의정부지방법원 2026타경60738. 경기도 고양시 일산동구 식사동 769-6 디팰리스4단지 3층301호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이기영이고 2021.03.11. 매매로 거래가액 255,000,000원에 취득했습니다. 문제의 권리는 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 엄정민은 2021.05.10. 전입, 2022.11.29. 확정일자, 2022.12.12. 점유개시를 했고 보증금은 267,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.12.27. 완료됐으며, 등기부상 이 권리는 경매로 소멸하지 않고 매수인 인수로 정리되어 있습니다.
하지만 매각물건명세서의 별도 비고가 결정적입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 엄정민의 임차보증금반환채권 승계인이고, 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 확약 내용은 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 것입니다. 따라서 보증금 267,000,000원과 배당 부족액 138,318,480원은 권리구조상 존재하지만, 이 임차인에 대해서는 확약 범위 안에서 실질 인수 0원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60738 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 769-6 디팰리스4단지 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 동국로 109-77 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 이기영 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 131,320,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,256,917원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 그러나 확약으로 인수 해소
임차인 1명. 엄정민은 전입신고일이 2021.05.10.이고 임차권등기일이 2024.12.27.이며, 보증금 267,000,000원입니다. 임차권등기 원인에는 2022.11.29. 확정일자와 2022.12.12. 점유개시가 기재되어 있어 대항력 및 우선변제권이 확인되는 선순위 임차권입니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|
| 엄정민 건물 전부 | 267,000,000원 | 有 | 有 | 확약으로 실질 0원 |
보증기관 승계도 구분해야 합니다. 주택도시보증공사는 실제 임차인과 별개의 추가 임차인이 아니라 엄정민의 임차보증금반환채권 승계인입니다. 따라서 보증금은 267,000,000원 한 건으로 보아야 하며 중복 합산하지 않습니다.
② 현재 회차 가격 — 최저가는 크게 떨어졌지만, 실질 인수는 확약 기준으로 판단
현재 회차 최저매각가는 131,320,000원으로 감정가 268,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰되어 가격은 크게 낮아졌습니다. 다만 이 물건은 선순위 임차권이 있어 최저가 숫자만 보고 인수부담을 별도로 더하는 방식으로 접근하면 안 됩니다. 2026.05.21. 확약에 따라 엄정민의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출되어, 확약 대상 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 기록상 크게 낮지만 거래시점은 2022.08
중흥마을처럼 여러 거래가 누적된 대단지가 아니라, 디팰리스4단지는 총 8세대입니다. 동일 면적대 기준 확인된 거래는 1건이며 2022.08, 전용 55.15㎡, 4층, 390,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 기록상 390,000,000원이지만, 실제 거래일은 2022.08이므로 현재 시세로 그대로 대입하는 데에는 시간적 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 55.15㎡ | 4 | 390,000,000원 |
| 평균 | 55.148㎡ | 1건 | 390,000,000원 |
현재 최저가 131,320,000원은 기록된 거래 390,000,000원의 33.7%입니다. 숫자만 놓고 보면 가격 여유가 큽니다. 그러나 확인된 거래가 2022.08 한 건이고 단지가 8세대뿐이어서, 이 비율을 현재 시세의 확정적 할인율로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,638,480원 |
| 1. 임차인 엄정민 보증금 (우선변제) | 267,000,000원 | 128,681,520원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 278,256,917원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 엄정민 보증금 부족분은 138,318,480원입니다. 일반적인 선순위 대항력 임차권이라면 이 부족분이 매수인 인수로 연결될 수 있으나, 본건에서는 2026.05.21.자 확약으로 해당 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 확약 대상 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 동국대학교 일산병원 북서측 인근, 연립·다세대주택이 밀집하고 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층, 지하1층 건물 내 3층 301호입니다. 기본적인 위생·급배수·소화·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 과밀억제권역, 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 단지이고 확인된 거래가 1건뿐이며, 경매 평균 유찰횟수는 2.0회입니다. 거래 유동성은 대단지보다 낮게 보는 편이 합리적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.05.21.자 인수조건변경확약서가 엄정민의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 정확히 포함하는지 확인하세요.
- 배당 부족분과 실질 인수를 분리. 138,318,480원의 배당 부족분은 표에 존재하지만, 확약 대상 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
- 시세의 시간성. 390,000,000원 거래는 2022.08 단 1건입니다. 33.7%라는 최저가 비율을 현재 시세 할인율로 확정하지 마세요.
- 회차. 현재 2회 유찰 후 최저가 131,320,000원입니다. 추가 유찰 시 가격 변동 가능성까지 함께 검토하세요.
- 소규모 단지 환금성. 8세대 단지이므로 향후 매도 시 수요층이 제한될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 확약이 있으면 계산이 달라진다”
이 사건은 겉으로 보면 선순위 임차권 때문에 복잡해 보입니다. 엄정민의 보증금은 267,000,000원이고 배당표상 부족액도 138,318,480원이라서, 확약이 없다면 매수인 인수 문제가 매우 크게 발생할 수 있습니다. 그러나 주택도시보증공사가 승계인으로서 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출하면서 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
가격도 현재 최저가 131,320,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔고, 기록상 거래 390,000,000원과 비교하면 33.7% 수준입니다. 다만 그 거래는 2022.08 한 건이고 단지는 8세대뿐입니다. 그래서 이 물건의 판단 포인트는 “인수금액이 얼마냐”보다 확약이 실제로 유지되는지, 그리고 2022.08 거래를 현재 시세의 대체지표로 사용할 수 있는지에 있습니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌고, 가격은 매력적이지만, 소규모·저환금성과 거래시점의 오래됨이 남는 물건입니다.
