인천지방법원 2026타경80. 김포 운양동 풍경마을한강한라비발디 110동 15층 1504호로, 공부상 아파트입니다. 감정가는 616,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 431,200,000원입니다. 소유자 이준혁은 2018.03.21 매매를 원인으로 428,000,000원에 취득했고, 현재 말소기준권리는 2024.09.04 설정된 월곡새마을금고 근저당 채권최고액 528,000,000원입니다.
이 근저당 이후 설정된 아이앤유크레디트대부주식회사 근저당 18,000,000원과 케이비국민카드 가압류 53,221,837원, 국 압류, 서울신용보증재단 가압류 76,935,575원, 엠메이드대부 유한회사 가압류 20,043,083원 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경80 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1249-1 풍경마을한강한라비발디 110동 15층 1504호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 105.9775㎡ · 지상 16층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 이준혁 (2018.03.21 매매 · 거래가액 428,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 616,000,000원 / 431,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 월곡새마을금고 / 444,053,830원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.09.04 월곡새마을금고 근저당권입니다. 이보다 앞서 존재했던 한화손해보험·현대해상화재보험·한국스탠다드차타드은행·중소기업은행·현대캐피탈· 고흥군수산업협동조합 등의 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석 대상인 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하므로 등기상 낙찰자에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래보다 낮은 구간
풍경마을한강한라비발디는 857세대, 2013.06.26 준공 단지입니다. 대상 면적과 매칭되는 최근 거래 12건의 평균은 559,416,666원이고, 현재 최저가 431,200,000원은 그 평균의 77.1%입니다. 최신 거래는 2026.07의 532,000,000원으로, 현재 최저가는 이 거래금액보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 106.07㎡ | 10 | 532,000,000원 |
| 2026.07 | 106.07㎡ | 15 | 567,000,000원 |
| 2026.06 | 105.3㎡ | 16 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 105.98㎡ | 6 | 537,000,000원 |
| 2026.06 | 106.06㎡ | 9 | 535,000,000원 |
| 2026.06 | 105.3㎡ | 15 | 600,000,000원 |
| 2026.06 | 105.98㎡ | 13 | 575,000,000원 |
| 2026.05 | 105.98㎡ | 7 | 645,000,000원 |
| 2026.04 | 106.06㎡ | 13 | 530,000,000원 |
| 2026.04 | 106.06㎡ | 7 | 505,000,000원 |
| 2026.04 | 105.3㎡ | 15 | 670,000,000원 |
| 2026.04 | 105.3㎡ | 14 | 567,000,000원 |
| 평균 | 105.9775㎡ | 12건 | 559,416,666원 |
거래 범위는 450,000,000원~670,000,000원입니다. 현재 최저가 431,200,000원은 최근 거래 표본의 최저금액 450,000,000원보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 77.1% 수준입니다. 등기상 인수액이 0원이므로 현 단계에서는 최저매각가 431,200,000원이 실질취득 판단의 기본 금액입니다. 다만 임대관계가 확인되지 않은 만큼 이 가격 차이를 그대로 안전마진으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 431,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,712,000원 |
| 2. 근저당 · 월곡새마을금고 | 528,000,000원 | 424,488,000원 |
| 3. 근저당 · 아이앤유크레디트대부주식회사 | 18,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 53,221,837원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 76,935,575원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 20,043,083원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 696,200,495원 중 424,488,000원이 배당되고 271,712,495원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 월곡새마을금고의 신청채권 444,053,830원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 미배당 채권은 매수인이 인수하는 구조가 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 등기상 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 431,200,000원 | 424,488,000원 | 271,712,495원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 301,840,000원 | 296,814,240원 | 399,386,255원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 211,288,000원 | 207,529,968원 | 488,670,527원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 채권자의 손실 확대와 매수인의 권리 인수는 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 모담초중학교 북동측 인근이며 남측은 대단위 아파트단지입니다. 상가 등 편의시설 접근성이 양호하고 북동측으로 한강조류생태공원과 근접합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 김포골드선 운양역은 도보 15여분 거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 16층 건물의 15층으로, 위생·급배수·난방·지하주차장·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 이용. 공부상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 부정형 토지이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,547,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구·지구단위계획구역·토지거래계약에관한 허가구역 등의 지정 내용이 확인됩니다.
- 단지. 풍경마을한강한라비발디는 857세대이며 2013.06.26 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임대관계 미상으로 조사된 만큼 실제 점유자, 전입관계와 임대차 존재 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2024.09.04 월곡새마을금고 근저당권이 말소기준이며 이후 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 431,200,000원은 최근 12개월 평균 559,416,666원의 77.1%, 최신 거래 532,000,000원보다 낮습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 271,712,495원이 발생하더라도 제시된 배당 구조상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지이용 규제 확인. 고도지구·지구단위계획구역·토지거래계약에관한 허가구역 등 관련 사항을 입찰 목적에 맞게 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 남은 변수는 점유관계”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명료합니다. 월곡새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 1회 유찰로 616,000,000원에서 431,200,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 559,416,666원의 77.1%입니다.
다만 감정평가에서 임대관계가 확인되지 않았다는 점은 반드시 별도로 처리해야 합니다. 등기상 인수 0원과 현장 점유관계의 안전성은 같은 의미가 아닙니다. 따라서 이 물건은 등기권리와 가격은 긍정적이지만, 점유·임대차 확인이 최종 관문인 사건입니다.
