84.69㎡ | 4 | 297,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.69㎡ | 4건 | 229,500,000원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 59.8%입니다. 최신 거래 242,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 상당히 낮은 절대가격대입니다. 따라서 전체 평균 270,208,333원을 굳이 끌어오지 않아도 현재 회차의 가격 차이는 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 125,400,000원 | 125,400,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 27,516,196원 | 9,079,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 152,916,196원 중 예상배당은 134,479,200원이고, 미배당은 18,436,996원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 137,200,000원 | 18,436,996원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 96,040,000원 | 59,004,916원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 67,228,000원 | 87,298,300원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건의 현재 가격 메리트는 대항력 임차보증금을 추가로 떠안아 상쇄되는 구조로 계산돼 있지 않습니다.
⑤ 공매 이력 — 취소 기록과 현재 상태를 함께 본다
2023.05.24 한국자산관리공사 관련 공매공고가 등기됐고, 2023.07.18 공매취소공고를 원인으로 2024.04.29 공매공고등기가 말소됐습니다. 다만 공매 진행과의 교차 확인이 필요하다는 주의사항이 남아 있으므로 현재 경매 절차와 별개의 공매가 다시 진행 중인지 원문 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 인천남동초등학교 동측 인근으로 아파트단지·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물로, 대상은 6층 609호입니다. 사용승인은 1991년입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(만수3)·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역 관련 사항이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 1,515,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 15,574.9㎡입니다.
- 거래. 동일면적 최근 12개월 4건 평균 229,500,000원이며 최신 거래는 2026.05 242,000,000원입니다. 다만 최근 추세는 -21.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입·확정일자·보증금 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 여부와 교부청구 내용을 확인해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 2023년 공매공고와 취소·말소 이력이 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행 여부를 재확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 270,208,333원보다 최근 12개월 평균 229,500,000원과 최신 거래 242,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -21.0% 낮으므로 현재 최저가와 시세 차이가 크더라도 낙찰가 상한은 보수적으로 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 교부청구 및 점유관계 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 점유·세금 확인 후 확정
현재 회차의 가장 강한 숫자는 137,200,000원입니다. 최근 12개월 평균 229,500,000원의 59.8%까지 내려왔고, 배당모형상 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 최저가만 놓고 보면 가격 차이는 분명합니다.
다만 2026년 최근 거래 흐름은 과거보다 -21.0% 낮아졌습니다. 여기에 감정평가상 임대관계 미상, 국세·지방세 압류, 과거 공매 이력이 겹칩니다. 결론은 “가격은 우위, 등기상 인수는 0원, 현장 점유와 세금 확인은 필수”입니다. 현재 할인율만 보고 곧바로 안전물건으로 단정하기보다, 점유와 세금관계를 확인한 뒤 가격 메리트를 확정하는 접근이 맞습니다.
