의정부지방법원 2026타경60672. 파주시 금촌동 ‘천년가골든뷰’ 에이동 1102호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 최욱진은 2022.01.07. 매매를 원인으로 거래가액 134,907,800원에 취득했고, 2022.01.24. 임차인 박성우가 전입·점유를 시작했습니다. 임차권등기에는 보증금 125,000,000원, 최초 임대차계약일 2022.01.12., 주민등록·점유개시일 2022.01.24., 확정일자 2022.01.24. 및 2023.12.26.이 기재돼 있습니다.
이 사건의 승부처는 ‘선순위 임차권이 있느냐’ 자체가 아니라, 그 선순위 임차권의 대항력 포기 확약이 실제 매수인 부담을 없애느냐입니다. 매각물건명세서 비고에는 신청채권자 주택도시보증공사(양도 전 주택임차권자 박성우)가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 2026.05.21.자 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60672 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 52-45 천년가골든뷰 11층 에이동 1102호 · 도로명 경기도 파주시 마무리길 77 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 26층 중 11층 · 사용승인일 2021.07.06. |
| 소유자 | 최욱진 (2022.01.07. 매매 · 거래가액 134,907,800원) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성우 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.24. | 125,000,000원 | 대항력 有 확약으로 포기 | 우선변제 주장 | HUG 양도 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라, 매각물건명세서 비고에 ‘양도 전 주택임차권자 박성우’로 적시된 신청채권자입니다. 따라서 박성우의 보증금 125,000,000원과 주택도시보증공사의 청구 125,000,000원을 별개 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
확약이 없다고 가정한 권리 구조만 놓고 보면, 현재 최저가 65,660,000원에서 신청채권자에게 64,078,120원이 배당되고 60,921,880원이 미배당되는 구조입니다. 그러나 위 확약이 해당 임차인에게 적용되므로 이 60,921,880원을 매수인 실질 인수액에 더하지 않습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세보다 싸다고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 65,660,000원으로 감정가 134,000,000원의 49% 수준입니다. 하지만 동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격이 제시돼 있지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 이 사건은 인수 문제는 확약으로 크게 완화됐지만, 실제 응찰가 판단에서는 별도의 최근 실거래 확인이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,581,880원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 64,078,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자 청구액 125,000,000원 중 64,078,120원이 배당되고 60,921,880원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다. 매수인 실질 인수는 확약 적용으로 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금촌역(경의중앙선) 남동측 인근으로, 주변에는 업무시설·단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원·관공서 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 금촌역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 26층 건물의 11층 1102호이며, 사용승인일은 2021.07.06.입니다. 기본 위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 북서하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지이며, 북동측·북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로인 마무리길에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 소로2류·중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역이고, 감정자료에는 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 일부 주택에 관한 토지거래계약 허가구역 내용이 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 오피스텔의 실제 환금성 판단은 최근 동일·유사 물건 거래 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21.자 인수조건변경확약서에서 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영됐는지 확인하세요.
- 임차권 중복계산 금지. 실제 임차인은 박성우 1명입니다. 주택도시보증공사의 125,000,000원 청구를 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 미배당과 인수를 구분. 현재 회차 미배당 60,921,880원은 확약이 없다면 핵심 위험이지만, 이번 자료상 해당 임차인은 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권 말소에 동의했습니다.
- 시세 확인. 최저가 65,660,000원은 감정가의 49%이지만 최근 실거래 비교 없이 ‘저가’라고 단정하지 마세요.
- 민간임대주택등기 대조. 2022.02.08. 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 등기부 원문과 매각물건명세서에서 경매 후 처리관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 125,000,000원의 대항력 있는 임차권이 감정가 134,000,000원짜리 오피스텔에 붙어 있어 부담이 큰 사건입니다. 하지만 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21. 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의를 제출하면서 구조가 달라졌습니다. 현재 최저가 65,660,000원에서 계산상 60,921,880원이 미배당돼도 이 임차인에 대해서는 매수인 실질 인수 0원, 실질취득은 65,660,000원으로 봅니다.
다만 가격 측면은 별개입니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래가 확인되지 않은 상태에서는 이 숫자만으로 ‘시세보다 저렴하다’는 결론을 내릴 수 없습니다. 또한 등기부의 민간임대주택등기와 확약서 원문 확인이 남아 있습니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 검증과 문서 원본 대조가 필요한 사건입니다.
