인천지방법원 2025타경512090. 인천 서구 마전동 ‘엘리시안’ 5층 502호, 전용 50.36㎡ 다세대입니다. 현재 소유자는 손재현이며 2022.01.18 매매를 원인으로 138,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순히 “두 번 유찰돼 싸졌다”가 아닙니다. 등기부에는 2021.11.15 주민등록, 2021.10.07 확정일자를 가진 138,000,000원 주택임차권이 있고, 이는 2025.05.12 압류보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수형입니다.

현재 최저가 74,607,000원을 그대로 적용한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 1,742,926원을 제외한 72,864,074원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 65,135,926원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 그러면 낙찰가와 인수를 합친 금액은 139,742,926원이 됩니다. 하지만 매각물건명세서에는 이 주택임차권에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있으므로, 정확도 규칙상 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심

2012년과 2017년에 설정됐던 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 계산상 말소기준권리는 2025.05.12 서구(인천광역시) 압류입니다. 그보다 앞선 2023.12.14 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 없어지지 않는 선순위 권리이며, 보증금 138,000,000원 전부를 기준으로 하면 현재 매각가에서는 미배당액이 발생합니다.

다만 매각물건명세서에 해당 주택임차권과 관련해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로 이 임차권에 한해서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 이후 2025.05.12 압류와 2025.09.03 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 보증기관 승계와 실제 임차인을 분리

③ 가격 비교 — 54.1%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다

확인되는 동일 면적 거래는 2022.01 한 건입니다. 전용 50.36㎡, 5층, 거래가 138,000,000원이며 현재 최저가 74,607,000원은 이 거래가의 54.1%입니다. 감정가 152,260,000원보다도 크게 낮습니다.

다만 거래 표본이 1건이고 그 거래시점도 2022.01입니다. 현재가치 추세를 확인할 추가 거래가 없으므로, 54.1%라는 비율만으로 현재 시세보다 싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 특히 이 물건은 8세대 규모 다세대이고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.0회여서 환금성과 수요층을 별도로 점검해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 74,607,000원 가정)

배당 계산 자체만 보면 임차보증금 부족분은 65,135,926원이며 낙찰가와 합산한 금액은 139,742,926원입니다. 그러나 을구 순위 5번 주택임차권에는 말소동의 확약서가 제출돼 있어 그 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 확약 밖 미상 임차인은 별도입니다.

⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 원래 임차권 총액은 거의 고정

확약이 없다고 가정한 원래 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어, 매각가와 인수를 합친 금액이 약 1.39억원대로 유지됩니다. 즉 대항력 인수형 물건은 최저가가 내려갔다고 실질취득가까지 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다. 이번 사건은 해당 주택임차권에 말소동의 확약이 제출됐다는 점 때문에 예외적으로 그 인수액을 실질 0원 처리하는 것입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정·토지 정보 기준)

• 용도. 전용 50.36㎡ 다세대, 엘리시안 총 8세대입니다.
• 준공. 2012.01.20 준공.
• 토지. 대 298.8㎡, 완경사·사다리형, 소로 한 면 접면.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 성장관리권역·가축사육제한구역·절대보호구역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
• 공시지가. 1,390,000원/㎡.
• 위반건축물. 위반 표시 없음.
• 제시외. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 거래 확인은 2022.01 한 건뿐이고 총 8세대 규모라, 가격비율보다 실제 매수수요와 재매각 가능성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 순위 5번 임차권등기의 말소 범위와 조건이 실제 매각 후 완전한 말소까지 이어지는지 원본으로 확인하세요.
• 실제 임차인 2명 확인. ‘한국토지’, ‘보험주식’의 실제 점유관계·전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 중복 보증금 합산 금지. 한국토지주택공사 138,000,000원은 보증기관 대위·승계 성격이므로 같은 보증금을 두 번 계산하면 안 됩니다.
• 가격 착시 경계. 최저가는 거래참고가 138,000,000원의 54.1%지만 비교거래가 1건뿐이므로 현재 시세 대비 할인율로 확정해서는 안 됩니다.
• 제시외 건물 확인. 제시외 부분의 위치·면적·소유관계와 매각 포함 범위를 현장에서 대조하세요.
• 환금성 확인. 총 8세대 다세대이고 거래 표본이 적어 낙찰 후 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 큰 폭탄은 제거됐지만, 권리가 완전히 깨끗한 것은 아니다”

이 사건에서 가장 큰 금액인 138,000,000원 주택임차권은 원칙대로라면 현재 최저가에서 65,135,926원이 미배당돼 매수인에게 넘어가는 선순위 인수형입니다. 그러나 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 그 권리의 실질 인수는 0원으로 처리할 수 있습니다.

문제는 그 다음입니다. 확약 대상 밖에 전입일과 보증금 등이 확인되지 않는 실제 임차인 2명이 표시돼 있고, 이들의 대항력은 가능·미상입니다. 또한 가격 비교도 2022.01의 138,000,000원 거래 한 건뿐입니다. 따라서 현재 최저가 74,607,000원이 숫자상 크게 낮아 보여도 이를 곧바로 ‘반값 시세’나 ‘안전한 급매’로 평가하기는 어렵습니다. 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 임차관계와 낮은 거래표본이 남는 물건 — 권리 확인을 마친 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.