인천지방법원 2025타경510609. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 미르팰리스 제1동 제2층 제202호입니다. 감정가는 148,000,000원, 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 72,520,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 49% 수준이라 크게 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 임차인의 보증금입니다.
강영준은 2021.10.08 전입·점유를 시작했고 2021.11.19 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2022.04.13 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 144,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 72,520,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 후 강영준에게 70,814,640원이 배당되고, 남는 73,185,360원은 매수인에게 인수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510609 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1140-3 미르팰리스 1동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 제2층 제202호 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.10.20 소유권이전 · 거래가액 144,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 72,520,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 168,176,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 과거 한국양봉농업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 2022.04.13 국의 압류가 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 강제경매개시결정, 강영준의 임차권등기는 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있습니다. 다만 등기가 소멸하는 것과 임차보증금 인수가 없어지는 것은 별개입니다. 강영준의 전입·점유는 2021.10.08로 말소기준권리보다 빠르므로 대항력이 유지되고, 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인이 부담하게 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강영준 | 2021.10.08 | 2021.11.19 | 144,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당 인수 |
| 정종욱 | 2024.10.21 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
강영준은 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인되며, 주택 전부에 대해 보증금 144,000,000원, 전입·점유 2021.10.08, 확정일자 2021.11.19입니다. 반면 정종욱은 2024.10.21 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 정종욱의 보증금은 확인되지 않아 실제 계약관계와 배당요구 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득이 최근 시세보다 높다
미르팰리스의 확인된 거래는 총 5건이며, 대상 면적 52.87㎡와 거래 표본 면적은 일치하지 않습니다. 따라서 절대가격 비교에는 주의가 필요합니다. 그래도 가격 방향을 볼 때는 과거 전체 평균 137,340,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 47.06㎡ | 4 | 143,000,000원 |
| 2025.01 | 47.06㎡ | 3 | 124,700,000원 |
| 2024.12 | 42.47㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2023.07 | 42.47㎡ | 5 | 139,000,000원 |
| 2021.11 | 47.06㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 125,900,000원 |
최근 12개월 평균은 125,900,000원, 최신 거래는 143,000,000원입니다. 최근 가격은 과거 구간 대비 -18.5% 하락한 흐름입니다. 대항력 임차보증금을 기준으로 본 실질취득 약 144,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 114.4%이고, 최신 거래 143,000,000원보다도 높습니다. 따라서 최저가가 72,520,000원이라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,705,360원 |
| 1. 임차인 강영준 보증금 | 144,000,000원 | 70,814,640원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 168,176,378원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 강영준 보증금 중 73,185,360원이 미배당되어 매수인 인수로 이어지는 계산입니다. 집행비용은 1,705,360원으로 반영돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 부담은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 단순 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 72,520,000원 | 73,185,360원 | 145,705,360원 |
| 3회 유찰 시 | 50,764,000원 | 94,549,752원 | 145,313,752원 |
| 4회 유찰 시 | 35,534,800원 | 109,504,826원 | 145,039,626원 |
유찰될수록 입찰가 자체는 72,520,000원에서 50,764,000원, 35,534,800원으로 낮아지지만, 대항력 임차인에게 남는 미배당 보증금은 73,185,360원에서 94,549,752원, 109,504,826원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락분만큼 인수 부담이 커져 총 부담이 크게 낮아지지 않는 구조입니다. 가격 판단은 계속 보증금 약 144,000,000원을 중심으로 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검단초등학교 남서측 인근이며, 업무시설·공동주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 왕복 4차선, 북서측 폭 약 8미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역·토지구획정리사업지구 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 2,827,000원/㎡, 토지면적 751.0㎡, 지목은 대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 미르팰리스는 22세대이며 확인된 실거래는 5건입니다. 최근 가격 추세는 -18.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 72,520,000원이 아니라 대항력 임차보증금 약 144,000,000원을 가격 판단의 기준으로 잡아야 합니다.
- 강영준 배당 결과. 실제 배당표에서 강영준이 얼마를 회수하는지 확인해야 최종 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 정종욱 계약관계. 보증금·확정일자·배당요구 관련 내용이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 면적 차이. 거래 표본은 42.47㎡·47.06㎡이고 대상 면적은 52.87㎡로 일치하지 않으므로 실거래 비교는 보수적으로 봐야 합니다.
- 하락 추세. 최근 12개월 평균 125,900,000원과 최근 추세 -18.5%를 감안하면 실질취득 약 144,000,000원은 가격상 유리하지 않습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정상 업무시설(오피스텔) 이용이므로 현황·건축물대장·전입 가능 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “보증금에 묶인 가격”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 148,000,000원에서 최저가 72,520,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석을 적용하면 결론이 완전히 달라집니다. 강영준의 대항력 있는 보증금 144,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득은 약 144,000,000원 수준에 머무릅니다.
그 144,000,000원은 최근 12개월 평균 125,900,000원보다 높고, 최신 거래 143,000,000원도 소폭 웃돕니다. 여기에 최근 가격 추세가 -18.5%인 점까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없는 대항력 인수형입니다. 핵심은 낙찰가가 아니라 실제 배당 후 남는 임차보증금과 그에 따른 총취득 부담입니다.
