인천지방법원 2025타경34363. 부천시 오정구 여월동 신성빌라 4층2호, 전용 33.84㎡ 다세대주택입니다. 감정가 110,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가는 26,411,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리구조의 핵심은 2022년부터 대항요건을 갖춘 임차인 양준구의 보증금 80,000,000원입니다. 말소기준은 2024.11.26. 주식회사 수인개발의 가압류이고, 양준구의 주민등록일 2022.02.25.와 점유개시일 2022.02.28.은 그보다 앞섭니다.
양준구는 2021.12.07. 확정일자를 갖추고 배당요구도 했지만, 현재 최저가에서는 집행비용 875,398원을 제한 뒤 보증금 중 25,535,602원만 배당됩니다. 남는 54,464,398원은 매각물건명세서상 전액 배당받지 못할 경우 매수인에게 남는 임차보증금입니다. 따라서 가격 판단의 출발점은 26,411,000원이 아니라 80,875,398원이어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34363 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 여월동 6-24 신성빌라 4층2호 · 도로명 성곡로 60-5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 33.84㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층2호 |
| 소유자 | 오종석 (2021.10.29. 매매 · 2021.11.01. 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 26,411,000원 (4회 유찰 · 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양준구 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 보증금 미배당분이 남는다
말소기준권리는 2024.11.26. 갑구 10번 가압류, 채권자는 주식회사 수인개발이고 청구금액은 11,421,000원입니다. 이후의 가압류·강제경매개시결정과 2025.06.02. 임차권등기는 매각으로 소멸하지만, 임차권등기의 등기일만 보고 판단하면 안 됩니다. 양준구는 주민등록 2022.02.25., 점유개시 2022.02.28.로 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양준구 | 건물의 전부 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 없음 |
임대차계약일·확정일자 2021.12.07. · 주민등록 2022.02.25. · 점유개시 2022.02.28. · 임차권등기 및 배당요구 2025.06.02.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
신성빌라(6-24)는 12세대, 사용승인일은 1993.10.13.이고 비교 면적은 전용 33.84㎡입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 3건으로 평균 94,666,666원, 최저 80,000,000원, 최고 110,000,000원입니다. 최신 거래는 2021.11.의 94,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 33.84㎡ | 2 | 94,000,000원 |
| 2021.10 | 33.84㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2021.08 | 33.84㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 평균 | 33.84㎡ | 3건 | 94,666,666원 |
최저가 26,411,000원만 비교하면 실거래 평균의 27.9%에 불과하지만 이는 실제 부담을 왜곡합니다. 현재 회차 실질취득 80,875,398원은 실거래 평균 94,666,666원의 약 85.4%, 최신 거래 94,000,000원의 약 86.0%입니다. 즉 권리 인수까지 포함하면 ‘감정가의 24%짜리 물건’이 아니라 약 8,000만원대 취득 구조입니다.
유찰이 더 되면 싸지는가? 이 사건은 그렇지 않습니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 26,411,000원 | 54,464,398원 | 80,875,398원 |
| 5회 유찰 시 | 18,487,700원 | 62,245,079원 | 80,732,779원 |
| 6회 유찰 시 | 12,941,390원 | 67,691,555원 | 80,632,945원 |
핵심은 세 회차의 실질취득액이 거의 변하지 않는다는 점입니다. 최저매각가가 26,411,000원에서 18,487,700원, 다시 12,941,390원으로 내려가도 미배당 인수액이 54,464,398원 → 62,245,079원 → 67,691,555원으로 증가합니다. 따라서 추가 유찰을 단순한 가격 할인으로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,411,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 875,398원 |
| 1. 임차인 양준구 보증금 | 80,000,000원 | 25,535,602원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 수인개발 | 11,421,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 양준구 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 80,000,000원 중 25,535,602원만 배당되고, 54,464,398원이 부족합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 ‘다세대주택’으로 이용 중이며, 전용 33.84㎡입니다.
- 입지. 부천여월초등학교 북동측 인근으로 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측 약 12미터 내외, 동측 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 토지면적 309.9㎡ · 공시지가 2,242,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함되고, 중로2류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 폐문 부재로 내부 설비 상태는 직접 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 신성빌라는 12세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 3건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 4.0회로, 거래·응찰 유동성은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총취득액 계산. 현재 최저가 26,411,000원에 임차보증금 미배당 54,464,398원을 더한 80,875,398원을 기본 가격으로 보세요.
- 추가 유찰 착시 금지. 5회 유찰 시 80,732,779원, 6회 유찰 시 80,632,945원으로 실질취득은 거의 줄지 않습니다.
- 임차인 원본 확인. 양준구의 임대차계약일·확정일자·주민등록·점유개시와 실제 보증금 지급내역을 원본으로 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 경매 신청채권자가 모두 양준구이므로 가장임차인·관계인 경고사항을 계약서와 자금흐름으로 확인하세요.
- 시세 최신성 확인. 비교 거래가 2021.08~11에 집중되어 있으므로 입찰 전 현재 인근 다세대 매매가격을 별도로 점검해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했으므로 수리비를 단정하지 말고 현장 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “26,411,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자에서 가장 먼저 버려야 할 것은 최저가만 보는 시선입니다. 4회 유찰된 최저매각가 26,411,000원은 감정가의 24.01%이고 실거래 평균의 27.9%에 불과하지만, 대항력 있는 양준구의 80,000,000원 보증금이 존재합니다. 현재 회차에서 25,535,602원만 배당되므로 매수인은 54,464,398원을 떠안게 되고, 실질취득은 80,875,398원이 됩니다.
그 실질취득액은 확인된 실거래 평균 94,666,666원보다는 낮지만, 실거래 3건이 모두 2021년에 머물러 있고 신성빌라는 12세대 소규모 다세대이며 경매 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 따라서 “유찰이 많이 됐으니 싸다”가 아니라 “보증금 인수까지 넣은 약 8,000만원대 가격이 현재 시장에서 타당한가”가 판단의 핵심입니다. 권리구조를 모르고 최저가만 따라가면 위험하고, 인수액까지 계산한 뒤에야 비로소 가격 검토가 시작되는 물건입니다.
