인천지방법원 2024타경45878. 부천시 원미구 심곡동 명품골든뷰 제2동 제2층 제204호입니다. 현재 소유자는 조찬희이고, 2013.10.10. 소유권을 이전받은 날 우리은행이 채권최고액 78,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2023.04.04. 손남진의 40,000,000원 가압류가 붙었고, 2024.07.30. 해당 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
권리만 보면 단순한 편이지만 물건 자체에는 반드시 확인해야 할 지점이 있습니다. 감정평가상 현재 이용상태는 다세대주택인데, 공부상 용도는 업무시설(사무소)입니다. 즉 실제 이용과 공부가 일치하지 않습니다. 이 차이는 입찰가를 판단할 때 권리 안전성과 별개로 반드시 분리해서 봐야 하는 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경45878 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 신흥로56번길 18, 2동 2층 204호 (심곡동, 명품골든뷰) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 현황 다세대주택 · 공부상 업무시설(사무소) |
| 면적 | 49.15㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제2층 제204호 |
| 소유자 | 조찬희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 을구 1번에는 우리은행의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 있었지만 2013.09.09. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 그 이후인 2013.10.10. 을구 3번 우리은행 근저당권 78,000,000원입니다. 2020년·2022년에 등기됐던 국세 압류들도 각각 해제돼 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 비교 — 43.6%라는 숫자만 보고 판단하면 안 된다
명품골든뷰2동의 최근 확인 거래는 2025.10. 한 건으로, 전용 34.43㎡·7층이 215,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 같은 한 건의 215,000,000원입니다. 현재 최저가 93,800,000원은 이 값의 43.6%입니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 분석대상 | 49.15㎡ | 2층 | 93,800,000원 |
| 2025.10 실거래 | 34.43㎡ | 7층 | 215,000,000원 |
| 감정가 | 49.15㎡ | 2층 | 134,000,000원 |
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 이 사건도 현재 2회 유찰된 상태입니다. 현재 최저매각가는 감정가 134,000,000원의 70%인 93,800,000원입니다. 권리상 추가 인수가 없으므로 현재 회차의 실질취득 기준금액은 93,800,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 손남진 | 40,000,000원 | 13,711,600원 |
| 갑구 10번 · 손남진 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 118,000,000원 중 예상배당은 91,711,600원이고, 미배당은 26,288,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 70% | 93,800,000원 | 91,711,600원 | 26,288,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 56% | 75,040,000원 | 73,289,280원 | 44,710,720원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 44.8% | 60,032,000원 | 58,551,424원 | 59,448,576원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 26,288,400원에서 44,710,720원, 59,448,576원으로 커지지만, 이 사건에는 대항력 임차인 등 매수인이 떠안는 권리가 없어 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 부천대학교 남측 인근이며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로, 외벽 석재붙임·내벽 벽지마감·샷시창호 등이 확인됩니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스난방시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 중로변 포장도로에 접하며 도로 상태는 보통입니다.
- 토지. 준주거지역·방화지구이며, 토지는 평지의 사다리형이고 공시지가는 3,870,000원/㎡입니다.
- 지정사항. 과밀억제권역·가축사육제한구역·절대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되고 중로3류 및 대학에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 공부상 사무소와 현황 다세대주택의 용도 차이는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2013.10.10. 을구 3번 우리은행 근저당권 78,000,000원이 기준이며 이후 가압류·강제경매는 매각으로 소멸합니다.
- 과거 권리와 혼동 금지. 을구 1번 1,200,000,000원 근저당은 2013.09.09. 이미 말소됐습니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 업무시설(사무소), 현황 다세대주택이라는 차이를 입찰 전 원본 서류와 현황에서 다시 확인해야 합니다.
- 실거래 과신 금지. 최근 거래 215,000,000원은 34.43㎡이고 분석대상은 49.15㎡입니다. 43.6%라는 비율만으로 직접적인 저평가를 단정하지 마세요.
- 임대관계 재확인. 감정평가상 임대관계는 미상이나 현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 토지 지정사항 확인. 준주거지역·방화지구·절대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정사항을 원문과 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격보다 먼저 ‘용도’를 본다
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 손남진의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 감정가 134,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 93,800,000원까지 내려왔습니다.
하지만 가격만 보면 안 됩니다. 최근 215,000,000원 거래가 존재해 최저가가 그 금액의 43.6%로 보이지만, 그 거래는 34.43㎡이고 분석대상은 49.15㎡라 직접 비교 표본이 아닙니다. 더 중요한 것은 공부상 업무시설(사무소)와 현황 다세대주택의 불일치입니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 0원, 가격은 낮아졌지만 용도와 비교시세의 질을 먼저 검증해야 하는 사건”으로 정리하는 것이 적절합니다.
