인천지방법원 2025타경511712. 인천 남동구 구월동 ‘건웅맨션’ 지층01호, 전용 45.31㎡ 다세대주택입니다. 권리의 기준점은 2016.10.14. 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 42,000,000원입니다. 이후 삼성카드 20,341,682원 가압류, 케이비국민카드 16,811,031원 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현황상 임차인 김영숙·김연섭 두 사람이 확인되지만 전입일이 각각 2017.10.25., 2024.11.21.로 말소기준일 뒤라 대항력은 없습니다.
가격은 감정가 55,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 38,500,000원입니다. 같은 건웅맨션 45.31㎡의 최신 거래는 2026.01. 4층 80,000,000원으로, 최근 12개월 평균도 동일하게 80,000,000원입니다. 숫자만 보면 현재 실질취득액은 최근 거래의 절반 이하입니다. 다만 과거 거래 105,000,000원·120,000,000원이 포함된 전체 평균 101,666,666원은 현재 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵고, 실제로 최근 가격은 이전 거래군 대비 28.9% 하락했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511712 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 349-601 지층01호 · 구월남로289번길 22-14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 45.31㎡ · 지층01호 |
| 소유자 | 최재동 (2016.10.14. 소유권이전 · 거래가액 55,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 38,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 29,933,731원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 사용승인 | 1995.09.07. |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 소유자 최재동은 2016.10.14. 이 부동산을 거래가액 55,000,000원에 취득했고, 같은 날 주식회사한국스탠다드차타드은행이 채권최고액 42,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 삼성카드·케이비국민카드 가압류와 2025.08.27. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영숙 | 2017.10.25. | 16,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연섭 | 2024.11.21. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 김영숙의 보증금은 16,000,000원이고, 김연섭의 보증금은 확인되지 않습니다. 다만 두 임차인 모두 전입신고가 2016.10.14. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 확인된 내용만으로 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시합니다.
③ 시세 비교 — 현재가는 최근 거래의 48.1%, 그러나 지층 보정이 핵심
건웅맨션은 총 10세대이고, 본건과 같은 45.31㎡ 거래가 3건 확인됩니다. 가격 판단에서는 오래된 고가 거래가 함께 들어간 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 45.31㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2022.02 | 45.31㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2021.11 | 45.31㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.31㎡ | 1건 | 80,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 38,500,000원으로, 최근 12개월 평균 80,000,000원의 48.1%입니다. 감정가 55,000,000원조차 최신 거래보다 낮습니다. 그러나 최신·과거 비교 거래는 모두 4층이고 경매 대상은 지층01호입니다. 따라서 80,000,000원을 지층의 직접 시세로 그대로 대입해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,093,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 42,000,000원 | 37,407,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,341,682원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,811,031원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 총 채권액은 79,152,713원, 채권자 예상배당은 37,407,000원, 미배당은 41,745,713원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 38,500,000원 | 37,407,000원 | 41,745,713원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 26,950,000원 | 26,064,900원 | 53,087,813원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 18,865,000원 | 18,125,430원 | 61,027,283원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자 미배당액은 늘지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰로 권리 인수가 늘어나는 유형이 아니라, 낙찰가격 자체와 지층의 실제 시장가치가 수익성을 결정하는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천 모래내시장 남동측 인근으로, 주변에 다세대주택·근린생활시설·시장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 2호선 모래내시장역이 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 1995.09.07. 사용승인된 철근콘크리트조 스라브 4층 건물 내 지층01호입니다.
- 도로. 남서측과 북동측으로 약 2미터 내외 도로에 접하며, 건물 출입은 남서측 도로를 이용합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 141.0㎡, 공시지가 1,063,000원/㎡이며 토지거래계약 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 10세대 소규모 다세대이고 확인된 동일면적 거래는 3건입니다. 특히 본건이 지층이라는 점은 매도 시 가격과 수요를 별도로 점검해야 할 요소입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김영숙·김연섭 모두 대항력은 없지만, 확정일자·배당요구 및 김연섭의 보증금은 다시 확인하세요.
- 지층 실거래 보정. 최신 80,000,000원 거래는 4층입니다. 지층 거래가치와 주거환경을 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래군보다 28.9% 낮습니다. 과거 105,000,000원·120,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 건물 상태. 1995.09.07. 사용승인 건물입니다. 지층의 누수·습기·채광·환기 상태를 현장 확인하세요.
- 도로·접근성. 약 2미터 내외 도로 접면과 실제 차량 진출입 여건을 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인이 실제 점유 중이라면 대항력 유무와 별개로 인도·명도 절차가 필요할 수 있으므로 점유 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 정보를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 지층 가격이 승부처
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.10.14. 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 후순위 전입이라 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 실질취득 38,500,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 80,000,000원의 48.1%라 표면적인 가격 차이는 큽니다. 하지만 비교 거래가 4층인 데 비해 본건은 지층이고, 최근 가격 추세도 -28.9%입니다. 10세대 소규모·1995년 준공 다세대라는 환금성 조건까지 반영해야 합니다. 결론은 “권리는 합격, 가격은 지층 보정 후 판단”입니다.
