수원지방법원 2024타경69335. 화성시 오산동 중흥에스클래스더테라스리버파크3차 1737동 4층 401호입니다. 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 소유자는 박상현·엄미란 각 2분의 1 공유이며, 2019년 소유권이전 당시 거래가액은 721,900,000원입니다. 말소기준권리는 2021년 6월 25일 국민은행 근저당권 252,000,000원이고, 그 뒤 경남은행 근저당권과 다수 가압류·경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 12.60억원이 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 6.174억원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실제 거래금액이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”라고 단정하는 것은 금물입니다. 가격의 적정성은 별도의 실거래·매물 확인이 필요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경69335 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로277번길 59, 1737동 4층401호 (오산동, 중흥에스클래스더테라스리버파크3차) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 연립주택으로 이용 중 · 지상4층 중 4층 |
| 소유자 | 박상현 2분의 1 · 엄미란 2분의 1 |
| 소유권 이전 | 2019.11.13 · 거래가액 721,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,260,000,000원 / 617,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 512,382,502원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2021.06.25 국민은행 근저당권 252,000,000원입니다. 이후 설정된 경남은행 근저당권 600,000,000원과 하나은행·한국무역보험공사·신용보증기금·중소기업은행·토스뱅크·KB국민카드의 가압류, 두 건의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2021년 대창 근저당권 500,000,000원은 2023.07.24 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 판단은 별도
현재 최저매각가는 617,400,000원으로 감정가 1,260,000,000원의 49%입니다. 이 단지 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.7회, 매각률은 25.0%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율이나 과거 취득가만으로 현재 시세 대비 저평가 여부를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 617,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,574,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 600,000,000원 | 356,826,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사하나은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국무역보험공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 136,070,744원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 191,215,816원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 132,209,348원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 35,098,571원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,652,594,479원 중 예상배당은 608,826,000원이며 미배당은 1,043,768,479원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 오산동 동탄초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 연립주택·아파트단지·교육시설·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 4층 401호로, 연립주택으로 이용 중입니다. 승강기·소화전·화재탐지·도시가스 난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 평탄한 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제1종일반주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다. 공시지가는 1,838,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 단지 규모. 중흥에스클래스더테라스리버파크3차는 104세대이며 2019.07.29 준공입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매각물건명세서 비고상 재매각이며 매수신청보증금은 20%입니다. 입찰 전 보증금 요건을 다시 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 같은 단지·유사 면적의 최근 실거래와 현재 매물을 별도로 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2021.06.25 국민은행 근저당권이 말소기준이며 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는지 원본 등기부에서 최종 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 현재 임차인은 없으나 입찰 직전 현황조사·매각물건명세서의 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 미배당과 인수 구분. 현 회차 채권 미배당액은 1,043,768,479원이지만 이는 후순위 소멸권리의 부족분으로, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 조건을 직접 대조한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 ‘가격 검증 + 재매각 자금’
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021년 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 경남은행 근저당과 다수 가압류는 매각으로 정리되며, 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격 쪽은 단순하지 않습니다. 감정가 12.60억원에서 2회 유찰돼 6.174억원까지 내려왔지만 현재 시세를 입증할 실거래 금액이 없어 49% 할인율 자체를 투자 메리트로 환산할 수 없습니다. 게다가 이번은 재매각으로 보증금 20% 조건입니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 별도 검증. 이 물건은 낮아진 최저가보다 실제 시세와 재매각 자금조건을 얼마나 정확히 확인하느냐가 승부처입니다.
