의정부지방법원 2026타경60641. 파주시 야당동 ‘베아투스’ 2층 204호, 전용 47.06㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 데 있지 않습니다. 임차권자 김성환은 2019.08.08. 확정일자를 받고, 2019.08.14. 점유를 시작했으며, 2019.08.16. 전입했습니다. 말소기준인 2022.04.28. 주택도시보증공사 가압류보다 모두 앞서므로 원래 구조만 놓고 보면 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
현재 회차 매각가를 109,760,000원으로 가정하면 집행비용 2,336,640원을 제외한 107,423,360원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 195,000,000원 중 87,576,640원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족액이 매수인에게 넘어가 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 2026.05.11.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 본 리포트의 가격 판단은 실질취득 109,760,000원을 기준으로 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 247-10 베아투스 2층 204호 · 경기도 파주시 송학1길 173-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 47.06㎡ · 지상4층 중 2층 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 최정민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 109,760,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2019.04.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 승계 차단
말소기준은 2022.04.28. 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 국 압류, 파주시 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차인입니다. 김성환의 전입일 2019.08.16.과 확정일자 2019.08.08.은 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다. 임차권등기는 2023.08.22. 이루어졌지만, 등기 내용에는 계약일·점유개시일·전입일·확정일자가 모두 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성환 | 건물 전부 · 주거 | 195,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
실제 임차인 1명. 김성환은 배당요구가 확인되며, 2026.05.11. 확약으로 대항력 포기 및 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했습니다. *배당계산 원칙만 적용하면 현재 회차 미배당 87,576,640원이 발생하지만, 해당 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세를 빼고 보면 안 된다
베아투스는 12세대, 사용승인일 2019.04.23.의 소규모 공동주택입니다. 대상 면적 47.06㎡와 일치하는 거래는 6건이며 전체 평균은 224,000,000원입니다. 다만 이 평균에는 2022.04.의 340,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 47.06㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2025.07 | 47.06㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2024.09 | 47.06㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2022.12 | 47.06㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2022.04 | 47.06㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2022.03 | 47.06㎡ | 3 | 219,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 196,666,666원 |
현재 최저가 109,760,000원은 최근 12개월 평균 196,666,666원의 55.8%입니다. 최신 거래 195,000,000원과 비교해도 최저가가 상당히 낮습니다. 확약이 유효하게 반영되어 실질취득이 109,760,000원에 머문다는 전제에서는 가격 자체는 최근 거래보다 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,336,640원 |
| 1. 임차인 김성환 보증금 · 우선변제 | 195,000,000원 | 107,423,360원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,433,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 부족분은 87,576,640원입니다. 그러나 2026.05.11. 인수조건변경확약서에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 있으므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총액은 보증금 근처로 고정
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당·인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 109,760,000원 | 87,576,640원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 76,832,000원 | 119,950,976원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 53,782,400원 | 142,585,683원 | 0원* |
이 표가 이 사건의 권리구조를 가장 선명하게 보여줍니다. 확약을 무시하면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당 인수액이 커져 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 가까워집니다. 따라서 “유찰될수록 무조건 싸진다”는 논리가 성립하지 않습니다. 다만 이 사건에서는 해당 임차인에 관한 대항력 포기·말소 확약이 존재하므로, 각 회차의 룰상 인수액은 실제 매수인 승계액으로 보지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역(경의중앙선) 북동측 인근으로 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 야당역이 있어 교통시설 환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물의 2층 204호이며, 사용승인일은 2019.04.23입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 토지면적 790.0㎡, 공시지가 1,033,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 주택이고 최근 거래 추세가 -21.8%인 만큼, 낮은 최저가만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 2026.05.11.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서와 함께 대조하세요.
- 임차권 말소 조건 확인. 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다는 조건이 실제 매각절차에서 그대로 적용되는지 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 224,000,000원보다 최근 12개월 평균 196,666,666원과 최신 거래 195,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 대비 -21.8%이므로 현재 최저가의 할인폭을 미래 매도가격과 동일시하지 마세요.
- 소규모 단지 환금성. 12세대 규모이고 경매 평균 유찰횟수도 2.0회인 만큼 재매각 시 매수층을 보수적으로 보세요.
- 세금·관리비 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 관리비 체납 등 실제 추가비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 한 장의 확약서
표면만 보면 이 물건은 경계해야 할 전형적인 대항력 임차인 사건입니다. 보증금 195,000,000원, 전입 2019.08.16., 확정일자 2019.08.08.로 말소기준보다 앞서고, 현재 회차 배당계산상 87,576,640원의 부족분도 생깁니다. 보통이라면 최저가 109,760,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 구조입니다.
하지만 이 사건은 2026.05.11. 확약으로 결론이 달라집니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했기 때문입니다. 이 확약이 원문 그대로 유효하게 적용된다면 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 109,760,000원입니다.
가격은 최근 12개월 평균 196,666,666원의 55.8%로 낮지만, 최근 거래 추세가 -21.8%이고 단지가 12세대에 불과하다는 점은 가격 가점을 제한합니다. 결론은 “권리 위험은 확약으로 해소, 가격은 할인됐지만 하락장·환금성은 보수적으로”입니다. 이 사건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 확약서 확인과 실제 매각 후 임차권 말소의 확실성입니다.
