인천지방법원 부천지원 2026타경51. 경기도 부천시 원미구 역곡동 ‘해오름빌’ 4층 401호, 2015년 준공된 8세대 규모의 다세대주택 한 호입니다. 등기를 펼치면 이야기가 선명합니다. 2015년 조영숙 씨가 신한은행 근저당(채권최고액 9,600만)을 끼고 이 집을 취득했고, 2019년 김청우 씨가 거래가 1.96억에 사들여 이후 민간임대주택(임대사업자)으로 등록했습니다. 그리고 2024년, 세입자 격인 김향옥 씨가 전세금 2.05억으로 전세권을 설정했다가, 전세 만기(2026.2.4) 직후 보증금을 돌려받지 못하자 직접 임의경매를 신청한 구조입니다.
그래서 ‘큰 전세금이 낙찰자에게 넘어오나’가 최대 관심사가 되는데, 결론은 넘어오지 않습니다. 말소기준인 2015년 신한은행 근저당보다 9년 뒤에 붙은 전세권이라 매각으로 소멸하고, 대항력도 없기 때문입니다. 진짜 점검할 곳은 가격과 환금성 입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 부천지원 2026타경51 (임의경매 · 전세권 실행) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 27-55 해오름빌 제4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 5층 건물 중 4층 · 사용승인 2015.10.13 |
| 소유자 | 김청우 (2019.10.15 매매, 거래가액 196,000,000원 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2015.11.06 신한은행 근저당 (채권최고액 96,000,000원) |
| 신청채권자 / 청구 | 전세권자 김향옥 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 떠안을 게 없다
말소기준은 2015년 신한은행 근저당입니다. 그 이후에 붙은 권리 — 전세권(김향옥), 임의경매개시결정, 인천신용보증재단 가압류 — 은 전부 매각으로 소멸합니다. 임차인(주택임대차)으로 신고된 별도 대항력자는 없고, 전세권자 김향옥 씨의 점유 역시 2024년으로 말소기준(2015년)보다 뒤라 대항력이 인정되지 않습니다. 즉 낙찰자가 넘겨받는 권리는 하나도 없습니다.
② 전세보증금 2.05억, 매수인이 물어주나? — 아니다
가장 흔한 오해를 먼저 정리합니다. 후순위 전세권은 배당에서 부족분이 생겨도 매수인이 인수하지 않습니다. 대항력이 없기 때문입니다. 김향옥 씨의 전세권(2024.2, 전세금 2.05억)은 말소기준인 2015년 신한은행 근저당보다 9년 늦은 후순위라 매각과 함께 소멸하고, 못 받은 보증금은 전세권자 본인의 손실로 남습니다. 신건(2.30억) 기준 전세권자는 약 1.30억을 배당받고 7,502만원이 미배당으로 남지만 — 이 7,502만원은 낙찰자의 부담이 아닙니다.
문제는 ‘그래서 이게 싼가’입니다. 이 물건은 8세대짜리 소규모 다세대 (해오름빌, 2015년 준공)라 같은 평형의 최근 실거래 표본이 사실상 없습니다. 감정가 2.30억이 실제 시세보다 싼지 비싼지 확인할 근거 자체가 부족합니다. 게다가 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건이라 감정가가 그대로 최저가입니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,020,000원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 전세권 · 김향옥 | 205,000,000원 | 129,980,000원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 26,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건(2.30억)에선 집행비용·근저당이 전액 배당되고 전세권자는 129,980,000원을 배당받아 약 7,502만원이, 가압류(인천신용보증재단)는 전액 미배당으로 남습니다(총 미배당 101,520,000원). 이 미배당은 채권자(전세권자·가압류권자)의 손실이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선 변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가톨릭대학교 남동측 인근, 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 동측 중로2류(폭 15~20m) 접함, 과밀억제권역·상대보호구역 (가톨릭대)·가축사육제한구역. 공시지가 2,493,000원/㎡. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 없음 으로 물건 자체 하자는 보고되지 않았습니다. 단, 이 일대는 토지거래계약 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25)이니 취득 자격·절차는 관할·원본으로 확인하세요.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대(2015년 준공)로 세대수가 적어 거래가 드물고, 아파트 대비 매수층이 얇아 환금성이 낮은 편입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘인수 0 = 싸다’ 아님. 실거래 표본이 없어 시세 검증이 어렵습니다. 응찰가 상한을 보수적으로 잡고, 무리한 신건 입찰보다 1~2회 유찰 시나리오(1.84억·1.47억)를 미리 세워두세요.
- 전세권자 점유·명도. 전세권자(=경매신청인) 김향옥 씨의 점유가 예상됩니다. 보증금 일부를 돌려받지 못한 상태라 인도명령·명도 협의에 시간이 걸릴 수 있으니 이사 일정·협의 난이도를 미리 점검하세요.
- 민간임대주택 등기. 갑구에 민간임대주택(임대사업자) 등기가 있습니다 — 등록임대 관련 의무·말소 여부를 확인하세요.
- 관리비·당해세. 미납 관리비(공용부분)·당해세·최우선변제는 배당표에 미반영입니다. 관리 주체와 세무 부분을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 없음 ≠ 싸다”
권리만 놓고 보면 이 물건은 안전합니다. 2.05억이라는 큰 전세보증금이 걸려 있어도, 후순위·무대항력 전세권이라 미배당분까지 매수인 몫이 아니고, 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다. 그러나 그 안전함이 곧 이득은 아닙니다. 8세대 소규모 다세대라 시세를 검증할 실거래가 없고, 신건 감정가가 그대로 최저가입니다. 이 물건의 승부처는 ‘권리’가 아니라 ‘얼마에 받아, 나중에 얼마에 되파느냐’ 입니다. 권리는 합격, 가격은 물음표. 실거래 확인이 어려운 만큼 보수적 상한가와 유찰 대기가 안전한 접근입니다.
