인천지방법원 2026타경63. 부천시 원미구 상동 승재프라자 7층 705호의 근린시설입니다. 감정평가상 7층 705호 외 4개호가 교육시설(학원)로 일체 사용되고 있고, 본건 건물은 철골철근콘크리트조 슬라브지붕 8층 건물입니다. 현재 최저매각가는 1,433,600,000원으로 감정가 2,048,000,000원 대비 1회 유찰된 회차입니다.
등기 흐름의 기준점은 2014.12.04. 부천농업협동조합 근저당권 871,000,000원입니다. 그보다 앞선 우리은행 근저당권 2건은 같은 날 해지로 이미 말소됐고, 기준권리 이후 설정된 부천농업협동조합 근저당권 72,000,000원·156,000,000원·372,000,000원과 2026.02.23. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경63 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 534-1 승재프라자 7층 705호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 교육시설(학원)로 일체 사용중 |
| 건물구조 | 철골철근콘크리트조 슬라브지붕 8층 건물 내 7층 705호 외 4개호 |
| 소유자 | 이태승 |
| 감정가 / 최저가 | 2,048,000,000원 / 1,433,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장현미 / 759,437,408원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 농협 근저당
등기부상 현재 권리분석의 기준은 을구 3번 부천농업협동조합 근저당권입니다. 이전 우리은행 근저당권은 2014.12.04. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 부천농업협동조합의 추가 근저당권 3건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 등기권리 자체에서 매수인이 승계할 금액은 배당 시나리오상 0원입니다.
② 임차·점유 — 2건은 대항력 없음, 1건은 미상
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)부천사계교육 | 705호~708호 | 2017.10.23 | 50,000,000원 | 5,200,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이진희 | 주거 | 2021.03.16 | 50,000,000원 | 4,100,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 교육 | 주거 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
(주)부천사계교육과 이진희는 각각 2017.10.23., 2021.03.16. 전입으로 말소기준일 2014.12.04.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘교육’은 전입일이 확인되지 않고 보증금도 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 배당표의 매수인 인수액 0원과 별개로, 이 미상 점유관계는 매각물건명세서와 현황을 직접 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,433,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,736,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 부천농업협동조합 | 871,000,000원 | 871,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 부천농업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 부천농업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 부천농업협동조합 | 372,000,000원 | 317,864,000원 |
| 6. 경매개시결정 · 장현미 | 759,437,408원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 2,230,437,408원 중 1,416,864,000원이 배당되고 813,573,408원이 미배당으로 남습니다. 을구 7번 근저당권부터 미배당이 발생하고, 신청채권자 장현미의 예상배당은 0원입니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상동역 북측 인근으로, 대규모 아파트 단지를 배후지로 하는 역주변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 상동로 등 인근 간선도로변에 버스정류장이 있으며, 남측 인근에 상동역이 있어 대중교통 여건이 양호합니다.
- 이용상태. 705호 외 4개호가 교육시설(학원)로 일체 사용되고 있습니다.
- 도로. 동측으로 광로, 북측 및 서측으로 중로의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·상동지구 지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 급배수·위생·소화·화재탐지·승강기설비가 있고, 주차대수는 73대입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. ‘교육’의 전입일과 보증금이 확인되지 않으므로 실제 임대차계약과 점유개시 시점을 대조해야 합니다.
- 일체 사용 범위 확인. 감정평가상 705호 외 4개호가 학원으로 일체 사용 중이므로 각 호의 경계·출입·시설 공유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 기존 임차인. (주)부천사계교육과 이진희는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 실제 명도 상태와 계약 종료 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 813,573,408원의 미배당이 발생하며 신청채권자 장현미의 예상배당은 0원입니다.
- 상가 환금성. 근린시설·교육시설은 주거용보다 임차수요와 업종 적합성의 영향을 크게 받으므로 실제 임대관계와 현장 영업상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 점유 확인은 별개”
이 물건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2014.12.04. 부천농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차·점유 조사에서는 전입일과 보증금이 확인되지 않은 ‘교육’ 1건이 남습니다. 따라서 결론은 등기권리는 정리되지만 점유관계는 추가 확인이 필요한 근린시설입니다. 1회 유찰된 최저가만 보고 판단하기보다, 학원으로 일체 사용 중인 실제 점유범위와 임대관계를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
