부산지방법원 2024타경112761. 부산 해운대구 반송동 216-181의 주택 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 주택이며, 건물은 블록조 슬래브지붕 2층입니다. 토지는 34.0㎡의 대지이고, 북동측으로 폭 약 2~3미터 골목도로에 접합니다. 현재 소유자는 오환이며 2021년 6월 17일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다.
등기상 말소기준은 2024년 8월 20일 엔에이치농협캐피탈주식회사의 가압류 39,375,955원입니다. 이후 2024년 12월 2일 같은 채권자의 강제경매개시결정이 이어졌고, 이 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부가 아니라 말소기준보다 앞선 전입신고가 있는 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112761 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반송동 216-181 · 부산광역시 해운대구 윗반송로 49-7 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 · 블록조 슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 대 34.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 오환 (2021.06.17 매매, 2021.07.13 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 47,736,800원 / 8,023,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엔에이치농협캐피탈주식회사 / 41,286,144원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유자는 별도 확인
말소기준은 2024.08.20. 엔에이치농협캐피탈주식회사의 가압류입니다. 강제경매개시결정은 이 가압류의 본압류 이행으로 기록돼 있고 매각으로 소멸합니다. 등기부 자체에는 근저당권이 없고 가압류 1건이 확인됩니다.
② 점유자 분석 — 보증금 확인 전에는 가격 판단도 보류
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김윤경 | 미상 | 1971.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
김윤경은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 점유자입니다. 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰가 8,023,000원만 놓고 실질취득가를 계산해서는 안 됩니다. 특히 보증금이 낙찰가를 넘고 대항력이 인정되는 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 낙찰가가 낮아져도 총 취득부담이 그만큼 낮아진다고 볼 수 없습니다.
③ 가격 — 8,023,000원만 보고 ‘싸다’고 할 수 없는 이유
감정가는 47,736,800원, 현재 최저매각가격은 8,023,000원으로 감정가의 16.81% 수준입니다. 수치만 보면 할인 폭은 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않고 선순위 가능 점유자의 보증금도 미상입니다. 따라서 현재 최저가를 근거로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거가 없습니다.
5회 유찰 뒤에도 현재 회차에서 채권자 가압류액 39,375,955원 중 예상 배당은 7,478,586원에 그치고 31,897,369원이 미배당으로 남습니다. 6회 유찰 시 최저가는 5,616,100원, 미배당은 34,260,945원이며, 7회 유찰 시 최저가는 3,931,269원, 미배당은 35,915,449원으로 늘어납니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,023,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 544,414원 |
| 갑구 6번 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 39,375,955원 | 7,478,586원 |
| 갑구 7번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 산식은 가압류 채권에 7,478,586원을 배당하고 31,897,369원의 미배당을 산출합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 배당표의 매수인 인수 0원은 보증금 미상 점유자의 실제 대항력·보증금 승계 여부까지 확정한 값이 아니므로 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송운초등학교 북서측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·소규모 점포 등이 형성된 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 용이하지 않으나, 인근에 시내버스정류장과 도시철도4호선 윗반송역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 2~3미터 골목도로에 접합니다. 토지 도로접면은 세로한면(불)로 표시돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 주거환경개선지구·가축사육제한구역·송운초 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 781,400원/㎡입니다.
- 건물. 블록조 슬래브지붕 2층 주택으로, 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있으나 정상 작동 여부는 재확인이 필요합니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없다고 평가됐지만, 매각물건명세서에는 건물 목록상 ‘스레트지붕’이나 현황은 ‘슬래브지붕’이라고 기재돼 있습니다.
- 지적 확인. 토지 위치와 경계는 지적도면을 기준으로 목측·항공도면 등에 의해 확인됐으며, 정확한 지적사항이 필요하면 측량 등 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김윤경 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 점유 원인 확인. 김윤경은 등기부의 과거 소유자와 동일 이름입니다. 관계인인지 실제 임차인인지, 임대차계약과 보증금 지급 사실을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 전입일 1971.01.14의 점유자가 어떤 권리로 기재됐는지, 배당요구 여부와 인수 문구가 있는지 직접 확인해야 합니다.
- 재매각 조건. 본건은 재매각이며 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 토지 경계. 정확한 위치·경계 확인이 필요한 경우 측량 등을 통한 재확인이 필요합니다.
- 현장 접근성. 차량 접근이 용이하지 않고 폭 약 2~3미터 골목도로에 접하므로 실제 차량 진입·주차·공사 접근성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 설비 상태. 급배수·난방설비의 정상 작동 여부를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “802만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 겉모습은 강렬합니다. 감정가 47,736,800원이 5회 유찰돼 최저가 8,023,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서 중요한 숫자는 최저가 하나가 아닙니다. 김윤경의 전입일은 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 인수액은 미상, 실질취득가 역시 현재로서는 산정 불가입니다.
여기에 5회 유찰·재매각, 차량 접근이 쉽지 않은 골목도로, 주택과 토지의 일괄매각이라는 특성이 겹칩니다. 등기상 후순위 권리가 깨끗하게 소멸한다는 사실만으로 안전형 물건으로 분류하기 어렵습니다. 최저가보다 먼저 확인할 것은 보증금과 점유관계입니다. 그 두 가지가 해소되지 않는 한 8,023,000원이라는 숫자는 매력적인 매입가가 아니라, 아직 총 취득부담을 알 수 없는 출발점입니다.
