인천지방법원 2025타경511197. 인천 연수구 동춘동 923 연수타운 106동 5층 502호 아파트입니다. 감정가는 438,000,000원, 현재 최저매각가는 306,600,000원으로 한 차례 유찰돼 감정가의 70% 수준입니다. 소유자는 장인묵이고, 2006.05.22 소유권을 취득한 등기 흐름이 확인됩니다.
권리관계의 핵심은 단순히 “1회 유찰”이 아닙니다. 제공된 말소기준 판정은 2023.08.04 갑구 9번 인천신용보증재단 가압류 54,277,241원이고, 이후 2025.08.05 오케이에프앤아이대부 주식회사가 임의경매를 개시했습니다. 한편 을구에는 2022.02.08 오케이저축은행의 채권최고액 663,600,000원 근저당이 있고, 이 권리는 2024.02.13 오케이에프앤아이대부주식회사로 이전된 흐름이 확인됩니다. 따라서 매수인 인수액 0원이라는 계산과 별개로, 말소기준과 신청채권자의 담보권 연결관계는 원본 등기에서 다시 맞춰 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511197 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 동춘동 923 연수타운 106동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 청능대로 124 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 12층 건물 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 장인묵 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 438,000,000원 / 306,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 698,943,937원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산, 그러나 담보권 연결 확인
현재 확인된 임차인 신고는 없고, 예상배당 시나리오에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어 “임차인 위험이 완전히 없다”고 단정하기보다는 실제 점유자와 전입관계를 매각물건명세서·현황조사에서 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 70%지만 실거래 비교는 보류
감정가 438,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 306,600,000원입니다. 다음 시나리오는 214,620,000원, 그 다음은 150,234,000원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 306,600,000원 | 54,277,241원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 214,620,000원 | 54,277,241원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 150,234,000원 | 54,277,241원 | 0원 | 0원 |
중요한 것은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 전혀 다른 지표라는 점입니다. 이 사건은 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가 306,600,000원이 실제 시장가격보다 싼지, 비싼지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가의 70%이므로 싸다”는 결론은 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,092,400원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 인천신용보증재단 | 54,277,241원 | 54,277,241원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 247,230,359원 |
현재 예상배당은 집행비용 5,092,400원, 인천신용보증재단 54,277,241원, 소유자 잔여 247,230,359원으로 구성돼 있으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연성중학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 근린생활시설이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 12층 건물 내 제5층 제502호이며 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 새시창호 마감입니다.
- 설비. 기본적인 급배수설비·위생설비·난방설비·승강기설비를 구비하고 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측 포장도로에 접해 이용 중입니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경 보호 관련 상대보호구역·절대보호구역과 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 담보권 원본 대조. 2022.02.08 근저당 663,600,000원, 2024.02.13 오케이에프앤아이대부주식회사로의 이전, 2025.08.05 임의경매개시결정의 연결관계를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 말소기준 확인. 현재 판정된 말소기준은 2023.08.04 인천신용보증재단 가압류입니다. 실제 매각물건명세서의 최선순위 설정일자와 반드시 대조하세요.
- 배당관계 확인. 청구금액 698,943,937원의 신청채권자에 대해 예상배당 시나리오가 0원으로 표시되는 부분은 배당요구·담보권 원본을 직접 확인해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 전입세대열람 등을 통해 실제 점유를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 438,000,000원의 70%인 306,600,000원까지 내려왔지만 실거래 비교가 없으므로 감정가 할인율만 보고 응찰가를 정하지 마세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 원본 권리 확인이 먼저
이 사건의 표면적인 장점은 분명합니다. 한 차례 유찰돼 최저가가 306,600,000원까지 내려왔고, 현재부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 투자 매력을 판단하기는 어렵습니다. 실거래 비교가격이 없고, 임대관계가 미상이며, 특히 2022년 근저당의 이전 흐름과 2023년 가압류 말소기준 판정, 신청채권자 배당 0원 표시를 서로 맞춰 봐야 하기 때문입니다.
인수액 계산은 가볍지만 원본 확인은 무겁게. 이 물건은 권리관계와 점유를 원본에서 확인한 뒤, 그 다음에 시세를 붙여 응찰가를 정하는 순서가 맞습니다.
