인천지방법원 2025타경511290. 송도동 랜드마크시티센트럴더샵 203동 40층4006호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고 감정 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 380,000,000원이며 1회 유찰된 현재 최저매각가는 266,000,000원입니다.
권리의 기준점은 2020.09.29. 설정된 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 270,000,000원이고, 그 뒤 2021.11.15. 주식회사페퍼저축은행 근저당권 321,600,000원이 설정됐습니다. 경매개시결정은 2025.08.07. 주식회사 페퍼저축은행을 채권자로 등기됐으며, 이들 후순위 경매 관련 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511290 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 311 랜드마크시티센트럴더샵 203동 40층4006호 |
| 용도 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 이건희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 266,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 182,600,338원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 감정 이용상태 | 철근콘크리트구조 지상 40층 건물 내 40층 일부 · 업무시설(오피스텔) |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차인 전입
말소기준은 2020.09.29. 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 확인된 점유자 신다희의 전입일은 2023.01.11.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 판정되어 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 배당요구는 2025.08.25. 접수됐습니다.
| 점유자 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신다희 | 2023.01.11. | 2025.08.25. 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 최근 표본의 하단보다 낮다
랜드마크시티센트럴더샵의 대상 면적은 84.9588㎡이며, 면적이 일치하는 최근 거래 표본은 12건입니다. 최근 12개월 평균 거래가는 546,333,333원, 표본 최저는 322,000,000원, 최고는 690,000,000원입니다. 최신 거래도 2026.08. 690,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 85.0㎡ | 42 | 690,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 3 | 322,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 34 | 640,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 22 | 630,000,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 8 | 628,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 26 | 680,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 12 | 337,000,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 45 | 644,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 8 | 610,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 31 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 22 | 670,000,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 23 | 355,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9588㎡ | 12건 | 546,333,333원 |
현재 최저매각가 266,000,000원은 최근 12개월 평균 546,333,333원의 48.7%입니다. 게다가 최근 표본의 최저 거래가 322,000,000원보다도 낮습니다. 권리 인수액이 0원이므로 이 사건에서 실질취득 기준 역시 현재 최저가 266,000,000원으로 볼 수 있어, 가격 자체에는 분명한 메리트가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,000원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 270,000,000원 | 261,476,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 321,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 266,000,000원 가정 시 집행비용 4,524,000원을 제외한 261,476,000원이 선순위 남인천농업협동조합에 배당되고, 후순위 주식회사페퍼저축은행 배당은 0원입니다. 전체 채권액 591,600,000원 중 예상 배당액은 261,476,000원이며 미배당액은 330,124,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 266,000,000원 | 261,476,000원 | 330,124,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 186,200,000원 | 182,793,200원 | 408,806,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 130,339,999원 | 127,715,239원 | 463,884,761원 | 0원 |
각 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자 주식회사페퍼저축은행에 대한 예상 배당은 0원이며, 청구액 182,600,338원은 배당으로 충족되지 않는 구조입니다. 낙찰가가 낮아질수록 채권자의 미배당은 커지지만 그 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은송중등학교 서측 인근이며, 주위는 대단위 공동주택 단지와 각급 학교·편의시설이 소재합니다. 단지 북측과 남측에는 나지 상태 토지가 상당수 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 인천1지하철 송도달빛축제공원역은 도보 15분 정도 거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 40층 건물 내 40층 일부이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 동측 약 50미터 광대로, 남측·북측 폭 35미터, 서측 약 25미터 도로에 각각 접합니다.
- 토지계획. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·공유수면준공매립지·성장관리권역이며 공시지가는 2,469,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 대상 면적 84.9588㎡와 일치하는 최근 거래가 12건 확인되지만 거래가는 322,000,000원부터 690,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 신다희의 전입은 2023.01.11.로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당요구 관련 문건과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.21. 등기된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용·공부·거래 비교대상의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 분해. 최근 12개월 평균은 546,333,333원이지만 표본 최저 322,000,000원, 최고 690,000,000원으로 편차가 큽니다. 평균값 하나만 기준으로 응찰가를 정하지 않는 것이 좋습니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순서는 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “권리 인수는 가볍고, 가격 할인은 크다”
이 사건의 핵심은 선명합니다. 말소기준은 2020.09.29. 남인천농업협동조합 근저당이고, 확인 임차인 신다희의 전입은 2023.01.11.이어서 대항력이 없습니다. 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다.
가격은 더 눈에 띕니다. 감정가 380,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 266,000,000원. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 546,333,333원의 48.7%이고 최근 거래 표본 최저 322,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 권리와 가격만 놓고 보면 매력도가 높은 편입니다.
다만 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 2022.11.21. 민간임대주택등기가 존재합니다. 또한 최근 거래가격이 322,000,000원부터 690,000,000원까지 크게 벌어져 있습니다. 인수 0원이라는 권리 장점은 분명하지만, 최종 응찰가는 임차 문건·용도·민간임대주택등기와 개별 실거래를 원본으로 대조한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.
