인천지방법원 2026타경30129. 이번 물건은 경기도 김포시 운양동의 더리버뷰 1층 101호입니다. 운양역 북동측 인근 상업지대에 있는 집합건물로, 공부상 용도는 병원이며 실제 이용상태는 공실입니다. 아파트와는 달리 수익성과 환금성이 주변 상권, 임차 수요, 공간 활용 가능성에 크게 좌우되는 물건입니다.

가격표만 보면 매우 크게 할인된 것처럼 보입니다. 감정가 17억 4,400만원에서 최저가 5억 9,819만원 수준까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 감정가는 현재 거래 가능한 시세와 같지 않습니다. 감정 당시의 가치와 지금의 임대수요 및 매매시장 사이에 차이가 클 수 있다는 점이 바로 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 기업은행 근저당

핵심 말소기준권리는 2021.08.27 설정된 중소기업은행의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 617,000,000원이고, 같은 날 설정된 을구 2번 607,000,000원, 을구 3번 405,000,000원의 근저당권도 있습니다.

이후 중소기업은행의 가압류 2건, 김포시 및 국세 관련 압류 2건, 경매개시결정이 등기되었습니다. 제공된 권리관계상 이들 담보권·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리가 소멸하는 것과 세금·관리비·점유 관련 비용이 모두 사라지는 것은 별개의 문제입니다.

② 가격 분석 — 감정가 34.3%의 착시

현재 최저매각가는 598,192,000원입니다. 감정가 1,744,000,000원의 약 34.3%로, 3회 유찰에 따른 가격 조정이 이미 크게 반영되어 있습니다.

이 표는 시세와의 차이가 아니라 감정가 대비 매각가격의 변화를 보여줍니다. 주변 동일 용도의 최근 매매 사례나 실제 임대료를 기준으로 한 검증이 없으므로, 현재 가격이 시장가치보다 저렴한지 또는 이미 적정 수준인지 확정하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 598,192,000원 가정)

집행비용은 매각대금의 약 1.4%로 추정했습니다. 채권액은 근저당권의 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 단순 집계한 값으로 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 순위 및 금액은 달라질 수 있습니다. 동일 금융기관의 채권 중복 산정 여부와 공동담보 관계도 원본 확인이 필요합니다.

현재 회차에서는 총 채권 기준 1,785,211,629원의 미배당이 발생하는 것으로 추정됩니다. 그러나 미배당 채권액과 매수인 인수액은 전혀 다른 개념입니다. 이 사건의 산정 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포골드라인 운양역 북동측 인근 상업지대에 위치합니다. 주변에는 상업용 건물, 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 교통시설과의 거리 및 편의성을 고려할 때 제반 교통여건은 비교적 양호한 편입니다.
• 건물. 2018.10.18 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물입니다. 위생·급배수, 소화전, 승강기 및 도시가스 인입설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 공부상 병원으로 등재되어 있습니다. 다른 용도로 사용하거나 분할 임대하려면 용도변경 가능성, 인허가 및 건축·소방 기준을 확인해야 합니다.
• 공실. 본건을 포함한 1층의 많은 상가가 공실이며 상권이 충분히 활성화되지 않은 상태로 평가되었습니다. 임차 수요와 임대료 형성에 불리한 요소입니다.
• 내부 구조. 101~102호 및 137~140호가 칸막이 없이 개방된 상태입니다. 호실별 독립 사용을 위해 경계 확인, 출입 동선, 공사 및 비용 검토가 필요합니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 고도지구, 공항 관련 제한구역, 상대보호구역 등 여러 토지이용 제한이 적용됩니다. 공시지가는 2,657,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 호실 경계 및 내부 공간의 실제 이용 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 현재 공실, 침체된 상권, 공부상 병원 용도 및 내부 통합 구조가 매수자와 임차인 확보에 제약이 될 수 있습니다. 재매각 기간과 보유비용을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 검증. 일괄매각목록 1·2·3의 정확한 부동산 표시, 각 호실의 소유권 및 대지권, 감정평가 대상과 매각 범위를 확인하세요.
• 현장 경계 확인. 101호·102호 및 인접 호실과 연결된 공간에서 실제 호실별 경계, 출입구, 설비, 독립 사용 가능 여부를 확인하세요.
• 공실·점유 확인. 현황상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 사업자등록, 임차인 신고, 현장 점유 및 인도 대상이 실제로 일치하는지 확인하세요.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권 3건에 연결된 102호·140호의 공동담보 관계와 실제 채무·배당관계를 확인하세요.
• 상권 조사. 운양역 인근 동일 용도 1층 상가의 최근 거래가격, 실제 임대료, 공실 기간 및 임차 수요를 확인하세요. 감정가 대비 할인율보다 실거래·임대수익 검증이 우선입니다.
• 용도 및 인허가. 공부상 병원 용도를 유지할지, 근린생활시설의 다른 용도로 활용할지 검토하고 건축·소방·주차 등 관련 기준을 확인하세요.
• 취득·보유비용. 취득세, 관리비 체납, 시설 보수, 칸막이 공사, 공실 유지비, 인허가 관련 지출까지 검토해 총투자비를 산정하세요.
• 압류 및 조세. 김포시와 국의 압류가 등기되어 있으므로 당해세, 조세채권의 우선순위와 배당관계를 별도로 확인하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 최저가가 418,734,400원 또는 293,114,080원으로 조정되는 경우에도, 독립적인 시장가치와 활용 가능성에 대한 검증이 선행되어야 합니다.
• 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 현황조사서와 특별매각조건을 입찰 직전에 대조하세요.

맺으며 — “가격이 크게 내려왔다 ≠ 안전한 투자”

김포 더리버뷰 101호는 감정가 1,744,000,000원에서 최저가 598,192,000원으로 내려온 3회 유찰 물건입니다. 중소기업은행의 2021.08.27 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되고 산정 인수액도 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.

하지만 투자 판단에서 더 중요한 사실은 현재 공실이며 상권이 충분히 활성화되지 않았다는 점입니다. 또한 여러 호실이 칸막이 없이 연결되어 있고, 일괄매각 범위와 공동담보 관계를 정확히 확인해야 합니다.

현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 최근 실거래와 실제 임대수익이 확인되지 않은 상태에서는 적정 응찰가도 신뢰성 있게 결정하기 어렵습니다.

결론은 권리 정리는 비교적 명확하지만, 가격 적정성과 환금성은 보류입니다. 일괄매각 범위·독립 사용 가능성·실제 임대수요가 입증되지 않는다면 추가 할인만으로 위험이 해결되지는 않습니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 싸게 낙찰받느냐보다 취득한 공간을 실제로 사용·임대·재매각할 수 있느냐입니다.