부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2023타경76503 · 수원지방법원 · 아파트

낙찰가 신건 낙찰

1,281,900,000원 12억 8,190만 감정가 994,000,000원

감정가의 128% 2026-07-07 낙찰

최저매각가 994,000,000원 최저가 대비 +28%

낙찰일

07-07 낙찰 완료

수원지방법원 신건 낙찰

입찰 보증금

9,940만원

최저가의 10% · 99,400,000원

실거래 대비

▼ 9.5% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 14.17억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리관계는 소멸 구조지만 대항력 임차인 보증금 미상으로 인수 리스크 확인이 필요합니다.

가격 최저가 9.94억 = 최근12개월 실거래 평균 13.55억의 73.4%로 가격 메리트 있음
자금 입찰보증금 약 9,940만원 · 배당 후 매수인 인수액 0원 구조이나 임차인 보증금 확인 필요
리스크 송연순 전입 2011.11.23으로 말소기준 이전 대항력 가능, 보증금 미상

한 줄 평 성복역 인근 대단지 아파트로 최근 실거래 평균 13.55억 대비 최저가 9.94억(73.4%)이라 가격 매력은 있습니다. 다만 전입일이 말소기준권리보다 빠른 대항력 있는 임차인 가능성이 있고 보증금이 미상이라, 낙찰 전 임차관계 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

994,000,000원

신건(0회 유찰)

최근 실거래 평균

1,355,000,000원

최근12개월 12건

최저가 ÷ 시세

73.4%

가격 메리트 구간

인수 위험

확인 필요

대항력 가능 임차인

수원지방법원 2023타경76503. 용인시 수지구 성복동 성동마을엘지빌리지2차 202동 301호 아파트입니다. 감정가는 9억9,400만원이며 최근 같은 면적 실거래 평균은 13억5,500만원입니다. 단순 가격만 보면 할인 폭이 크지만, 권리분석에서는 송연순 씨의 전입일(2011.11.23)이 2014년 삼성생명보험 근저당보다 앞서 있어 대항력 여부를 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2023타경76503
소재지	경기도 용인시 수지구 수지로113번길 15, 202동 3층301호 (성복동,성동마을엘지빌리지2차)
물건종류 / 이용상태	아파트 · 방4·발코니3·욕실2·주방·거실·드레스룸·현관
소유자	이인열
감정가 / 최저가	994,000,000원 / 994,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	김진선 / 1,000,000,000원
매각기일	2026.07.07

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2014.12.29 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권(채권최고액 444,000,000원)입니다. 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 송연순 씨는 2011.11.23 전입으로 말소기준보다 앞선 점유자로 확인되어 대항력 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상, 반드시 확인

임차인	전입일	보증금	판정
송연순	2011.11.23	미상	대항력 가능 보증금 확인 필요

⚠️ 핵심 리스크 전입신고가 말소기준권리 이전이면 대항력이 인정될 가능성이 있습니다. 현재 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 인수금액을 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 임대차관계를 반드시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 가격 메리트는 분명하다

성동마을엘지빌리지2차 동일 면적(134.39㎡) 최근 거래 12건 기준 평균은 1,355,000,000원입니다. 최저매각가 994,000,000원은 최근12개월 평균 대비 73.4% 수준입니다.

거래월	층	거래가
2026.07	19	1,480,000,000원
2026.07	9	1,550,000,000원
2026.07	3	820,000,000원
최근12개월 평균	12건	1,355,000,000원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래 시세

최저가는 최근 실거래 평균보다 낮지만 임차인 인수 여부에 따라 실질 취득가는 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 994,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	12,340,000원
삼성생명보험 근저당	444,000,000원	444,000,000원
김진선 근저당	400,000,000원	400,000,000원
김명순 근저당	200,000,000원	137,660,000원
경매개시결정	1,000,000,000원	0원

✅ 권리 관점 근저당 및 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 보증금이 없거나 배당으로 해결된다면 매수인 인수 부담은 없습니다.

⛔ 확인 전 입찰 금지 송연순 씨는 말소기준 이전 전입자로 대항력 가능성이 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 최저가만 보고 입찰하면 예상치 못한 인수금액이 발생할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 송연순 보증금·확정일자·배당요구 여부 확인.
가격 검토. 최저가는 최근12개월 평균 대비 73.4%로 가격 메리트 있음.
배당 구조. 삼성생명보험 근저당 등 선순위 권리 배당 후 잔여 채권 존재.
점유 확인. 실제 점유관계와 인도 절차 확인 필요.

맺으며 — “가격은 좋지만 권리는 확인해야 한다”

이 물건은 용인 수지구 성복동 대단지 아파트로 가격 측면에서는 충분한 매력이 있습니다. 최근 실거래 평균 13억5,500만원 대비 9억9,400만원은 낮은 수준입니다. 그러나 전입일이 말소기준권리 이전인 임차인이 있어 대항력과 보증금 확인이 낙찰의 핵심 변수입니다. 가격은 합격, 임차인 검토가 선행 조건인 물건입니다.

부동산강제경매

가격은 매력적, 그러나 대항력 임차인 보증금 확인이 필요한 물건 — 성동마을엘지빌리지2차 301호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 보증금 미상, 반드시 확인

③ 시세 비교 — 가격 메리트는 분명하다

④ 예상배당표 (매각가 994,000,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 좋지만 권리는 확인해야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (11장)

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