의정부지방법원 2026타경60705. 일산동구 식사동 위시티일산자이1단지 111동 26층 2603호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김희중이며, 2014.08.25 소유권이전 당시 거래가액은 678,276,893원입니다. 현존 권리의 기준점은 2023.10.30 설정된 금천신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 777,600,000원입니다. 이후 설정된 등촌신용협동조합 근저당권과 경매개시결정, 국의 압류, 중소기업은행 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 이기영 1명이 확인됩니다. 전입신고는 2026.02.26로 말소기준권리인 2023.10.30보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2026.05.13 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 다만 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없음으로 정리되어 있고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60705 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 1487 위시티일산자이1단지 111동 26층2603호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 30층 중 26층 · 사용승인일 2010.08.23 |
| 대상 면적 | 162.7081㎡ |
| 소유자 | 김희중 · 2014.08.25 소유권이전 · 거래가액 678,276,893원 |
| 감정가 / 최저가 | 797,000,000원 / 557,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금천신용협동조합 / 659,396,227원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 2023.10.30 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 14번 금천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 777,600,000원으로 현재 최저매각가 557,900,000원보다 크기 때문에 현재 회차 배당만으로는 전액 변제가 되지 않습니다. 그러나 이는 채권자의 미배당 문제이고, 등기상 해당 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 2026.01.29 등촌신용협동조합 근저당권 200,000,000원, 2026.04.22 국의 압류, 2026.05.21 중소기업은행 가압류 221,975,803원도 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이기영 | 2026.02.26 | 미상 | 미상 | 2026.05.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 76.0%
동일 단지 위시티일산자이1단지의 대상 면적은 162.7081㎡이며, 실거래 비교 대상은 162.71㎡로 매칭됩니다. 최근 12개월 거래는 9건, 평균 거래금액은 734,222,222원입니다. 현재 최저매각가 557,900,000원은 이 평균의 76.0%입니다. 전체 12건 평균 741,625,000원 대비로도 75.2%지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 162.71㎡ | 21 | 800,000,000원 |
| 2026.07 | 162.71㎡ | 27 | 750,000,000원 |
| 2026.06 | 162.71㎡ | 4 | 710,000,000원 |
| 2026.05 | 162.71㎡ | 9 | 715,000,000원 |
| 2026.03 | 162.71㎡ | 3 | 710,000,000원 |
| 2026.02 | 162.71㎡ | 30 | 748,000,000원 |
| 2026.01 | 162.71㎡ | 2 | 700,000,000원 |
| 2025.10 | 162.71㎡ | 25 | 740,000,000원 |
| 2025.10 | 162.71㎡ | 1 | 735,000,000원 |
| 2025.07 | 162.71㎡ | 21 | 740,000,000원 |
| 2025.05 | 162.71㎡ | 9 | 781,500,000원 |
| 2025.05 | 162.71㎡ | 4 | 770,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 162.71㎡ | 9건 | 734,222,222원 |
전체 실거래 범위는 700,000,000원~800,000,000원이고 최신 거래는 2026.07의 800,000,000원입니다. 현재 최저가 557,900,000원은 실거래 최저 700,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균과 그 이전 거래를 비교한 추세가 -3.9%이므로, 가격 간격이 크다는 사실과 별개로 시장 흐름은 하락 추세임을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 557,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,979,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 금천신용협동조합 | 777,600,000원 | 549,921,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당권 · 등촌신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 16번 가압류 · 중소기업은행 | 221,975,803원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 1,199,575,803원, 채권자 예상배당은 549,921,000원, 미배당액은 649,654,803원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 557,900,000원 | 549,921,000원 | 649,654,803원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 390,530,000원 | 384,262,580원 | 815,313,223원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 273,371,000원 | 268,743,806원 | 930,831,997원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 금천신용협동조합을 포함한 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 확인된 권리구조에서는 그 미배당액이 낙찰자에게 이전되지 않습니다. 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 동일합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 양일초등학교 남측 인근으로 공동주택·학교·공원·근린생활시설이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 위시티일산자이1단지 1,244세대, 사용승인일 2010.08.23입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 30층 건물 중 26층이며 승강기·난방·소방·위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(고양식사구역)·도시개발구역·과밀억제권역이며 공시지가는 1,989,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 접하고 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되며 거래금액은 700,000,000원부터 800,000,000원까지 분포합니다. 최근 추세는 -3.9%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이기영의 보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본에서 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 예상배당표는 당해세를 반영하지 않았고 2026.04.22 국의 압류가 존재하므로 실제 배당표 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 557,900,000원은 최근 12개월 평균 734,222,222원의 76.0%입니다. 다만 최근 추세 -3.9%를 함께 반영해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 동일 면적 실거래는 2026.07의 800,000,000원이며 같은 달 750,000,000원 거래도 있습니다.
- 명도. 실제 임차인 1명이 확인되므로 대항력 유무와 별개로 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서류·실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 안전, 가격은 경쟁력 있지만 하락 추세 확인
이 물건의 핵심은 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 임차인 이기영도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석 자체는 비교적 단순한 편입니다.
가격 측면에서도 현재 최저매각가 557,900,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 734,222,222원의 76.0%이고, 실거래 최저 700,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 시세 흐름은 -3.9%의 하락 추세이므로 과거 평균만 보고 가격 안전마진을 과대평가해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 가격도 경쟁력이 있으나 시장 하락 추세와 임차인 보증금·세금 배당 변수는 최종 확인. 이 세 가지가 입찰 전 마지막 점검 포인트입니다.
