인천지방법원 2025타경3673. 김포시 구래동 태림더끌리움1차 5층 524호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 “오피스텔로 이용중”입니다. 등기상 현재 소유자는 변형준이며, 2019.01.08. 주식회사하나은행이 채권최고액 98,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 부산신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 국 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 김영우 1명이 확인됩니다. 전입일은 2022.07.22.로 말소기준일 2019.01.08.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 배당요구는 2025.11.14. 접수했으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3673 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6881-4 태림더끌리움1차 5층 524호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강9로75번길 142 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 19층 건물 내 5층 524호 |
| 소유자 | 변형준 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 46,060,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 87,440,201원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2019.01.08. 하나은행 근저당권입니다. 2025.01.17. 부산신용보증재단 가압류 40,550,000원, 2025.09.09. 임의경매개시결정, 2026.03.11. 국 압류는 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 전입은 늦고, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영우 | 2022.07.22 | 미상 | 미상 | 2025.11.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 49%’는 아니다
현재 최저매각가는 46,060,000원으로 감정가 94,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 가격이 크게 낮아진 것은 사실입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
특히 이 물건은 사건상 용도가 근린시설이면서 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 따라서 단순히 “감정가 절반이니 싸다”라고 결론내리기보다, 같은 용도·같은 이용형태의 실제 거래가격을 기준으로 응찰가를 별도로 검증하는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,229,080원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 98,400,000원 | 44,830,920원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 40,550,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 138,950,000원 중 44,830,920원이 배당되고, 미배당은 94,119,080원입니다. 하나은행의 신청채권 87,440,201원도 전액 충족되지 않습니다. 이 미배당 채권액은 매수인 인수액과는 별개이며, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 46,060,000원 | 44,830,920원 | 94,119,080원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 32,241,999원 | 31,261,643원 | 107,688,357원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 22,569,399원 | 21,763,150원 | 117,186,850원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 구래역(김포골드) 남서측 인근이며, 주위에는 오피스텔·공동주택·소규모 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 내 5층 524호이며, 위생·급배수시설·승강기·화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 동측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 공시지가는 3,804,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 토지는 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중이고, 해당 호실은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인. 김영우는 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 미상이므로 배당관계는 매각 관련 서류에서 다시 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용과 용도 관계를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 46,060,000원은 감정가의 49%일 뿐입니다. 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 보지 말고 동일 유형 거래가격과 비교하세요.
- 배당 변동. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 국 압류. 2026.03.11. 국 압류는 말소기준권리 뒤여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으나, 조세 관련 실제 배당은 원본 서류를 대조하세요.
맺으며 — “49%라는 숫자보다 용도와 실제 시세를 보라”
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 보는 것이 핵심입니다. 권리 쪽에서는 하나은행 근저당이 2019.01.08. 말소기준이고, 임차인 김영우의 전입은 2022.07.22.로 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 가압류·압류·경매개시결정도 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건은 근린시설로 표시되고 실제로는 오피스텔로 이용중입니다. 따라서 “감정가 절반”이라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정하기보다 실제 이용형태와 같은 유형의 거래가격을 먼저 확인해야 합니다. 권리는 비교적 단순, 가격 판단은 보수적으로. 이 사건의 핵심입니다.
