인천지방법원 2026타경3. 부천시 오정구 고강동 302-13의 다세대주택으로, 전용 36.63㎡입니다. 공부상 1층 1호이지만 현관에는 201호로 표시된 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 박의열·박정숙·박정순·박종두·박종면·박종무·박종철·박종헌으로, 2024.01.29 상속을 원인으로 각 8분의 1 지분을 보유합니다. 권리의 핵심은 2009.06.04 농업협동조합중앙회 근저당권 29,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 뒤의 2010.10.08 근저당권 38,400,000원과 2026.03.04 임의경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 116,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가 56,840,000원까지 내려왔습니다. 자료상 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 93,000,000원이고, 최저가는 그 61.1% 수준입니다. 다만 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -28.5%로 하락한 것으로 집계돼, 과거 전체 평균 120,750,000원만 보고 할인 폭을 크게 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경3 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 302-13 1층 1호 · 성지로42번길 32-7 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 36.63㎡ · 2층 건물 내 1층 1호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유관계 | 박의열·박정숙·박정순·박종두·박종면·박종무·박종철·박종헌 · 각 8분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 56,840,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 58,287,883원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 호수 표시 | 공부상 1층 1호 · 현관표기 201호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2009.06.04 농업협동조합중앙회 근저당권 29,000,000원입니다. 뒤이어 설정된 2010.10.08 근저당권 38,400,000원과 2026.03.04 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 할인율은 크지만 추세는 하락
같은 면적 36.63㎡의 실거래 자료는 총 4건입니다. 전체 평균은 120,750,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.07 93,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 93,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 36.63㎡ | -1 | 93,000,000원 |
| 2022.08 | 36.63㎡ | -1 | 110,000,000원 |
| 2022.07 | 36.63㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.03 | 36.63㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 최근 평균 | 36.63㎡ | 1건 | 93,000,000원 |
현재 최저가 56,840,000원은 최근 12개월 평균 93,000,000원의 61.1%입니다. 수치상 최근 거래 기준보다 낮은 가격대입니다. 하지만 최신 거래가 93,000,000원으로 내려온 상태에서 최근 구간과 이전 구간의 가격 차이가 -28.5%이므로, 전체 평균 120,750,000원 대비 47.1%라는 할인율을 그대로 가격 메리트로 확대 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,423,120원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 29,000,000원 | 29,000,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 38,400,000원 | 26,416,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
두 근저당권의 채권최고액 합계는 67,400,000원이고, 현재 회차 예상배당은 55,416,880원으로 11,983,120원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 후순위 근저당 채권의 부족분이며, 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 커져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 56,840,000원 | 55,416,880원 | 11,983,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 39,788,000원 | 38,671,816원 | 28,728,184원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 27,851,600원 | 26,950,271원 | 40,449,729원 | 0원 |
회차가 내려가면 근저당권자에게 돌아가는 배당은 줄고 미배당은 커집니다. 그러나 두 근저당권은 모두 매각으로 소멸하므로, 표의 미배당액이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 권리분석에서 중요한 값은 모든 시나리오에서 매수인 인수 0원이라는 점입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부천시 오정구 원종동 소재 은데미공원 북동측 약 250미터 지점으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브위 난간 기와지붕 2층 건물 내 1층 1호이며, 외벽은 적벽돌쌓기, 내벽은 벽지·일부 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 3미터의 진입도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 219.2㎡, 지목은 대, 공시지가는 1,567,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·항공표면·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 공부상 1층 1호와 현관표기 201호의 호수 표시는 입찰 전 현장에서 반드시 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 권리 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자·전입관계를 확인하세요.
- 호수 동일성 확인. 공부상 1층 1호, 현관표기 201호입니다. 현장 위치와 등기 목적물이 동일한지 대조가 필요합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 120,750,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 93,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 가격 추세가 -28.5%이므로 단순 할인율만으로 기대매도가를 높게 잡지 마세요.
- 환금성 확인. 6세대, 1989.01.26 준공 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수가 2.0회입니다. 재매각 기간과 실수요층을 보수적으로 평가하세요.
- 권리 원본 대조. 2009.06.04 말소기준 근저당권과 2010.10.08 후순위 근저당권, 경매개시결정의 현재 상태를 등기사항전부증명서와 매각서류에서 재확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 하락장 속 환금성”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2009.06.04 농업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 2회 유찰된 최저가 56,840,000원은 최근 12개월 평균 93,000,000원의 61.1%로 내려왔습니다. 다만 최근 가격 추세가 -28.5%이고, 거래 표본이 많지 않은 6세대 노후 다세대라는 점을 함께 봐야 합니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 부담은 낮고 가격 여유도 있지만, 점유와 환금성을 확인한 뒤 보수적인 매도가를 전제로 접근할 물건으로 정리됩니다.
