의정부지방법원 2026타경60744. 고양시 일산동구 풍동 숲속마을9단지 904동 7층 701호 아파트입니다. 현재 소유자는 김태연이고, 2019.06.15 매매를 원인으로 거래가액 480,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 핵심 권리는 2022.05.20 설정된 하나캐피탈주식회사 근저당권으로 채권최고액은 769,200,000원이며, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류 등은 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 중요한 점은 점유자입니다. 송은광의 전입일은 2026.03.23으로 말소기준일인 2022.05.20보다 뒤입니다. 따라서 조사된 전입관계 기준으로는 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않았지만 선순위 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60744 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1252 숲속마을 9단지 904동 7층 701호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 146.97㎡ · 지상20층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 김태연 (2019.06.15 매매 · 거래가액 480,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 642,000,000원 / 449,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 하나캐피탈 주식회사 / 669,618,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 우리은행 근저당권과 국민은행 근저당권, 세금 압류 등은 이미 말소됐습니다. 현 소유자 김태연 명의에서 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2022.05.20 하나캐피탈 근저당입니다. 2026.03.24 임의경매개시결정과 2026.04.14 국민건강보험공단 압류는 말소기준권리 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 2026.03.06 포천시 압류 역시 2026.03.12 해제됐습니다.
② 점유자 분석 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송은광 | 2026.03.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
실제 조사된 점유자는 1명입니다. 송은광은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았지만, 전입신고 자체가 말소기준권리 설정일보다 늦으므로 선순위 대항력을 갖지 못합니다. 따라서 보증금 미상이라는 이유만으로 매수인 승계 위험을 가정할 사건은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 할인은 생겼지만 하락 추세도 확인
숲속마을9단지(성원)는 469세대, 2006.12.08 준공 단지이며 분석 대상 전용면적은 146.97㎡입니다. 확인된 같은 면적 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 651,333,333원이지만 2021년 고가 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 146.97㎡ | 16 | 595,000,000원 |
| 2023.11 | 146.97㎡ | 16 | 610,000,000원 |
| 2021.08 | 146.97㎡ | 13 | 749,000,000원 |
| 최근 12개월 | 146.97㎡ | 1건 | 595,000,000원 |
현재 최저매각가 449,400,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 595,000,000원의 75.5%입니다. 1회 유찰을 거치면서 감정가 642,000,000원에서 449,400,000원으로 내려온 만큼 가격 간격은 분명히 생겼습니다.
다만 하락 추세를 반영하더라도 현재 최저가는 최신 확인 거래보다 낮습니다. 권리상 인수액도 0원이므로 이 사건의 가격 비교 기준은 별도의 보증금 승계액을 더한 실질취득가가 아니라 현재 최저매각가 449,400,000원 자체입니다.
④ 예상배당표 (매각가 449,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,894,000원 |
| 1. 근저당 · 하나캐피탈주식회사 | 769,200,000원 | 442,506,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 449,400,000원 가정 시 하나캐피탈 근저당 채권최고액 기준 326,694,000원이 미배당됩니다. 이는 채권자의 미회수액이지 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부 및 현황 모두 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상20층 건물 내 7층 701호입니다.
- 입지. 세원고등학교 북측 인근으로 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(풍동택지개발)이며 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,895,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 동일 면적 확인 실거래는 3건으로 많지 않아 개별 거래가격의 영향이 큰 편입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 송은광의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 실제 임대차 조건과 점유 형태는 매각물건명세서 및 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -12.4%이므로 2021년 고가 거래와 전체 평균 651,333,333원을 입찰가 기준으로 삼지 말고 최신 거래 595,000,000원을 우선 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 최저가 314,580,000원, 3회 유찰 시 220,206,000원으로 내려갑니다. 각 회차에서 권리 인수액은 모두 0원입니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차에서 하나캐피탈 채권최고액 기준 미배당 326,694,000원이 발생하지만 이는 매수인 승계액이 아닙니다.
- 관리비·세금 확인. 당해세와 최우선변제, 관리비 등은 실제 배당과 취득비용에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 최신 실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘하락장 보정’ 후 판단
이 물건은 권리 측면에서는 비교적 명확합니다. 2022.05.20 하나캐피탈 근저당이 말소기준이고, 확인된 점유자 송은광은 2026.03.23 전입으로 후순위입니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 1회 유찰을 거쳐 449,400,000원까지 내려와 최신 실거래 595,000,000원의 75.5%가 됐습니다. 다만 실거래가 2021.08의 749,000,000원에서 2023.11 610,000,000원, 2025.02 595,000,000원으로 낮아졌고 최근 추세 수치도 -12.4%입니다. 따라서 “과거 평균보다 크게 싸다”가 아니라, 현재 하락한 시세와 비교해도 할인폭이 충분한가를 보는 것이 핵심입니다. 권리구조와 현재 할인폭은 긍정적이지만, 거래 표본이 적고 하락 추세가 이어진다는 점을 반영해 종합적으로 A등급으로 판단합니다.
