인천지방법원 2025타경510609. 이 물건은 인천 서구 마전동 미르팰리스 제1동 2층 202호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 감정가는 148,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 50,764,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리구조를 보면 가격의 의미가 완전히 달라집니다.
강영준은 2021.10.08 전입·점유를 시작했고 2021.11.19 확정일자를 받았습니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2022.04.13 국의 압류입니다. 따라서 강영준은 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이며, 보증금은 144,000,000원입니다. 현재 최저가 50,764,000원에서 집행비용 1,313,752원을 제외하고 49,450,248원이 배당돼도 94,549,752원이 남습니다. 매각물건명세서도 이 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1140-3 미르팰리스 1동 2층202호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 권영만 (2021.10.20 소유권이전 · 거래가액 144,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 50,764,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 168,176,378원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인이 핵심
말소기준은 2022.04.13 국의 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류와 한국주택금융공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 강영준의 임차권등기 자체는 2023.11.09로 말소기준 뒤에 등기됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2021.10.08로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기가 소멸하더라도 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 그 잔액은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강영준 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.08 / 2021.11.19 | 144,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 정종욱 | 2024.10.21 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수대상 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
미르팰리스 실거래는 비교 면적이 완전히 일치하지 않습니다. 현재 분석 대상 면적은 52.87㎡이고, 확인된 거래는 47.06㎡·42.47㎡입니다. 따라서 절대가격 비교에는 면적 차이를 함께 봐야 합니다. 그럼에도 최근 가격 흐름은 분명합니다. 최근 12개월 3건 평균은 125,900,000원, 최신 거래는 2025.02의 143,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래군보다 18.5% 낮아진 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 47.06㎡ | 4 | 143,000,000원 |
| 2025.01 | 47.06㎡ | 3 | 124,700,000원 |
| 2024.12 | 42.47㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2023.07 | 42.47㎡ | 5 | 139,000,000원 |
| 2021.11 | 47.06㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 125,900,000원 |
현재 회차 실질취득 145,313,752원은 최근 12개월 평균 125,900,000원보다 19,413,752원 높고, 최신 거래 143,000,000원보다도 2,313,752원 높습니다. 전체 거래 5건 평균 137,340,000원 역시 실질취득보다 낮습니다. 따라서 최저가 50,764,000원이 최근 시세의 40.3%라는 숫자는 이 물건의 실제 매입비용을 설명하지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,764,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,313,752원 |
| 1. 임차인 강영준 보증금 | 144,000,000원 | 49,450,248원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 168,176,378원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
강영준의 보증금은 49,450,248원만 배당되고 94,549,752원이 남아 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사에는 현재 가정 매각대금에서 배당되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검단초등학교 남서측 인근으로, 업무시설·공동주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 사건 용도는 근린시설이며 감정평가 현황은 업무시설(오피스텔) 이용입니다.
- 도로. 남동측 왕복 4차선, 북서측 약 8미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구이며, 교육환경보호구역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 202호이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 규모. 미르팰리스는 22세대이며 확인된 실거래는 5건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 응찰 판단의 기준은 50,764,000원이 아니라 현재 기준 실질취득 145,313,752원입니다.
- 강영준 보증금 승계 확인. 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
- 유찰 시에도 총액 재계산. 4회 유찰 시 인수 109,504,826원, 5회 유찰 시 인수 119,973,378원으로 커집니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 125,900,000원·최신 거래 143,000,000원과 실질취득을 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래보다 18.5% 낮아졌으므로 과거 고가 거래 170,000,000원을 중심으로 평가하면 안 됩니다.
- 면적 차이 확인. 대상 면적 52.87㎡와 실거래 표본 47.06㎡·42.47㎡가 일치하지 않으므로 개별 가치 판단 시 보정이 필요합니다.
- 정종욱 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 현장 점유관계와 명도 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “5천만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 최저매각가는 50,764,000원이지만, 그 숫자만으로 가격을 평가하면 결론이 왜곡됩니다. 대항력 있는 강영준의 보증금 144,000,000원이 가격의 바닥을 사실상 고정하고 있어 현재 회차의 실질취득은 145,313,752원입니다. 최근 12개월 평균 125,900,000원보다 높고 최신 거래 143,000,000원도 웃도는 데다, 최근 실거래 추세는 -18.5%입니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실까지 고려하면, 최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않은 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 인수까지 합친 총비용이 최신 시세 아래로 내려오는지입니다.
