인천지방법원 2025타경511947. 인천 계양구 동양동 비발디파크 4층 401호, 감정평가상 다세대주택입니다. 감정가는 131,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 64,190,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이 숫자만 보고 ‘반값이라 싸다’고 판단하면 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 2020년부터 이어진 130,000,000원 임차보증금과 그 뒤의 말소 확약, 그리고 확약 밖 점유자들의 대항력 미상 여부입니다.
말소기준권리는 2022.08.31. 평택세무서장 처분의 압류입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 등기 자체는 2024.08.22.에 올라왔지만, 임대차계약은 2020.10.30., 확정일자는 2020.11.02., 주민등록 및 점유개시는 2020.12.11.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙 구조만 보면 대항력과 우선변제권이 있는 임차보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511947 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 동양동 629-1 비발디파크 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 제4층 제401호 42.44㎡ 전부 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 권철승 (2020.12.23. 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 64,190,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 132,742,465원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — ‘대항력 있는 임차권’ 뒤에 확약이 붙었다
등기와 임차관계를 순서대로 보면 구조가 선명합니다. 2020.12.11.에 임차인의 주민등록·점유가 시작됐고, 2022.08.31. 압류가 말소기준이 됐습니다. 즉 해당 임차관계가 기준권리보다 앞섭니다. 이후 2024.08.22. 한국토지주택공사 명의로 임차보증금 130,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다.
임차인·점유 분석
보증기관 대위·승계 1건을 제외한 실제 임차인 관련 명의는 3명입니다. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 신고로 김희수의 보증금과 별도 합산하지 않습니다. 다만 말소동의 확약은 한국토지주택공사 임차권에만 적용되므로, 다른 명의의 불명확한 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
| 명의 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희수 | 2025.07.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 2020.12.11 | 130,000,000원 | 있음 | 있음 | 보증기관 승계 |
| 한국토지 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 보험주식 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 해석 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 131,000,000원의 49%인 64,190,000원입니다. 표면 할인율만 보면 크게 낮아졌지만, 최근 실거래 비교 자료가 확인되지 않는 상태에서는 이 물건이 실제 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 가점을 주거나 ‘시세보다 싸다’고 표현해서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 원래 대항력 있는 130,000,000원 임차권 때문에 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수가 늘어나는 구조였습니다. 현재는 말소동의 확약으로 그 주된 인수가 실질 0원이 됐지만, 이는 어디까지나 해당 임차권에 한정된 효과입니다. 확약 밖 미상 임차관계를 정리하지 않은 상태에서 최저가만 보고 접근하는 것은 여전히 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,555,420원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 130,000,000원 | 62,634,580원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,804,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 132,742,465원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사의 보증금 미배당액은 67,365,420원입니다. 다만 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 매수인 인수는 0원으로 봅니다. 이 효과는 다른 미상 임차관계에는 적용되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천당산초등학교 북동측 인근으로 아파트·다세대주택·연립주택·학교 등이 혼재하는 주거지역이며, 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 4층 401호이며, 외벽은 벽돌 치장쌓기 마감 등, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(동양 구획정리)이며, 과밀억제권역·상대보호구역·장애물제한표면구역 등이 적용됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제로 을구 순위 7번 한국토지주택공사 임차권 전체를 대상으로 하고, 낙찰 후 말소에 필요한 조건이 충족되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 미상 명의 2명 확인. 한국토지·보험주식의 전입일·보증금·점유 원인을 확인해 별도 대항력 임차인지, 기존 승계 관계의 표기인지 구분해야 합니다.
- 김희수. 전입일 2025.07.23.은 말소기준 2022.08.31.보다 뒤이므로 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 명도 대상 여부는 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 64,190,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 같은 동양동 다세대의 최근 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당·세금 확인. 현재 계산은 집행비용과 임차보증금 중심의 예상치이므로 당해세·최우선변제 여부가 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 등기상 임차권 말소와 실제 점유자의 퇴거는 별개일 수 있으므로 현황조사와 현장점유를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.3억 인수형”은 확약으로 꺾였지만, 아직 ‘완전 무인수’는 아니다
이 사건의 첫인상은 강합니다. 감정가 131,000,000원짜리 다세대가 2회 유찰돼 64,190,000원까지 내려왔고, 말소기준보다 앞선 130,000,000원 임차권이 존재합니다. 확약이 없었다면 현재 회차 미배당 67,365,420원을 매수인이 떠안는 전형적인 대항력 인수형이어서 낙찰가가 내려가도 실질취득비용이 크게 내려가지 않습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 반전이 있습니다. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 한국토지주택공사 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 그래서 주된 권리 리스크는 크게 낮아졌습니다. 다만 그 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다. 대항력 판단이 불가능한 미상 명의 2명이 남아 있고 최근 실거래 비교 근거도 없어, 감정가 49%라는 표면 할인만으로 가격 메리트까지 확정할 수는 없습니다. 결론은 “주된 인수는 해소, 미상 점유는 미해소.” 입찰 전 승부처는 확약서 원문과 두 미상 명의의 실체 확인입니다.
