의정부지방법원 2026타경60582. 고양시 일산동구 풍동 더포레스트빌 101동 2층 202호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정용철이고, 등기상 말소기준권리는 2021.04.01. 국의 압류입니다. 이후 세무서·지자체 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등이 이어졌으며, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리분석의 핵심은 후순위 압류보다 2020.08.20. 전입한 정혜진의 임차보증금 300,000,000원입니다.
정혜진은 2020.07.27. 확정일자를 갖추고 2020.08.20. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2021.04.01. 압류보다 빠르므로 원래대로라면 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인입니다. 현재 최저가 137,200,000원에서 배당표만 기계적으로 적용하면 임차인에게 134,479,200원이 배당되고 165,520,800원이 남습니다. 하지만 이 사건은 그 계산을 그대로 매수인 인수액으로 적용하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60582 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1121-1 더포레스트빌 101동 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 애니골길 14-18 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 면적 / 건물 | 47.15㎡ · 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층건 내 2층 202호 |
| 사용승인일 | 2018.12.06 |
| 소유자 | 정용철 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 137,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2021.04.01. 압류입니다. 정혜진의 임차권등기 자체는 2022.09.05.이지만, 임대차계약 2020.07.23., 확정일자 2020.07.27., 전입·점유 2020.08.20.으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 인수 위험을 봐야 하는 구조입니다. 그러나 이 사건에서는 2026.04.23. 확약으로 그 대항력을 포기했고 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 정혜진 관련 인수액은 실질 0원으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정혜진 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 2020.08.20 | 2020.07.27 | 300,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 중복신고 아님 |
③ 시세 비교 — 실질취득 기준 57.4%
더포레스트빌101동102동은 18세대이고, 비교 면적은 47.15㎡입니다. 확인된 실거래는 2025.05. 전용 47.26㎡ 3층 239,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래도 모두 239,000,000원이며, 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 137,200,000원은 이 기준의 57.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 47.26㎡ | 3 | 239,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.15㎡ | 1건 | 239,000,000원 |
가격 숫자만 보면 감정가 280,000,000원에서 2회 유찰되어 137,200,000원까지 내려왔고, 확약 덕분에 실질취득도 같은 137,200,000원입니다. 따라서 보증금 300,000,000원을 더한 300,000,000원 수준으로 시세를 비교할 사건이 아닙니다. 확약을 반영한 현재 실질취득 기준으로는 실거래 239,000,000원보다 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 1. 임차인 정혜진 보증금 | 300,000,000원 | 134,479,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 단순 계산상 임차보증금 미배당액은 165,520,800원입니다. 다만 2026.04.23. 확약에서 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로 이 금액을 매수인 인수액으로 더하지 않습니다. 국세·지방세 압류 9건은 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍동고등학교 남서측 인근으로 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선·서해선 풍산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2018.12.06입니다. 승강기·난방·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 957.0㎡, 공시지가 1,555,000원/㎡이며 인접지와 등고평탄한 부정형 토지입니다.
- 환금성. 18세대 규모이고 실거래 표본은 1건, 경매물건 평균 유찰 횟수는 9.1회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.23. 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 입찰 직전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 처리. 확약 내용대로 매각 후 임차권등기가 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 9건 중 당해세 해당 여부는 실제 배당에 직접 영향을 주므로 세부 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 환금성. 최근 실거래 표본이 1건이고 경매 평균 유찰이 9.1회인 만큼, 매입가격뿐 아니라 향후 매도기간까지 보수적으로 잡아야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가상 다세대주택으로 이용중이며 공부와의 차이는 없지만, 실제 내부 상태와 점유 상황은 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “3억원 임차보증금”보다 중요한 것은 확약의 효력
표면만 보면 현재 최저가 137,200,000원보다 임차보증금 300,000,000원이 훨씬 커서 대항력 인수형으로 오해하기 쉬운 사건입니다. 실제로 정혜진의 전입은 2020.08.20.으로 말소기준권리 2021.04.01.보다 앞서 원래 대항력이 있습니다. 그러나 이 사건에는 2026.04.23. 인수조건변경확약서가 있고, 대항력 포기와 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있습니다. 따라서 룰상 미배당 165,520,800원을 더해 300,000,000원으로 실질취득을 잡는 것이 아니라, 실질 인수 0원·실질취득 137,200,000원으로 판단하는 것이 맞습니다.
가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균 239,000,000원의 57.4%로 내려와 있습니다. 다만 18세대 규모, 실거래 1건, 경매물건 평균 유찰 9.1회라는 지표는 환금성 부담을 강하게 보여줍니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소됐고 가격도 낮아졌지만, 거래 유동성과 세금 배당은 끝까지 확인해야 하는 물건입니다.
