의정부지방법원 2026타경60591. 고양시 덕양구 덕은동 50-6의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태도 전체 단독주택으로 확인됩니다. 감정가는 473,382,220원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 331,370,000원으로 감정가의 70%입니다. 권리의 기준점은 2012.05.07 설정된 우리은행 근저당 180,000,000원이며, 2018년 신한은행 근저당 120,000,000원과 2026년 임의경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 현장에서 더 신경 써야 할 것은 토지 이용 제약과 점유 확인입니다. 현황조사·매각물건명세서에 강명철이 확인되며 전입일은 2017.09.07로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다. 토지 일부는 실제 도로로 쓰이고, 또 다른 일부는 도시계획시설 도로에 저촉되어 있어 단순히 ‘감정가 대비 70%’만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60591 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 덕은동 50-6 · 경기도 고양시 덕양구 중앙로54번길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 전체 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 강재욱 |
| 감정가 / 최저가 | 473,382,220원 / 331,370,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 112,929,822원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2012.05.07 우리은행 근저당 180,000,000원입니다. 그보다 앞선 은평신용협동조합 근저당 45,500,000원은 2009.07.03 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 신한은행 근저당 120,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강명철 | 2017.09.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
강명철의 전입일은 2017.09.07로 말소기준권리인 2012.05.07보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 331,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,439,180원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,930,820원 |
현재 최저가 331,370,000원 가정에서는 등기상 근저당 채권최고액 합계 300,000,000원이 전액 배당되고 25,930,820원이 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 화전119안전센터 남동측 인근이며 단독주택·다세대주택·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 블럭조 기와스레트지붕 단층 건으로, 도시가스보일러 개별난방과 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(화전)이며 중로3류(폭 12m~15m)에 저촉됩니다.
- 추가 규제. 비행안전제3구역(지원), 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 도로 영향. 토지 일부 21㎡는 현황 도로이고, 일부 111㎡는 도시계획시설 도로에 저촉되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 331,370,000원 | 300,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 231,959,000원 | 227,911,574원 | 72,088,426원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 162,371,300원 | 159,298,102원 | 140,701,898원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자 측 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 2회·3회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족분이 곧바로 낙찰자 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 강명철은 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 최신 매각물건명세서와 점유관계를 대조하세요.
- 도로 부분 확인. 현황 도로 21㎡와 도시계획시설 도로 저촉 111㎡의 위치·형상·실사용 영향을 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 본건은 토지·건물 일괄매각이며 제시외 포함으로 기재되어 있으므로 매각대상 범위를 원문과 대조하세요.
- 파산 관련 서류 확인. 회생절차 폐지 후 파산선고가 등기된 사건이므로 경매기록과 관련 결정문을 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고 주변 단독주택·토지 거래와 개별 토지 이용가치를 별도로 비교하세요.
- 규제 확인. 비행안전제3구역·제한보호구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역 등의 적용 범위를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 자체는 단순하지 않다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2012년 우리은행 근저당이고, 후순위 신한은행 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 실거래 시세 자료가 없고, 토지 중 21㎡가 현황 도로, 111㎡가 도시계획시설상 도로에 저촉됩니다. 여기에 회생절차 폐지와 파산선고 이력까지 있어 현장·서류 확인 항목이 적지 않습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 정리되지만, 토지 이용성과 가격 검증이 핵심인 단독주택 경매”로 보는 것이 적절합니다.
