부산지방법원 2025타경94. 기장군 장안읍 힐탑프리미엄아울렛 에이동 3층 304호로, 집합건축물대장상 판매시설(소매점)이며 현황은 물품적재 공간으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사제너입니다. 등기 흐름상 2015년 신탁등기가 설정됐다가 같은 해 이미 말소됐고, 2015.11.19. 주식회사제너로 소유권이 이전되면서 같은 날 주식회사부산은행의 채권최고액 226,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025.01.16. 임의경매가 개시됐습니다.
현재 배당표에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 주식회사부산은행 근저당에 배당되고도 채권최고액 기준 154,344,438원이 미배당으로 남습니다. 하지만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 제시된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 별도로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경94 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 장안읍 정관로 1142, 에이동 3층304호 (힐탑프리미엄아울렛) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매시설(소매점) · 현황 물품적재 공간 |
| 소유자 | 주식회사제너 |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 74,191,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 165,450,724원 |
| 말소기준권리 | 2015.11.19. 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 226,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 근저당
2015.10.19. 아시아신탁주식회사 앞으로 설정된 신탁등기는 2015.11.19. 등기부상 이미 말소됐습니다. 같은 날 주식회사제너로 소유권이 이전되고, 주식회사부산은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며 2025.01.16. 주식회사부산은행의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰로 감정가 24% 회차
감정가 309,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 74,191,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 24% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 51,933,700원, 6회 유찰 시 36,353,590원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 부산은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 74,191,000원 | 72,455,562원 | 154,344,438원 |
| 5회 유찰 시 | 51,933,700원 | 50,598,893원 | 176,201,107원 |
| 6회 유찰 시 | 36,353,590원 | 35,299,225원 | 191,500,775원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 각 회차에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 채권 미배당 자체를 매수인 부담으로 오해할 필요는 없습니다. 다만 4회 유찰이라는 사실은 이 근린시설의 가격·환금성 판단에서 가볍게 볼 수 없는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,191,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,735,438원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 226,800,000원 | 72,455,562원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 74,191,000원을 전제로 한 추정입니다. 주식회사부산은행 근저당은 채권최고액 기준 154,344,438원이 미배당으로 남고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산장안고등학교 북서측 인근의 힐탑프리미엄아울렛으로, 주변은 노선을 따라 신세계프리미엄아울렛 및 판매시설 등이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층·지상4층 건물 내 제3층 제304호이며 사용승인일은 2015.10.15.입니다.
- 설비. 급배수시설, 공용 위생설비, 화재탐지·경보설비, 승강기, 에스컬레이터, 소화전, 시스템에어컨 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 40미터, 북서측으로 노폭 8미터 도로에 각각 접하며 주차시설이 되어 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 도로구역·상대보호구역이 포함 또는 저촉되고 광로3류(폭 40m~50m)에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,322.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 공시지가 978,200원/㎡입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 판매시설(소매점)이고 현황 물품적재 공간으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자가 있다면 사업자등록·점유시점·보증금·확정일자 등 대항력 판단 요소를 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 74,191,000원으로 감정가 309,000,000원의 24% 회차입니다. 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로만 해석하지 말고 상가 수요와 환금성을 확인해야 합니다.
- 현재 이용상태 확인. 판매시설(소매점)이지만 현황은 물품적재 공간으로 이용 중입니다. 낙찰 후 실제 활용 가능성과 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 주식회사부산은행의 현재 회차 미배당액은 154,344,438원이지만, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서와 감정요항, 실제 점유·임대관계 및 매각 관련 원본 서류를 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “할인율보다 점유·환금성을 보라”
등기 구조만 보면 말소기준은 2015.11.19. 주식회사부산은행 근저당으로 분명하고, 과거 신탁등기는 이미 말소됐으며 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 권리 말소보다 4회 유찰된 근린시설의 실제 가치와 점유관계입니다. 감정가 309,000,000원에서 최저가 74,191,000원까지 내려왔지만, 판매시설(소매점)이 현재 물품적재 공간으로 이용되고 임대관계가 미상인 만큼 할인율만으로 좋은 물건이라 단정하기 어렵습니다. 등기는 비교적 단순, 인수는 0원, 그러나 점유·임대와 환금성은 확인 필수. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가 자체보다 실제 사용가치와 매각 후 처분 가능성입니다.