인천지방법원 2025타경512278. 인천 미추홀구 용현동 서해아파트 103동 1401호입니다. 전용면적은 84.92㎡이며, 소유자는 김남원입니다. 말소기준권리는 2024년 4월 16일 설정된 송림중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 에이블대부 근저당권과 전세권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

임차인은 확인되지 않았고, 매각으로 소멸되는 권리가 중심입니다. 말소기준권리인 2024.04.16 송림중앙신용협동조합 근저당권 이후 설정된 권리는 낙찰자가 부담하지 않습니다. 전세권 또한 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 시세 비교 — 신건 가격은 높다

서해아파트 동일 평형 실거래를 보면 최근 12개월 평균은 214,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 230,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -3.7% 하락 추세입니다.

최저매각가 2.48억은 최근 12개월 평균 대비 115.9%입니다. 최근 최고 거래 2.45억과 비교해도 감정가가 높은 편으로, 신건에서 가격 경쟁력은 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 용현초등학교 남측 인근 주택지대로 아파트와 근린상가가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근 버스정류장과 인하대역 접근성이 있습니다.
• 환경. 1994년 사용승인 아파트로 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 서해아파트는 299세대 규모이며 거래는 존재하지만 최근 거래 가격 편차가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 주의. 감정가 그대로 입찰하면 최근 시세 대비 높은 가격이 될 수 있습니다.
• 유찰 전략. 현재 0회 유찰로 가격 조정 여지가 남아 있습니다.
• 권리 확인. 말소기준권리 이후 근저당·전세권은 매각 소멸 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 확인해야 합니다.

맺으며 — “깨끗한 권리와 좋은 가격은 별개”

이 물건은 권리 구조만 보면 안정적인 편입니다. 임차인 인수 부담이 없고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 가격 측면에서는 다릅니다. 최저가 2.48억은 최근 12개월 평균 2.14억보다 높고 최신 거래 2.30억보다도 높은 수준입니다. 권리는 안전, 가격은 대기가 맞는 물건입니다.