인천지방법원 2025타경510700. 인천 서구 심곡동 동원주택 4층 402호, 전용 39.71㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 이현웅은 2010.06.15 소유권을 이전받았고 거래가액은 120,000,000원입니다. 같은 날 한국양봉농업협동조합이 채권최고액 84,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.14 한국양봉농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
등기상 구조는 비교적 단순합니다. 과거 주식회사한국주택은행의 채권최고액 52,000,000원 근저당은 주식회사국민은행으로 이전된 뒤 2010.06.16 말소됐고, 현재 경매의 기준은 2010.06.15 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당입니다. 현재 최저매각가는 감정가 95,000,000원에서 2회 유찰돼 46,550,000원, 감정가의 49% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510700 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 341-1 동원주택 4층402호 · 심곡로8번길 7-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 39.71㎡ · 지하1층 / 지상4층 중 4층 |
| 소유자 | 이현웅 (2010.06.15 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 사용승인 2001.05.11 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양봉농업협동조합 / 53,193,094원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 정리
핵심은 2010.06.15 한국양봉농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 84,000,000원이고 채무자는 이현웅입니다. 이 권리가 말소기준이며 경매 매각으로 소멸합니다. 2025.07.14 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 매각가 46,550,000원을 가정한 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
현황조사와 매각물건명세서에는 지종현이 확인됩니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입일은 2019.10.17로 말소기준일 2010.06.15보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 분석상 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지종현 | 2019.10.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 55.0%
동원주택(341-1)은 총 15세대, 사용승인일은 2001.05.11입니다. 확인된 실거래는 12건이며 전체 평균은 82,250,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 보는 것이 안전합니다. 최근 12개월 3건 평균은 84,666,666원, 최신 거래는 2025.08의 91,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 38.12㎡ | 2 | 91,000,000원 |
| 2025.05 | 38.12㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2025.04 | 38.12㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 2024.08 | 38.12㎡ | 1 | 83,000,000원 |
| 2023.11 | 38.12㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2023.07 | 38.12㎡ | 3 | 78,000,000원 |
| 2022.07 | 38.12㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2022.03 | 38.12㎡ | 4 | 74,000,000원 |
| 2022.02 | 38.12㎡ | 3 | 83,000,000원 |
| 2022.02 | 38.12㎡ | 3 | 92,000,000원 |
| 2021.09 | 38.12㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 2021.08 | 39.71㎡ | -1 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 84,666,666원 |
현재 최저가 46,550,000원은 최근 12개월 평균 84,666,666원의 55.0%입니다. 전체 실거래 평균 82,250,000원과 비교해도 56.6%입니다. 최신 거래 91,000,000원보다도 낮습니다. 최근 12개월 평균은 과거 거래 평균보다 4.0% 높은 흐름이라, 제공된 거래자료에서는 하락 추세가 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,237,900원 |
| 2. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 84,000,000원 | 45,312,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국양봉농업협동조합 채권최고액 84,000,000원 중 45,312,100원이 배당되고 38,687,900원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자의 미회수분이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 46,550,000원 | 38,687,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 32,584,999원 | 52,401,531원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 22,809,499원 | 62,001,072원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 한국양봉농업협동조합의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차보증금 때문에 실질취득액이 고정되는 유형이 아니라, 낙찰가 하락이 그대로 실질취득액 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 총 15세대입니다.
- 입지. 인천양지초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 인천2호선 서구청역이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층·지상4층 건물이며 사용승인일은 2001.05.11입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,222,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 지종현은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서 원본에서 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 배당계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 한국양봉농업협동조합의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 명도 확인. 실제 임차인 1명이 확인된 만큼 낙찰 이후 점유 이전과 명도 절차를 사전에 점검해야 합니다.
- 가격 기준. 최저가 46,550,000원은 최근 12개월 평균 84,666,666원의 55.0%이고 최신 거래 91,000,000원보다 낮습니다. 다만 개별 호수 상태는 별도 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대. 총 15세대 규모이므로 실거래 12건의 가격 흐름과 실제 매도 가능성을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되고, 승부처는 임차 확인과 가격
이 사건의 말소기준은 2010.06.15 한국양봉농업협동조합 근저당입니다. 실제 임차인 지종현은 2019.10.17 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없고, 제공된 배당계산에서도 매수인 인수는 0원입니다. 권리구조만 보면 부담이 크지 않습니다.
가격 측면도 눈에 띕니다. 감정가 95,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 46,550,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 84,666,666원의 55.0%입니다. 최신 거래도 91,000,000원이며 최근 거래 흐름은 과거보다 4.0% 높은 수준입니다. 다만 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않은 임차인이 실제 점유하고 있으므로, 가격만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 권리상 인수 0원을 확인한 뒤 임차·배당 원본까지 맞춰 보는 것이 최종 관문입니다.
