인천지방법원 2026타경72. 부천 중동 위브더스테이트의 2층 근린시설로, 감정평가 이용상태는 판매시설입니다. 감정가 513,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 251,370,000원입니다. 가격표만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌지만, 권리분석의 중심은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 20,000,000원 보증금 인수입니다.
등기상 말소기준은 2024.07.24 부천세무서장의 압류입니다. 이후 울산광역시 북구, 고양시, 부천시 압류와 2026.03.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 이준영의 전입일은 2024.04.09로 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구는 2026.05.08 했지만 확정일자가 없고 우선변제권은 없는 것으로 정리돼 있어, 보증금 20,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경72 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1112 위브더스테이트 2층상가 8동 201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설 · 철근콘크리트구조 지상15층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 주식회사동우홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 513,000,000원 / 251,370,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 447,841,170원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
현재 권리분석의 기준점은 2024.07.24 압류입니다. 그 뒤의 압류들과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 이준영의 전입일은 2024.04.09로 기준보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다. 보증금은 20,000,000원, 월세는 1,200,000원이며 2026.05.08 배당요구를 했습니다.
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준영 | 주거 | 2024.04.09 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 有 배당요구 우선변제권 없음 | 20,000,000원 인수 |
② 가격 비교 — 2회 유찰이 곧 ‘시세 할인’은 아니다
현재 최저가는 감정가의 49%인 251,370,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 175,959,000원, 4회 유찰 시 123,171,299원으로 제시돼 있습니다. 그러나 각 회차에서도 임차보증금 20,000,000원 인수는 그대로 남습니다.
실거래 자료에는 위브더스테이트(801,802,803동) 거래가 존재하지만, 대상면적 72.11㎡와 실거래 면적이 일치하지 않고 면적 매칭이 되지 않은 자료입니다. 더구나 본건은 판매시설로 이용되는 근린시설이므로 해당 실거래를 본건의 직접 시세로 단정해서는 안 됩니다. 최근 12개월 평균 707,400,000원, 최신 거래 680,000,000원이라는 수치는 참고자료로만 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.96㎡ | 11 | 680,000,000원 |
| 2026.07 | 100.85㎡ | 14 | 838,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 5 | 660,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 6 | 679,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 12 | 680,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 707,400,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 251,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,319,180원 |
| 인수 · 임차인 이준영 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 247,050,820원 |
현재 배당 시나리오에서는 임차인 보증금 20,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수됩니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질부담 — 유찰돼도 20,000,000원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 251,370,000원 | 20,000,000원 | 271,370,000원 |
| 3회 유찰 시 | 175,959,000원 | 20,000,000원 | 195,959,000원 |
| 4회 유찰 시 | 123,171,299원 | 20,000,000원 | 143,171,299원 |
이 사건은 보증금이 낙찰가보다 큰 유형은 아니므로 낙찰가가 내려갈수록 실질부담도 함께 내려갑니다. 다만 어느 회차에서도 보증금 20,000,000원의 인수 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 최저가와 인수액을 항상 합산해 자금계획을 세워야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원미고등학교 서측 인근. 주변은 근린생활시설과 아파트 단지가 함께 있는 지역이며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 신중동역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 이용상태. 본건은 감정평가상 판매시설로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 약 20미터, 동·서·남측 각각 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역(중동지구)이며 공시지가는 5,595,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수 확인. 이준영 보증금 20,000,000원은 현재 배당계산상 매수인 전액 인수입니다.
- 확정일자·우선변제. 확정일자 없이 우선변제권이 없는 것으로 정리돼 있으므로 배당 후 미회수분이 남는 구조를 재확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있는지, 있다면 금액이 얼마인지 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 본건은 근린시설·판매시설입니다. 주거용 아파트 거래자료를 직접 시세로 적용하지 말고 상가 자체의 임대료·공실·매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대상황 확인. 감정평가상 임대상황은 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유·영업·계약관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금채권·임대차계약 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 인수권리다
이 물건은 감정가 513,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 251,370,000원까지 내려왔습니다. 하지만 낙찰자가 실제로 부담할 금액은 여기서 끝나지 않습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 이준영의 보증금 20,000,000원이 그대로 인수되므로 현재 회차 기준 실질부담은 271,370,000원입니다.
또한 본건은 아파트가 아니라 판매시설로 이용 중인 근린시설이고, 제시된 실거래는 면적이 매칭되지 않아 직접 시세로 쓰기 어렵습니다. 여기에 세금 압류 확인까지 남아 있습니다. 결론적으로 이 사건은 “감정가의 49%”라는 숫자보다 임차인 인수 20,000,000원과 상가 자체의 실제 시장가치를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
