수원지방법원 2024타경95723. 수원시 권선구 탑동 ‘스위트늘봄’ 2층 201호, 전용 67.43㎡ 다세대주택입니다. 방 3개, 거실, 주방, 식당, 화장실 2개 구조로 이용 중이며, 소유자 유대현 씨는 2021.09.27. 243,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 250,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “대항력 임차인 보증금 243,000,000원”이 아닙니다. 주택도시보증공사가 2026.05.26. 제출한 확약에 따라 임성현 보증금에 관해서는 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 따라서 회차가 내려가 배당 부족액이 생기더라도 이 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경95723 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 상탑로53번길 31, 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 67.43㎡ · 방3·거실·주방·식당·화장실2 · 5층 중 2층 |
| 건물명 / 규모 | 스위트늘봄 · 총 8세대 · 사용승인 2017.02.23. |
| 소유자 | 유대현 (2021.09.27. 거래가 243,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 257,526,739원 |
| 매각기일 | 2026.07.07. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
등기상 선언된 말소기준은 2022.07.06. 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞서 설정됐던 반월신용협동조합 근저당은 2017.06.30. 일부포기를 원인으로 말소등기가 접수됐고, 우리은행 근저당도 2021.09.09. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2022.06.29. 개시된 대한채권관리대부의 종전 강제경매도 2023.05.02. 취소기각결정에 따라 2023.05.11. 말소됐습니다.
임성현은 2021.09.08. 전입하고 2021.09.09. 점유를 개시해 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인이며, 확정일자도 2021.08.10.로 확인됩니다. 보증금은 243,000,000원이고 2025.01.18. 배당요구를 했습니다. 원칙적으로 배당 부족분은 매수인에게 승계될 수 있지만, 이 사건에서는 주택도시보증공사의 확약이 그 위험을 해소합니다.
| 실제 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 점유 | 확정 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임성현 | 전유전부 주거·임차권등기 | 전입 2021.09.08. 점유 2021.09.09. | 확정 2021.08.10. 배당요구 2025.01.18. | 243,000,000원 | 대항력 有 확약으로 포기 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 2026.05.26. 확약 |
② 가격 비교 — 확약이 있어도 신건 가격은 싸지 않다
스위트늘봄 전용 67.43㎡의 확인되는 실거래는 2021.09. 2층 243,000,000원 1건입니다. 거래 건수가 1건뿐이고 표시 거래월도 2021.09.여서 시세 표본의 최신성과 폭은 제한적입니다. 그럼에도 현재 최저가 250,000,000원은 이 거래보다 7,000,000원 높고, 실거래의 102.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09. | 67.43㎡ | 2 | 243,000,000원 |
| 평균 | 67.43㎡ | 1건 | 243,000,000원 |
확약을 반영하면 현재 실질취득액은 최저가와 같은 250,000,000원입니다. 따라서 시세 비교 기준도 낮은 입찰가나 명목 최저가가 아니라 실질취득액 250,000,000원이어야 합니다. 비교 가능한 거래가 243,000,000원뿐인 상황에서 그보다 높은 가격을 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,300,000원 |
| 1. 임차인 임성현 보증금 | 243,000,000원 | 243,000,000원 |
| 2. 반월신용협동조합 근저당 | 336,000,000원 | 2,700,000원 |
| 3. 우리은행 근저당 | 154,000,000원 | 0원 |
| 4. 대한채권관리대부 | 257,526,739원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 | 257,526,739원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,300,000원과 임차보증금 243,000,000원이 우선 배당되고, 반월신용협동조합에 2,700,000원이 배당되는 모형입니다. 총 채권 부족액은 1,002,353,478원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 낙찰가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 감정가 100% | 250,000,000원 | 0원 | 0원* | 250,000,000원 |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 200,000,000원 | 46,600,000원 | 0원* | 200,000,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 160,000,000원 | 86,040,000원 | 0원* | 160,000,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 탑동초등학교 동측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택·아파트·학교·공원·근린상가가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입과 주정차가 가능하고, 북측 인근 금호로에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 다세대주택 중 2층 201호이며, 승강기·공동자동현관·CCTV·급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터 포장도로와 북서측 약 4미터 포장도로에 접한 소로각지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제2구역(전술)·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 153.0㎡, 평지의 사다리형 다세대주택 부지이며 공시지가는 1,648,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았으며, 현상과 관리상태는 보통입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 동일 면적 실거래도 1건뿐이어서 가격 검증과 재매각 유동성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.26. 확약서의 제출 주체, 적용 보증금, 대항력 포기 범위와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 실질취득 기준 적용. 현재는 확약 반영 인수 0원으로 실질취득액이 250,000,000원입니다. 명목 최저가만 분리해 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 시세 표본 한계. 비교 거래는 2021.09. 243,000,000원 1건뿐입니다. 인근 유사 다세대의 면적·연식·층·도로조건을 추가 대조해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이므로 아파트보다 매수층과 거래 빈도가 제한될 수 있습니다. 재매각 기간과 가격 할인 가능성을 반영하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지, 현재 인도 대상자가 누구인지 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 실제 집행비용과 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 종전 근저당 말소, 취소된 강제경매, 2022.07.06. 압류와 현재 강제경매의 관계를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약은 방패지만, 가격 할인은 아니다”
이 물건은 보증금 243,000,000원의 대항력 임차인이 존재해 원래라면 유찰 때마다 미배당 인수액이 늘어나는 유형입니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.05.26. 확약으로 임성현 보증금에 관한 대항력과 임차권등기 인수 위험은 실질 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 신건 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득액 250,000,000원은 확인되는 실거래 243,000,000원보다 높고, 거래 표본도 2021.09. 1건뿐입니다. 여기에 총 8세대 다세대주택의 낮은 거래 빈도까지 고려하면, 이 사건은 권리 위험은 조건부로 완화됐지만 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 결론은 확약 확인은 필수, 신건 가격은 보류입니다.
