의정부지방법원 2026타경60687. 고양시 일산서구 탄현동 ‘일산두산위브더제니스’ 104동 26층 2605호 아파트입니다. 소유자는 장해경이며 2017.03.31. 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 일산농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 임차권과 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 놓여 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 중요한 점은 김일경 보증금 500,000,000원을 매수인이 별도로 떠안는 구조가 아니라는 것입니다. 김일경의 주민등록일자·점유개시일자는 2022.03.25.로 말소기준 2017.03.31.보다 늦고, 제공된 판정도 대항력 없음입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 김일경의 임대차보증금반환채권을 승계한 자로 기재돼 있으므로, 이를 김일경과 별개의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 제공된 배당계산에서도 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60687 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 104동 26층 2605호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 단위세대 아파트로 이용중 |
| 대상 면적 | 95.5001㎡ |
| 건물 | 2013.04.26 사용승인 · 지상57층 건물 내 26층 |
| 소유자 | 장해경 · 2017.03.31. 소유권이전 · 거래가액 646,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 624,000,000원 / 436,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 579,513,054원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2017.03.31. 을구 1번 일산농업협동조합 근저당입니다. 최초 등기 채권최고액은 426,360,000원이며, 이후 변경등기에 336,000,000원, 334,800,000원, 299,880,000원이 기재되어 있습니다. 제공된 예상배당표는 일산농업협동조합의 채권액을 426,360,000원으로 두고 계산합니다.
김승희의 325,000,000원 주택임차권은 2022.01.28. 말소됐고, 김일경의 500,000,000원 주택임차권은 2024.04.09. 등기됐으나 말소기준 이후 권리입니다. 2026.03.17. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박원용 | 2025.05.30 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김일경 | 2022.03.25 / 2022.03.11 | 500,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 주택도시보증공사 승계 |
실제 임차인·점유 관련 신고는 박원용과 김일경입니다. 김일경의 보증금반환채권은 주택도시보증공사가 승계한 것으로 명시돼 있으므로, 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 보아 보증금을 다시 합산하면 안 됩니다. 박원용은 2025.05.30. 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력은 없지만 보증금 자체는 미상입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가 436,800,000원은 최근 평균의 78.7%
일산두산위브더제니스의 대상 면적은 95.5001㎡로 매칭됐고, 최근 거래 표본은 12건입니다. 최근 12개월 평균은 555,166,666원, 최신 거래는 2026.08 · 565,000,000원입니다. 현재 최저매각가 436,800,000원은 최근 12개월 평균의 78.7%로, 최근 시세보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 95.5㎡ | 46 | 565,000,000원 |
| 2026.08 | 94.44㎡ | 6 | 509,000,000원 |
| 2026.07 | 95.5㎡ | 18 | 590,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 38 | 590,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 50 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 50 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 13 | 518,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 29 | 515,000,000원 |
| 2026.06 | 95.5㎡ | 40 | 640,000,000원 |
| 2026.06 | 95.5㎡ | 11 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 94.44㎡ | 25 | 590,000,000원 |
| 2026.05 | 94.44㎡ | 8 | 545,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 555,166,666원 |
실거래 최저는 509,000,000원, 최고는 640,000,000원입니다. 현재 최저매각가 436,800,000원은 실거래 최저보다도 낮고, 감정가 624,000,000원에서 1회 유찰된 가격입니다. 감정가 단계와 달리 현재 회차는 최근 실거래 기준으로 가격 메리트가 확인되는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 436,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,768,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 일산농업협동조합 | 426,360,000원 | 426,360,000원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 579,513,054원 | 3,672,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 436,800,000원 가정 시 채권 총액은 1,005,873,054원, 채권자 총 배당액은 430,032,000원, 미배당액은 575,841,054원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 579,513,054원 중 예상배당은 3,672,000원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있습니다.
주택도시보증공사는 별도의 신규 임차인이 아니라 김일경 임대차보증금반환채권의 승계인으로 기재돼 있습니다. 경매신청을 한 신청채권자이므로 배당요구를 별도로 하지 않았더라도 후순위 권리자보다 우선배당을 받는다는 비고가 있습니다. 배당 부족액이 크지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상탄초등학교 서측 인근에 위치하며 주변은 대규모 아파트가 주를 이루는 아파트지대입니다. 인근에 근린생활시설과 각급학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 탄현역(경의중앙선)이 소재합니다.
- 단지. 일산두산위브더제니스는 2,700세대이며 2013.04.26 사용승인을 받았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상57층 건물 내 26층이며 승강기, 에어컨, 옥내소화전, 화재탐지설비와 열병합발전에 의한 지역난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(탄현주상)이며 공시지가는 3,672,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있으며 교육환경 보호구역 관련 제한도 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 현황 확인이 불가능해 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 436,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 555,166,666원의 78.7%입니다. 감정가보다 최근 거래를 기준으로 응찰가 상한을 판단하는 것이 핵심입니다.
- 김일경 채권 중복 금지. 김일경 보증금 500,000,000원과 주택도시보증공사 청구액을 별개의 임차보증금으로 합산하지 마세요. 주택도시보증공사는 김일경 보증금반환채권의 승계인으로 명시돼 있습니다.
- 박원용 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유 여부와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 구조·이용상황·수선 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 가정에서는 채권자 미배당 575,841,054원, 소유자 잔여 0원입니다. 다만 제공된 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당 관련 서류와 실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 가격’이 강점
이 사건은 보증금 500,000,000원의 임차권이 보여 처음에는 복잡해 보이지만, 핵심 순서는 단순합니다. 말소기준인 일산농업협동조합 근저당은 2017.03.31.이고, 김일경의 전입·점유는 2022.03.25., 박원용의 전입은 2025.05.30.입니다. 두 사람 모두 제공된 판정상 대항력이 없고 매각물건명세서에도 인수권리가 없어, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 624,000,000원 단계와 현재 회차를 구분해야 합니다. 최근 12개월 실거래 평균은 555,166,666원이고 최신 거래는 565,000,000원인데, 1회 유찰된 현재 최저가는 436,800,000원으로 최근 평균의 78.7%입니다. 따라서 현재 데이터만 놓고 보면 권리 인수 부담은 없고 가격 차이도 확보된 회차입니다. 남는 핵심 변수는 박원용의 실제 점유와 미상 보증금, 그리고 감정 당시 확인하지 못한 내부 상태입니다.
