인천지방법원 2025타경511002. 인천 서구 심곡동 효마을타운 109동 4층 401호, 전용 54.38㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 말소기준권리는 흔한 근저당이 아니라 2021.03.12. 남인천세무서장 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그런데 임차권 쪽은 다릅니다. 등기된 주택임차권은 2023.06.08.에 올라왔지만, 그 기초가 되는 점유개시일 2019.11.19., 전입신고일 2019.11.21., 확정일자 2019.10.25.가 모두 말소기준 2021.03.12.보다 앞섭니다. 배당에서 보증금이 다 회수되지 않으면 미배당분 인수 문제가 남는 이유입니다.

현재 최저매각가는 감정가의 49%인 61,740,000원입니다. 숫자만 보면 최근 시세 85,000,000원의 72.6%라 매우 싸 보입니다. 하지만 배당 시뮬레이션은 110,000,000원의 임차보증금 중 60,228,680원만 배당되고 49,771,320원이 부족한 것으로 계산합니다. 결국 최저가 61,740,000원에 이 미배당분을 더한 실질취득은 111,511,320원입니다. 유찰 할인분이 인수액 증가로 상당 부분 되돌아오는 구조이므로, 61,740,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차의 시간

핵심은 임차권등기일 자체보다 점유·전입의 선후입니다. 한국토지주택공사 명의의 110,000,000원 주택임차권은 2023.06.08. 등기됐지만, 임대차계약일 2019.10.24., 점유개시일 2019.11.19., 전입일 2019.11.21., 확정일자 2019.10.25.로 기록되어 있습니다. 따라서 말소기준인 2021.03.12. 압류보다 전입이 빠르고, 자료상 대항력과 우선변제권 모두 인정되는 것으로 분류됩니다.

② 임차 관계 — 보증기관 승계와 실제 임차인 분리

실제 임차인은 2명으로 분리해 봐야 합니다. 한국토지주택공사 건은 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류되어 있으므로 110,000,000원을 다른 임차보증금과 다시 합산하면 안 됩니다. 반면 별도로 기재된 한국토지·보험주식은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 현황조사에서는 장기간 공실 상태인 것으로 탐문됐지만, 공실 탐문만으로 이 두 기록의 법적 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최저가 72.6%가 아니라 실질취득을 봐야 한다

효마을타운(109,110동)은 19세대, 2002.03.05. 준공으로 집계되어 있습니다. 비교 거래는 전용 49.52㎡이고, 대상은 54.38㎡입니다. 최근 거래 5건의 전체 평균은 92,000,000원이지만, 가격 판단은 최신 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.11. 85,000,000원 1건이고, 최근 구간이 이전 구간보다 9.3% 하락한 것으로 나타납니다.

최저가 61,740,000원만 놓으면 최근 12개월 시세 85,000,000원의 72.6%입니다. 그러나 이 사건은 대항력 임차보증금 미배당 인수가 붙습니다. 현재 회차의 실질취득 111,511,320원은 최근 12개월 평균 85,000,000원과 최신 거래 85,000,000원을 모두 웃돌고, 전체 평균 92,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 거래 추세가 -9.3%이므로 전체 과거 평균 92,000,000원을 근거로 가격 메리트를 높게 평가해서도 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 올라간다

대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 반대로 늘어납니다. 실제로 시뮬레이션상 최저가는 61,740,000원 → 43,218,000원 → 30,252,599원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 49,771,320원 → 67,959,924원 → 80,691,948원으로 커집니다. 그래서 총부담은 보증금 110,000,000원 부근에서 사실상 고정되는 형태입니다. 추가 유찰이 곧 가격 메리트 확대로 연결되지 않는 사건입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)

현재 시뮬레이션에서는 매각대금이 집행비용 1,511,320원과 임차보증금 배당 60,228,680원에 전부 소진됩니다. 임차보증금 부족분 49,771,320원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순위와 실제 미배당액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 전용 54.38㎡입니다.
• 입지. 서인천우체국 북동측 인근. 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 서구청역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 401호. 외벽은 치장 돌붙임, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비 등 기본설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역, 공시지가 1,127,000원/㎡. 동측 포장세로에 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계는 미상이며 장기간 공실 상태로 탐문 조사됐습니다.
• 환금성. 효마을타운(109,110동)은 19세대이고, 최근 거래는 5건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 최근 가격 추세는 이전 대비 -9.3%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가 대신 실질취득으로 계산. 현재 최저가 61,740,000원에 배당표상 인수 49,771,320원을 더한 111,511,320원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 말소동의 확약서 원문 확인. 현재 확인되는 것은 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 사실입니다. 대항력 포기까지 포함되는지 원문 문구를 확인해야 합니다.
• 미상 임차인 2명 확인. 한국토지·보험주식은 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 보증기관 승계 건과 별개로 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 금액에 따라 임차인 배당 및 미배당 인수액이 변동될 수 있습니다.
• 공실 현황 재확인. 장기간 공실로 탐문됐지만 실제 점유자·열쇠·잔존물 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래 85,000,000원, 최근 구간 추세 -9.3%입니다. 과거 전체 평균 92,000,000원을 근거로 응찰가를 높게 잡지 않는 편이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 자료와 실제 점유관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “반값 최저가”가 아니라 “1.11억 실질취득”

이 사건을 감정가 126,000,000원에서 61,740,000원까지 떨어진 2회 유찰 물건으로만 보면 가격 매력이 커 보입니다. 그러나 핵심 권리는 2019년부터 이어지는 대항력 임차보증금입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 49,771,320원이 미배당 인수로 남아, 실질취득은 111,511,320원이 됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 85,000,000원이고, 최근 가격 추세도 -9.3%입니다.

여기에 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 긍정 요소가 있으나, 현재 확인되는 문구만으로 대항력까지 포기됐다고 단정할 수 없고, 확약 밖에는 전입·보증금이 미상인 실제 임차인 2명도 남습니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커지는 구조이므로 “더 유찰되면 더 싸진다”는 공식도 그대로 적용되지 않습니다. 권리·가격·점유 세 축 모두 확인이 필요한 물건으로, 현재 자료만 놓고 보면 최저가의 착시가 큰 고위험형입니다.