인천지방법원 2025타경34789. 김포시 통진읍 서암리 프라임하우스 104동 4층 402호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2023.01.19이고, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물의 4층에 위치합니다. 소유자 박신혜가 2023.07.24 거래가액 210,000,000원으로 소유권을 취득했고 같은 날 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 192,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
권리분석의 핵심은 단순합니다. 2023.07.24 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2025.10.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 프라임하우스의 비교 실거래 금액이 확인되지 않아 시세 검증은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34789 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 서암리 767 프라임하우스 104동 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 통진읍 조강로86번길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 · 4층 402호 · 사용승인일 2023.01.19 |
| 전용면적 | 33.78㎡ |
| 소유자 | 박신혜 · 2023.07.24 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 155,983,181원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 확인되지 않습니다. 말소기준은 2023.07.24 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권 192,000,000원입니다. 2025.10.27의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 판단은 별개
감정가는 209,000,000원, 현재 최저매각가는 146,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 102,410,000원(49%), 3회 유찰 시 시나리오는 71,687,000원(34%)입니다.
| 단지명 | 프라임하우스 |
|---|---|
| 세대수 | 24세대 |
| 사용승인일 | 2023.01.19 |
| 대상 면적 | 33.78㎡ |
| 경매 평균 유찰 | 0.7회 |
③ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,848,200원 |
| 1. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 192,000,000원 | 143,451,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 146,300,000원을 가정하면 근저당권에 143,451,800원이 배당되고 48,548,200원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 근저당 채권자의 미회수분이며, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통진초등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트·유사형 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물로 외벽은 타일 및 석재 붙임 마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스·난방설비·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·하수처리구역이며 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 토지거래. 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있고 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 프라임하우스는 24세대이며 비교 실거래 금액이 확인되지 않아 실제 매매가격과 거래 속도는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.07.24 경기남부수산업협동조합 근저당권 192,000,000원이 말소기준입니다.
- 임차관계 재확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 146,300,000원이 감정가의 70%라는 점만으로 싸다고 판단하지 말고 실제 인근 다세대 거래와 비교해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 146,300,000원, 2회 유찰 시 102,410,000원, 3회 유찰 시 71,687,000원으로 가격과 채권 미배당 변화를 함께 확인해야 합니다.
- 토지거래계약 허가구역. 지정기간 2025.08.26~2026.08.25의 토지거래계약에관한허가구역 관련 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2023.07.24 경기남부수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 소멸하며, 확인된 임차인은 없습니다. 현재 최저가 146,300,000원을 기준으로도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 감정가 209,000,000원에서 1회 유찰돼 70%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 비교 실거래 금액이 확인되지 않기 때문입니다. 따라서 결론은 권리관계는 양호하되, 낙찰가 판단은 별도의 시세 확인이 필요한 다세대 물건으로 정리하는 것이 적절합니다.
