인천지방법원 2025타경511234. 인천 서구 가좌동 풍경채 3층 304호, 전용 53.44㎡의 다세대 물건입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형연립주택)입니다. 감정가 162,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 113,400,000원입니다. 겉으로는 최근 실거래 163,500,000원의 69.4%여서 가격 차이가 크게 보이지만, 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
등기상 핵심은 2024.09.26. 설정된 한국토지주택공사 명의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.08.05., 확정일자는 2022.08.08., 점유개시는 2022.08.30., 주민등록일자는 2022.08.31.이고 보증금은 170,000,000원입니다. 이 권리는 2025.08.13. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙 계산상 매수인 인수 대상입니다.
현재 회차 113,400,000원 가정에서는 집행비용 2,387,600원을 제외한 111,012,400원이 임차보증금에 우선 배당되고, 부족분은 58,987,600원입니다. 낙찰가와 미배당을 합치면 사실상 170,000,000원에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 을구 5번 주택임차권에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있습니다. 따라서 해당 임차권에 한해서는 실질 인수를 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511234 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 108-9 풍경채 3층 304호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 건지로 294 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형연립주택) · 전용 53.44㎡ · 5층 건물 내 3층 304호 |
| 소유자 | 정경수 (2020.03.31. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 113,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 173,563,013원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약과 미상 임차인을 분리해서 봐야 한다
현재 말소기준으로 계산된 권리는 2025.08.13. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 과거 근저당권과 2024년 롯데카드 가압류는 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 문제는 경매개시보다 앞선 2024.09.26. 주택임차권입니다. 이 임차권은 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 점유·권리자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 170,000,000원 | 2022.08.31 / 2022.08.08 | 대항력 있음 | 우선변제 | 대위·승계 확약 적용 |
| 한국토지 실제 임차인 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 |
실제 임차인 수는 1명입니다. 한국토지주택공사는 한국토지 보증금의 대위·승계 신고이므로 보증금 170,000,000원을 별도 임차보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다. 등록된 임차권 자체는 확약으로 실질 인수 0원이지만, 실제 임차인 한국토지의 보증금·전입일이 확인되지 않았기 때문에 이 물건의 최종 실질취득액은 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 명목 가격은 69.4%, 실질 판단은 임차인 확인 뒤
풍경채는 총 24세대, 사용승인일은 2015.11.20.입니다. 전용 53.44㎡의 확인된 실거래는 2024.12. 3층 163,500,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 같은 163,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 53.44㎡ | 3 | 163,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.44㎡ | 1건 | 163,500,000원 |
현재 최저가 113,400,000원은 최근 실거래의 69.4%입니다. 등록 임차권의 확약만 확실히 이행되고 실제 임차인에게 추가 인수부담이 없다면 가격 차이는 큽니다. 그러나 한국토지의 보증금이 미상인 상태에서는 명목 할인율을 그대로 가격 메리트로 확정해서는 안 됩니다. 임차관계가 확정된 뒤에야 실질취득가와 163,500,000원의 비교가 가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,387,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 170,000,000원 | 111,012,400원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 173,563,013원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 임차보증금 부족분은 58,987,600원입니다. 다만 을구 5번 주택임차권에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 이 확약은 실제 임차인 한국토지의 미상 권리까지 자동으로 해소하는 것으로 보지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 룰상 임차권 미배당은 커진다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 113,400,000원 | 58,987,600원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 79,380,000원 | 92,448,840원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 55,566,000원 | 115,834,188원 |
보증금 170,000,000원의 대항력 임차권을 규칙대로만 계산하면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총 부담은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 따라서 단순히 2회·3회 유찰된 최저가만 보고 할인폭이 커진다고 평가하면 안 됩니다. 이 사건에서는 말소동의 확약으로 한국토지주택공사 명의 임차권의 실질 인수는 0원이지만, 실제 임차인 한국토지의 권리가 미상인 점은 회차가 내려가도 그대로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 5층 건물 내 304호입니다.
- 입지. 인천2호선 서부여성회관역 남서측 인근으로, 주변에 다세대주택·연립주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 서부여성회관역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 일방통행 1차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 토지이며 토지면적은 350.5㎡, 공시지가는 1,705,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 24세대의 소규모 주택이고 확인된 동일 면적 실거래 표본은 1건입니다. 시세 판단의 표본 폭이 넓지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 5번 주택임차권 말소의 적용 대상·조건을 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 한국토지 확인. 보증금·전입일·현재 점유관계를 확인해 대항력과 매수인 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 중복 신고 구분. 한국토지주택공사의 170,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인의 별도 보증금으로 이중 합산하지 않아야 합니다.
- 가격 판단 순서. 명목 최저가 113,400,000원이 최근 실거래의 69.4%라는 이유만으로 응찰 상한을 정하지 말고, 미상 임차인 인수 여부를 먼저 확정해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 현재 회차 기준 등록 임차권 룰상 부족분은 58,987,600원이며, 확약 적용 여부에 따라 매수인 부담 판단이 달라집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약 적용은 긍정적이지만, 아직 권리가 완전히 닫히지 않았다”
이 물건의 표면 가격은 매력적으로 보입니다. 감정가 162,000,000원에서 한 차례 유찰돼 113,400,000원까지 내려왔고, 확인된 최근 실거래 163,500,000원의 69.4%입니다. 170,000,000원짜리 한국토지주택공사 주택임차권도 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 볼 수 있습니다.
그러나 여기서 권리분석이 끝나지 않습니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이고, 실제 임차인 한국토지 1명의 전입일과 보증금은 미상입니다. 따라서 이 실제 임차인은 대항력 가능·미상으로 남으며 확약의 범위 밖입니다. 결국 이 사건은 “가격은 내려왔지만, 실질취득액은 아직 확정되지 않은 물건”입니다. 실제 임차인의 권리와 확약 범위를 원본으로 확정한 뒤에야 113,400,000원이 진짜 할인인지 판단할 수 있습니다.
