의정부지방법원 2026타경60710. 경기도 고양시 일산동구 풍동 630-3 삼성캐슬풍동2차테라하우스 1동 4층 401호, 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가는 4.32억원이고 현재 최저가는 2.1168억원으로, 두 차례 유찰된 뒤 매각기일이 2026.09.15.로 잡혀 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 4.30억원입니다.
이 물건의 핵심은 임차권 자체보다 확약의 효과입니다. 임차인 신웅철은 임차보증금 4.30억원, 전입 2022.12.06., 확정일자 2022.11.24.로 등기부상 임차권등기가 되어 있어 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 다만 매각물건명세서에 따르면 주택도시보증공사가 2026.05.21. 인수조건변경확약서를 제출했고, 대항력을 포기하며 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 실제 입찰 판단에서는 이 확약이 가장 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60710 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 630-3 삼성캐슬풍동2차테라하우스 1동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 애니골길 120 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 임경민 |
| 거래가액 | 2022.12.06. 매매 · 430,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 432,000,000원 / 211,680,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 430,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차인은 강하지만, 확약이 핵심이다
대항력·우선변제권이 확인되는 임차권등기가 존재합니다. 신웅철의 임차보증금은 430,000,000원이며, 전입일자는 2022.12.06., 확정일자는 2022.11.24.입니다. 다만 2026.05.21. 인수조건변경확약서에서 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 배당표상 미배당이 발생하더라도 실질 매수인 인수는 0원으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 보증금 4.30억, 그러나 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신웅철 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 430,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 |
임차권등기 순위는 을구 7번입니다. 배당요구도 2024.12.17.에 이루어졌습니다. 다만 2026.05.21. 확약에 의해 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 이루어졌으므로, 확약이 적용되는 신웅철에 대해서는 미배당 부족분을 매수인이 추가로 부담하는 구조가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 51.6%
동일 단지 기준 최근 실거래 9건이 확인됩니다. 가장 최신 거래는 2026.05.의 410,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 410,000,000원입니다. 현재 최저가 211,680,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균의 51.6% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 58.62㎡ | 4 | 410,000,000원 |
| 2025.03 | 57.24㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2025.02 | 60.23㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2024.02 | 57.24㎡ | 3 | 329,000,000원 |
| 2023.04 | 57.24㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2023.04 | 60.23㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2023.02 | 57.24㎡ | 2 | 317,000,000원 |
| 2022.12 | 58.62㎡ | 4 | 430,000,000원 |
| 2021.11 | 60.23㎡ | 3 | 305,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 340,111,111원 |
전체 거래 평균은 340,111,111원이지만, 가격 메리트 판단은 더 최근 거래가 중요합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 410,000,000원이고, 현재 최저가는 211,680,000원입니다. 따라서 현재 회차에서는 최저가가 최근 시세 대비 크게 낮은 구간에 들어와 있습니다. 최근 거래 대비 가격 차이가 큰 만큼, 권리 확약의 원본 문구와 매각조건을 최종 확인하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,763,520원 |
| 1. 임차인 신웅철 보증금 (우선변제) | 430,000,000원 | 207,916,480원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 430,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시나리오상 임차인 보증금 부족분은 222,083,520원으로 계산되지만, 2026.05.21. 인수조건변경확약에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 이루어졌으므로 이 부족분을 매수인이 실질적으로 인수하는 것으로 보지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재로 풍산역(경의중앙선, 서해선) 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대·아파트·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 풍산역(경의중앙선, 서해선)이 소재합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물 내 4층 401호입니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역, 자연취락지구, 과밀억제권역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 규제가 확인됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 단지 총 38세대로 규모는 작지만 최근 거래는 2026.05.까지 확인되며, 최근 거래금액은 300,000,000원~410,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.05.21.자 인수조건변경확약서에 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 함께 원문을 대조하세요.
- 실질취득가 기준. 현재 회차에서는 확약에 따라 실질 인수를 0원으로 보고, 실질취득가를 211,680,000원으로 판단합니다.
- 가격 기준. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 410,000,000원입니다. 현재 최저가 211,680,000원과의 차이를 중심으로 입찰가를 정하세요.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 148,176,000원, 4회 유찰 시 103,723,200원 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 소유권 이전 확인. 현재 소유자는 임경민이며, 2022.12.06. 거래가액은 430,000,000원입니다. 등기부상 과거 근저당은 이미 말소된 것으로 확인됩니다.
- 원본 대조. 배당표와 권리관계는 최종 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사를 직접 대조하세요.
맺으며 — “임차권은 강하지만, 확약이 승부처다”
이 사건은 처음 보면 임차보증금 4.30억원 때문에 부담이 큰 물건처럼 보입니다. 실제로 신웅철은 전입일자 2022.12.06., 확정일자 2022.11.24.의 임차권등기를 갖고 있고, 대항력과 우선변제권도 확인됩니다. 하지만 2026.05.21. 확약이 이 사건의 성격을 바꿉니다. 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하기로 했기 때문입니다.
그 결과 현재 회차에서 매수인이 실질적으로 떠안을 금액은 0원으로 정리되고, 실질취득가액은 211,680,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 410,000,000원이므로 가격은 시세의 51.6% 수준입니다. 두 차례 유찰까지 거친 현재 가격은 권리 확약이 유효하다는 전제에서 상당한 가격 메리트를 보여줍니다. 이 물건의 승부처는 권리 자체가 아니라 확약의 효력과 원본 확인입니다.
