인천지방법원 2025타경34363. 부천시 오정구 여월동의 신성빌라 4층 2호, 전용 33.84㎡ 다세대주택입니다. 감정가 1억 1,000만원이 다섯 차례 유찰을 거치며 최저매각가 1,848만원대로 내려왔습니다. 겉으로 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 이 사건은 최저매각가만 보고 판단하면 안 되는 전형적인 보증금 인수형 경매입니다.

임차인 양준구는 2021.12.07. 임대차계약 및 확정일자를 갖췄고, 2022.02.25. 주민등록을 마친 뒤 2022.02.28.부터 점유한 것으로 기재되어 있습니다. 반면 말소기준으로 제시된 수인개발 가압류는 2024.11.26.입니다. 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 주택임차권등기를 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금이 매수인에게 넘어온다

등기부의 과거 근저당권들은 이미 말소된 상태입니다. 2021.09.17. 부천시 압류 역시 2021.11.01. 말소등기가 기재되어 있으므로 현재 살아 있는 인수권리로 계산하지 않습니다. 2024.11.26. 수인개발 가압류와 2025.09.01. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

다만 수인개발 가압류가 말소기준이라는 기재와 실제 임차권의 존속 여부는 구분해야 합니다. 임차인의 대항력은 전입·점유의 선후관계와 유지 여부에 따라 판단되며, 후순위로 등기된 주택임차권이라는 사정만으로 미배당 보증금의 인수책임이 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

이번 입찰가를 기준으로 임차인에게 예상되는 배당은 17,755,216원입니다. 보증금 80,000,000원에서 이를 제외하면 62,244,784원이 남습니다. 임차권에 관하여 별도의 유효한 포기나 면제 사실이 확인되지 않는 이상, 명세서에 기재된 조건부 인수 위험을 그대로 반영해야 합니다.

③ 가격 분석 — 1,848만원에 낙찰받아도 1,848만원짜리 집이 아니다

이 물건은 최저가가 내려갈수록 투자 원가가 같은 비율로 내려가지 않습니다. 매각대금에서 임차인에게 돌아가는 배당이 감소하면 그만큼 인수해야 하는 미배당 보증금이 커지기 때문입니다.

실질취득 부담 = 매각가 + 임차인 미배당 보증금. 각 회차의 예상 집행비용을 반영한 금액으로, 보증금 원금 80,000,000원에 해당 회차의 집행비용이 더해진 구조입니다. 실제 배당순위·배당액 및 취득 부대비용에 따라 달라집니다.

④ 실거래 비교 — 실질취득액으로 비교해야 한다

신성빌라(6-24)의 동일 전용 33.84㎡ 실거래는 아래 3건입니다. 다만 모두 2021년 거래이므로 2026년 현재의 시세로 직접 사용하기에는 시차가 큽니다. 이 자료만으로 현재 가격이 싸다고 확정할 수 없습니다.

과거 3건의 평균 거래가는 94,666,666원, 최저 거래가는 80,000,000원, 최신 확인 거래는 2021.11.의 94,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 부담 80,732,784원은 이 과거 평균보다 낮지만, 과거 최저 거래가인 80,000,000원보다는 높습니다.

따라서 최저가 18,488,000원을 과거 평균과 비교한 19.5%라는 수치로 할인 폭을 판단하면 안 됩니다. 실제 비교 대상은 80,732,784원이며, 현재의 거래 가능 가격과 건물 상태를 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 18,488,000원 가정)

예상 배당은 집행비용 732,784원과 임차인 배당 17,755,216원으로 매각대금 18,488,000원 전액이 소진되는 구조입니다. 양준구의 경매신청채권 80,000,000원은 임차보증금과 동일한 채권일 가능성이 있으므로 별도 중복채무로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있으며 실제 배당 결과에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천여월초등학교 북동측 인근으로, 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 2호입니다. 외벽은 벽돌 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 하이샷시로 기재되어 있습니다. 내부는 폐문으로 확인하지 못해 실제 상태와 수리 필요성을 조사해야 합니다.
• 도로. 남서측 약 12m, 동측 약 5m 포장도로에 접합니다. 토지는 평탄한 사다리형으로 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.
• 토지이용규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 교육환경 상대보호구역 등이 적용됩니다. 외국인 등 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있어 현재 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 1993년 준공된 12세대 소규모 다세대주택으로, 확인된 동일 면적 실거래는 2021년 3건입니다. 거래 표본과 최신성에 한계가 있으며 단지 경매 평균 유찰 횟수가 5.0회라는 점도 매각 유동성 판단에 반영해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 내부 미확인으로 설비·누수·수리 상태를 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 양준구의 보증금 80,000,000원과 현재 예상 미배당 62,244,784원을 기준으로 매각물건명세서의 인수조건을 재확인하세요.
• 실질취득액 계산. 입찰가 18,488,000원만 자금으로 준비하는 것이 아닙니다. 보증금 인수까지 고려한 80,732,784원에 취득세·등기비용·수리비·명도비용 등의 추가 지출을 별도로 검토해야 합니다.
• 임대차 진정성 검토. 임차권자와 신청채권자가 동일하므로 계약서, 보증금 지급 내역, 전입·점유 사실, 반환채권 및 관련 판결·집행권원 등을 대조하세요. 동일인이라는 이유만으로 가장임차인으로 확정해서는 안 됩니다.
• 배당순위 검증. 집행비용과 임차인 우선배당을 전제로 한 추정치입니다. 당해세, 법정 우선채권, 배당요구 적법성 및 실제 배당 결과에 따라 미배당분이 변동될 수 있습니다.
• 유찰 시나리오. 6회·7회 유찰이 되어도 실질취득 부담은 약 8,000만원 수준입니다. 유찰로 인한 최저가 하락을 그대로 매수원가 절감으로 계산하지 마세요.
• 현장 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 점유 상황, 하자, 누수, 설비 상태, 수리비 및 임차권자와의 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 2021년 실거래 3건은 현재 가격의 확정 근거가 아닙니다. 동일 지역의 최근 매매와 실제 매도 가능 가격을 확인하고 실질취득액과 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건기록에서 변경·정정·취하 여부를 확인하세요.

맺으며 — “1,848만원 낙찰 ≠ 1,848만원 취득”

이 물건의 가장 큰 함정은 명확합니다. 다섯 차례 유찰되어 감정가의 16.81%까지 내려온 최저가가 아니라, 그 뒤에 남는 80,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 현재 매각가를 기준으로 예상되는 인수액만 62,244,784원이며, 실질취득 부담은 80,732,784원입니다.

과거 동일 면적의 실거래 평균은 94,666,666원이지만 모두 2021년 자료입니다. 소규모 노후 다세대주택이고 경매 평균 유찰도 5.0회에 달하는 만큼, 과거 거래가를 현재의 환금가치로 단정하기 어렵습니다. 또한 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일한 구조이므로 임대차의 실재와 보증금 반환채권, 배당 후 잔여 인수책임을 확인하는 절차가 중요합니다.

결론은 권리 고위험·가격 매력 미확정입니다. 최저매각가가 낮다는 이유만으로 접근할 물건은 아닙니다. 실질취득 부담 약 8,000만원을 기준으로 현재 시세, 내부 상태, 임차인의 권리 및 인수조건을 검증한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.