인천지방법원 2025타경511800. 인천 남동구 논현동 휴먼시아 동산마을 801동 803호, 공부상 아파트입니다. 장주영이 2012년 9월 8일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 240,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2017년 3월 30일 설정된 주식회사신한은행 근저당권 237,600,000원입니다. 이 근저당권 이후의 우리카드 가압류, 인천신용보증재단 가압류, 삼성화재해상보험주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 385,000,000원에서 한 차례 유찰되어 269,500,000원으로 내려왔습니다. 이는 감정가의 70%이며, 시세 참고군의 최근 12개월 평균 382,166,666원에 대한 비율도 70.5%입니다. 숫자만 보면 상당한 가격 차이가 있지만, 해당 시세 자료는 대상 물건의 전용면적과 일치가 확인되지 않은 참고군이므로 ‘시세보다 30% 싸다’고 단정하기보다는 현장 비교사례를 추가 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511800 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 603-1 휴먼시아 동산마을 801동 8층 803호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 아파트 · 철근콘크리트구조 경사지붕 22층 건물 내 8층 803호 |
| 소유자 | 장주영 (2012.09.08. 매매 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 269,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성화재해상보험주식회사 / 33,203,633원 |
| 말소기준권리 | 2017.03.30. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 237,600,000원 · 채무자 정지연 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2017년 3월 30일 신한은행 근저당권입니다. 이후 2022년 우리카드 가압류 10,709,387원, 2023년 인천신용보증재단 가압류 21,066,010원, 2025년 삼성화재해상보험주식회사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 70.5%는 매력적이지만 ‘면적 미매칭’
부동산 시세 참고군은 주공뜨란채8단지, 833세대, 2006년 7월 12일 준공으로 표시되어 있습니다. 최근 거래 12건의 평균은 382,166,666원, 최신 거래는 2026년 7월 419,000,000원입니다. 다만 대상 물건과 시세 표본의 전용면적 일치가 확인되지 않아 아래 거래들은 가격 방향을 보는 참고자료로 사용하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.6㎡ | 18 | 419,000,000원 |
| 2026.07 | 84.6㎡ | 14 | 365,000,000원 |
| 2026.07 | 84.6㎡ | 6 | 375,000,000원 |
| 2026.06 | 84.6㎡ | 10 | 375,000,000원 |
| 2026.06 | 84.6㎡ | 9 | 376,000,000원 |
| 2026.06 | 84.69㎡ | 1 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 84.6㎡ | 6 | 383,000,000원 |
| 2026.06 | 84.6㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2026.06 | 84.6㎡ | 9 | 386,000,000원 |
| 2026.05 | 84.6㎡ | 14 | 388,000,000원 |
| 2026.04 | 84.6㎡ | 18 | 372,000,000원 |
| 2026.03 | 84.6㎡ | 11 | 397,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 382,166,666원 |
참고군 거래범위는 360,000,000원~419,000,000원이고 최근 12개월 평균은 382,166,666원입니다. 현재 최저가 269,500,000원은 이 평균의 70.5%입니다. 또한 감정가 385,000,000원은 참고군 평균과 비슷한 구간이지만, 한 차례 유찰로 최저가격이 크게 낮아진 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 269,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,573,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 237,600,000원 | 237,600,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리카드 | 10,709,387원 | 10,709,387원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 21,066,010원 | 16,617,613원 |
| 4. 경매신청 · 삼성화재해상보험주식회사 | 33,203,633원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 269,500,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 후 신한은행과 우리카드는 전액 배당되고, 인천신용보증재단은 일부 미배당, 신청채권자 삼성화재해상보험주식회사는 배당 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 청구액 302,579,030원 중 총 배당액은 264,927,000원, 미배당액은 37,652,030원이며 현재 모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 269,500,000원 | 37,652,030원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 188,650,000원 | 117,370,130원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 132,054,999원 | 173,172,801원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 117,370,130원, 173,172,801원으로 커지지만, 제시된 각 회차 모형에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 후순위 채권의 미배당 증가 자체가 곧 매수인의 추가 인수로 연결되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 인천논현고등학교 북측 인근의 주거지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 22층 건물 중 8층 803호이며 외벽은 몰탈 위 페인트, 창호는 새시 창호 등 마감입니다.
- 도로. 토지 4방위로 차량 통행이 가능한 포장 공도와 각각 접하고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 등의 제한이 표시되어 있습니다.
- 토지. 공부상 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가는 2,729,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 여부를 우선 확인하세요.
- 시세 표본. 최근 12개월 평균 382,166,666원은 가격 참고에는 유용하지만 대상 호 전용면적과의 일치가 확인되지 않았습니다. 같은 면적·동·층 조건의 거래를 별도로 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2017.03.30. 신한은행 근저당권과 이후 가압류·경매개시결정의 순위를 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당 미달. 현재 가정에서는 인천신용보증재단 일부 및 삼성화재해상보험주식회사 전액이 미배당되지만, 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다.
- 내부 상태. 내부가 직접 확인되지 않아 통상적인 인테리어와 관리상태를 전제로 감정평가되었습니다. 수리비 변수를 별도로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 입찰 전 등기부·현황조사·매각물건명세서·배당 관련 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인 포인트는 남아 있다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 1회 유찰로 최저가가 269,500,000원, 감정가의 70%까지 내려왔고, 말소기준인 신한은행 근저당권 이후의 권리도 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
반면 가격 메리트를 확정적으로 평가하기에는 두 가지 확인사항이 있습니다. 첫째, 감정 당시 폐문부재로 임대관계와 내부 상태가 미상입니다. 둘째, 최근 12개월 평균 382,166,666원의 시세 참고군은 대상 호와 전용면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리구조는 우호적이고 가격도 크게 낮아졌지만, 점유와 비교시세 검증을 마친 뒤 응찰가를 확정할 물건입니다.
