수원지방법원 2024타경82901. 수원시 권선구 서둔동 45-98의 토지와 주택이 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 576.0㎡, 지목은 대이고, 건물은 연와조·스라브위기와 지하 1층/지상 2층으로 현황 주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가는 2,427,176,790원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,189,317,000원입니다.
권리의 중심은 2010.05.12 설정된 중소기업은행 근저당 240,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 남아 있는 중소기업은행 가압류, 팩토리월드입주자대표협의회 가압류, 수원시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경82901 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 서둔동 45-98 · 경기도 수원시 권선구 세화로169번길 34 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 주택 |
| 토지 | 576.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 건물 | 연와조·스라브위기와 · 지하 1층 / 지상 2층 |
| 소유자 | 최창균 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,427,176,790원 / 1,189,317,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 113,120,873원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 2010년 근저당 이후는 소멸
말소기준은 2010.05.12 중소기업은행 근저당권입니다. 2013년 이후 추가 설정됐던 중소기업은행 근저당권들은 2024.04.05 해지로 이미 말소됐고, 2024.03.21 중소기업은행 가압류 9,927,683원, 2024.10.11 팩토리월드입주자대표협의회 가압류 5,427,900원, 2024.12.31 수원시 압류와 각 경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최종훈 | 2015.12.11 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
최종훈의 전입신고일은 2015.12.11로 말소기준인 2010.05.12보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력 임차인으로 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상으로, 배당순위와 소액임차인 관련 사항은 매각물건명세서에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 49%는 ‘감정가 대비’ 숫자다
현재 최저매각가 1,189,317,000원은 감정가 2,427,176,790원의 약 49%입니다. 다음 회차 시나리오에서는 3회 유찰 시 832,521,900원, 4회 유찰 시 582,765,330원까지 내려가는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 산정 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 1,189,317,000원 | 49% | 0원 | 919,668,247원 |
| 3회 유찰 시 | 832,521,900원 | 34% | 0원 | 566,441,098원 |
| 4회 유찰 시 | 582,765,330원 | 24% | 0원 | 319,182,094원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,189,317,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 14,293,170원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 갑구 19번 가압류 · 중소기업은행 | 9,927,683원 | 9,927,683원 |
| 4. 갑구 22번 가압류 · 팩토리월드입주자대표협의회 | 5,427,900원 | 5,427,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 미상 | 919,668,247원 |
현재 회차에서 금액이 산정된 채권 255,355,583원은 전액 배당되고 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 919,668,247원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 매각 범위 — 일괄매각·제시외 건물·컨테이너
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
- 컨테이너. 제시외 컨테이너 1개동은 철거 및 이동이 용이해 매각에서 제외됩니다.
- 수목. 지상에 소재하는 수목은 감정평가액에 포함돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서호초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측 인근에 지하철 1호선·수인분당선 및 KTX 정차역인 수원역과 노선 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 건물은 현황 주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐으며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 576.0㎡의 대지로 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 1,714,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 비행안전제4·5구역, 절대·상대보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 최종훈은 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서를 대조하세요.
- 49% 숫자 오해 금지. 현재 최저가는 감정가 대비 49%입니다. 이를 곧바로 시세 대비 할인율로 사용하지 마세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함되고 컨테이너 1개동은 제외되므로 현장에서 매각 대상의 경계를 확인하세요.
- 수목 확인. 지상 수목은 감정평가액에 포함돼 있으므로 토지 이용계획과 함께 현황을 확인하세요.
- 배당 변동요인 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 요소가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싼 가격”은 별개의 판단
이 사건은 권리만 보면 방향이 분명합니다. 2010년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 최종훈도 2015.12.11 전입으로 대항력이 없어 예상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 두 차례 유찰돼 감정가의 49%인 1,189,317,000원까지 내려왔지만, 이것은 감정가 대비 할인입니다. 연립/다세대와 576.0㎡ 토지가 함께 매각되는 주택이라는 특성을 고려하면 “49%니까 싸다”는 결론보다 실제 시장가격과 현장 상태를 먼저 확인하는 접근이 필요합니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 검증과 매각 범위 확인이 이번 입찰의 핵심입니다.
