인천지방법원 2026타경58. 부천시 원미구 중동 ‘힐스테이트중동’ 102동 10층 1003호 아파트입니다. 감정가는 1,240,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 868,000,000원입니다. 말소기준권리는 2022.04.26 설정된 남인천농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,066,800,000원입니다. 이후 신용보증기금·케이비캐피탈 주식회사의 가압류와 남인천농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인으로 조사된 사람은 홍현주 1명입니다. 전입일은 2023.09.22로 말소기준일인 2022.04.26보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 2026.04.07 배당요구도 접수했습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 우선변제 범위는 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차보증금 승계형은 아니지만 임차관계 원본 확인은 필요한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경58 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1301 힐스테이트 중동 102동 10층 1003호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 49층 건물 내 10층 1003호 |
| 대상 면적 | 84.9597㎡ |
| 소유자 | 전대성 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2022.04.26 · 거래가액 614,370,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,240,000,000원 / 868,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 976,968,754원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
최초 신탁등기는 이미 말소됐고 전대성이 2022.04.26 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 남인천농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 부천시 압류는 2022.11.29 접수됐다가 2023.01.12 해제로 말소됐습니다. 이후 신용보증기금 가압류 9,084,815원, 케이비캐피탈 주식회사 가압류 58,955,377원, 2026.02.13 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 홍현주 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍현주 | 2023.09.22 | 2026.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
홍현주의 전입신고는 말소기준권리인 2022.04.26 근저당보다 늦은 2023.09.22이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.04.07 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당액은 확정할 수 없습니다. 다만 대항력이 없으므로 배당으로 돌려받지 못한 보증금을 낙찰자에게 승계시키는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 평균의 71.8%
힐스테이트중동은 999세대, 2022.02.16 준공 단지입니다. 대상 면적 84.9597㎡와 매칭되는 최근 실거래 12건의 평균은 1,208,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.08 1,195,000,000원이고, 표본 최저는 1,050,000,000원, 최고는 1,320,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.94㎡ | 37 | 1,195,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 20 | 1,290,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 36 | 1,260,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 44 | 1,320,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 27 | 1,300,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 31 | 1,298,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 17 | 1,280,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 48 | 1,120,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 30 | 1,100,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 34 | 1,050,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 48 | 1,189,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 24 | 1,098,000,000원 |
| 평균 | 84.9597㎡ | 12건 | 1,208,333,333원 |
현재 최저매각가 868,000,000원은 최근 12개월 평균 1,208,333,333원의 71.8%입니다. 최신 거래 1,195,000,000원과 표본 최저 거래 1,050,000,000원보다도 낮습니다. 이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이 아니므로 가격 비교 기준은 실질취득액 868,000,000원으로 볼 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 868,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,080,000원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 1,066,800,000원 | 856,920,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 9,084,815원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 58,955,377원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,134,840,192원 중 856,920,000원이 배당되고, 미배당액은 277,920,192원입니다. 신청채권자 청구액은 976,968,754원이며 예상배당 856,920,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 868,000,000원 | 856,920,000원 | 277,920,192원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 607,600,000원 | 599,124,000원 | 535,716,192원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 425,320,000원 | 418,666,800원 | 716,173,392원 | 0원 |
채권자 미배당액은 유찰이 늘수록 커지지만, 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 제공된 각 회차 계산에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 가격이 내려갈수록 실질취득액도 매각가와 같이 내려가는 일반적인 소멸형 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시청역 남동측 인근이며 아파트·상업시설·업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 지하철 7호선 부천시청역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 49층 건물 내 10층이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북측 왕복 12차선, 동측 왕복 6차선, 서측 왕복 5차선, 남측 왕복 3차선 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(중동지구)이며 과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 토지거래허가구역으로 2025.08.26부터 2026.08.25까지 아파트 등이 대상에 포함됩니다.
- 단지. 힐스테이트중동은 999세대, 2022.02.16 준공이며 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 홍현주는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당과 명도 계획을 위해 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.04.26 남인천농업협동조합 근저당이 기준이며 이후 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 등기 원본과 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 868,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 1,208,333,333원의 71.8%입니다. 개별 호수의 층·향·내부 상태를 반영해 응찰 상한을 별도로 정해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 277,920,192원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 배당 부족과 매수인의 승계채무를 혼동하면 안 됩니다.
- 점유·명도. 임차인 홍현주의 점유관계와 실제 사용 상태를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘임차관계 확인과 가격 검증’이 남았다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.26 남인천농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 홍현주는 2023.09.22 전입해 말소기준보다 후순위이므로 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 1회 유찰로 감정가 1,240,000,000원에서 868,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 1,208,333,333원 대비 71.8%이고, 최신 거래 1,195,000,000원 및 최근 표본 최저 1,050,000,000원보다 낮습니다. 따라서 권리상 핵심 위험은 선순위 임차보증금 승계가 아니라, 보증금이 확인되지 않은 후순위 임차인의 배당·명도 내용을 원본으로 마무리 확인하는 것입니다. 권리는 소멸형이고 가격 차이도 확인되지만, 최종 응찰가는 해당 10층 1003호의 상태와 실제 점유를 확인한 뒤 결정하는 것이 맞습니다.
