인천지방법원 2025타경4225. 부천시 소사구 괴안동 대흥아트빌 2층 201호, 전용 29.04㎡ 다세대주택입니다. 권리분석의 중심은 2011.08.18 설정된 국민은행 근저당권 48,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 이후 2012.06.07 추가 설정된 국민은행 근저당권 26,400,000원과 2025.10.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 이재자의 보증금은 70,000,000원으로 현재 최저매각가 68,110,000원보다 큽니다. 그러나 전입일이 2024.10.11로 말소기준권리인 2011.08.18보다 훨씬 늦습니다. 따라서 이 사건은 ‘보증금이 낙찰가보다 크니 매수인이 떠안는다’는 구조가 아닙니다. 주어진 권리판정상 이 임차인은 대항력 없음, 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 현재 회차 기준 실질취득액은 최저가와 같은 68,110,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4225 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 182-15 대흥아트빌 2층 201호 · 도로명 경기도 부천시 소사구 안곡로 182 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.04㎡ · 철근콘크리트조 5층 공동주택 내 2층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2011.06.08 · 6세대 |
| 소유자 | 김명일 · 2025.10.22 협의분할에 의한 상속, 2026.04.23 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 68,110,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 30,981,124원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있지만 인수는 0원
말소기준은 2011.08.18 국민은행 근저당권입니다. 이 기준보다 뒤에 설정된 2012.06.07 국민은행 근저당권과 2025.10.17 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이재자의 전입일 2024.10.11 역시 말소기준보다 뒤여서 주어진 판정상 대항력은 없습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재자 | 2024.10.11 | 70,000,000원 | 180,000원 | 2025.11.11 배당요구 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최신 실거래의 64.4%
가격 비교에서는 전체 평균 120,350,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 이 물건과 동일한 전용 29.04㎡, 같은 2층의 2026.08 실거래가가 105,700,000원이고, 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 105,700,000원입니다. 현재 실질취득 68,110,000원은 이 최근 가격의 64.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 29.04㎡ | 2 | 105,700,000원 |
| 2021.08 | 27.84㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.04㎡ | 1건 | 105,700,000원 |
현재 최저가 68,110,000원은 감정가 139,000,000원의 49%까지 내려왔고, 최근 실거래 105,700,000원과 비교하면 가격상 여유가 있습니다. 다만 최근 거래는 1건뿐이고, 최근 가격이 과거 거래 대비 -21.7%인 하락 추세입니다. 따라서 120,350,000원의 전체 평균만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다. 가격 메리트의 기준은 어디까지나 최근 105,700,000원과 하락 추세입니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,625,980원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 26,400,000원 | 18,484,020원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 국민은행 담보권 합계 74,400,000원 중 66,484,020원이 배당되고 7,915,980원이 미배당되는 모형입니다. 신청채권 청구액 30,981,124원은 충족되는 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 공동주택 내 2층 201호이며 사용승인일은 2011.06.08입니다.
- 입지. 유한대학교 남서측 인근으로, 유사 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 인접토지와 대체로 평탄한 정방형 토지이며 서측으로 포장 중로와 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이고 공시지가는 2,427,000원/㎡입니다.
- 설비·공부. 기본 급·배수, 도시가스, 난방 설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 대흥아트빌은 6세대로 확인되고 실거래 표본은 총 2건, 최근 12개월 1건입니다. 거래 표본이 얇아 매도 시 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 명도. 대항력은 없지만 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 보증금 70,000,000원·월차임 180,000원 조건과 점유 상태를 전제로 명도 절차를 준비해야 합니다.
- 확정일자·최우선변제. 확정일자가 확인되지 않고 배당모형에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당관계는 원문서로 재확인해야 합니다.
- 가격 기준. 감정가 139,000,000원보다 최신 동일 면적·같은 2층 실거래 105,700,000원을 우선 기준으로 삼는 편이 합리적입니다.
- 하락 추세. 최근 대비 과거 거래 가격 추세가 -21.7%입니다. 현재 가격이 낮더라도 하락장이 이어질 가능성을 가격 결정에 반영해야 합니다.
- 소규모 다세대. 6세대이고 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다. 낙찰가뿐 아니라 향후 재매각 가능성과 거래 속도까지 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 자료를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “보증금은 크지만, 인수되는 보증금은 아니다”
이 사건의 가장 중요한 숫자는 임차인 보증금 70,000,000원이 아니라 매수인 인수 0원입니다. 전입일 2024.10.11이 말소기준 2011.08.18보다 늦어 임차인은 대항력이 없고, 현재 회차 실질취득은 68,110,000원으로 고정됩니다. 이 금액은 2026.08 동일 면적·같은 2층 실거래 105,700,000원의 64.4%여서 가격 측면에는 여유가 있습니다.
다만 이 물건을 ‘감정가의 절반이니 무조건 싸다’고 보면 안 됩니다. 최근 가격 추세가 -21.7%이고, 6세대 다세대주택에 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 점이 남습니다. 결론은 권리는 비교적 단순하고 가격은 최근 시세 아래지만, 환금성과 하락 추세를 보수적으로 반영해야 하는 물건입니다.
