의정부지방법원 2026타경60613. 고양시 덕양구 지축동 ‘오피스텔라코드’ 제1동 7층 710호로, 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 현재 소유자는 윤수창이며 2021.12.08 매매를 원인으로 2023.10.10 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 202,262,000원입니다. 이번 경매의 말소기준은 근저당이 아니라 2024.09.06 서울신용보증재단 가압류 26,000,000원입니다.

문제는 그보다 앞서 임차인 유초희가 2023.10.05 전입 및 점유를 시작했다는 점입니다. 보증금은 160,000,000원이고, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기가 있어 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 116,200,000원 자체를 투자원가로 보면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인

말소기준은 2024.09.06 가압류입니다. 그 뒤의 KB국민카드 가압류, 국민건강보험공단 압류, 서울보증보험 가압류, 신한은행 가압류, 국 압류, 강제경매개시결정, 고양시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 유초희의 전입·점유는 2023.10.05로 말소기준보다 앞섭니다. 제공된 권리판정 역시 대항력 있음으로 정리돼 있어, 후순위 권리들이 지워진다고 해서 임차보증금 부담까지 사라지는 물건은 아닙니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 160,000,000원

③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다

현재 회차는 감정가 166,000,000원의 70%인 116,200,000원입니다. 다음 회차는 81,340,000원(감정가 49%), 그 다음은 56,938,000원(감정가 34%)으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 하지만 대항력 임차보증금이 160,000,000원이므로 최저가 하락 자체를 곧바로 가격 메리트로 연결하면 안 됩니다.

실거래 비교 없이 감정가·최저가·인수 구조만 놓고 보면, 이 사건의 투자판단 기준은 낙찰가가 아니라 실질취득 약 160,000,000원입니다. 감정가 166,000,000원과 현재 최저가 116,200,000원의 큰 간격이 보여도, 인수형 임차인이 그 할인효과를 상쇄하는 구조입니다. 시세 실거래 표본이 없는 만큼 ‘시세보다 싸다’거나 ‘고평가됐다’는 결론은 내리지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 116,200,000원 가정)

현재 회차 기준 총 채권액은 228,638,341원, 채권자 배당액은 113,773,200원, 미배당은 114,865,141원으로 계산돼 있습니다. 임차인 보증금은 배당액 0원, 매수인 인수 대상 160,000,000원으로 잡혀 있습니다. 압류 관련 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 배당은 변동할 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가 조사상 대상물건은 ‘오피스텔’로 이용 중입니다.
• 입지. 지하철 3호선 지축역 남동측 인근으로, 주변에는 근린생활시설 및 오피스텔이 밀집한 노선상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 북서측 인근에 지하철 3호선 지축역, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하5층·지상7층 건물의 제7층 제710호이며 승강기·주차장·소화전·화재탐지·화재경보설비 등을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 남서측 약 35미터, 북동측 약 10미터, 남동측 약 13미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(고양지축지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 현재 최저가 116,200,000원이 감정가 70%라도 대항력 임차보증금 160,000,000원을 함께 봐야 합니다.
• 임차권 원문 재확인. 임차권등기에는 확정일자 2023.10.05가 기재돼 있으나 현재 배당 계산은 우선변제권을 적용하지 않고 있으므로 실제 배당순위를 재검증해야 합니다.
• 임차인·채권자 관계 확인. 유초희가 임차권자이자 강제경매 채권자로 기재돼 있어 임대차계약, 보증금 지급, 경매신청채권 발생원인을 함께 확인해야 합니다.
• 압류 확인. 국민건강보험공단·국·고양시 압류가 있으며, 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감과 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
• 회차 하락만 보지 않기. 2회 유찰 시 81,340,000원, 3회 유찰 시 56,938,000원으로 내려가도 실질취득은 인수잔액을 포함해 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 및 임차보증금 관련 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가”보다 “1.6억 대항력”이 먼저다

이 사건은 후순위 가압류와 압류가 여러 건 붙어 있지만, 그 자체가 가장 큰 난점은 아닙니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 진짜 핵심은 말소기준보다 먼저 전입·점유를 시작한 유초희의 대항력 임차보증금 160,000,000원입니다.

감정가 166,000,000원에서 1회 유찰돼 116,200,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 이 인수형 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수분이 커져 실질취득은 약 160,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 실거래 비교 없이 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 여기에 임차인과 강제경매 채권자가 동일인이라는 관계 확인, 확정일자와 배당 시뮬레이션의 차이, 압류 관련 당해세 가능성까지 남아 있습니다. 가격 할인보다 인수확정이 먼저인 사건입니다.