인천지방법원 2026타경30129. 김포시 운양동 더리버뷰 1층 101호로, 공부상 용도는 병원인 근린시설입니다. 소유자 김명재는 2021.08.27 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 798,382,672원입니다. 같은 날 중소기업은행 근저당 3건이 순차 설정됐으며, 그중 을구 1번 채권최고액 617,000,000원이 말소기준권리입니다. 을구 2번 607,000,000원, 을구 3번 405,000,000원과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 주의할 부분은 상가의 실제 환금성입니다. 감정평가 당시 101호·102호·140호는 모두 공부상 병원으로 등재돼 있으나 공실상태였고, 건물 1층의 많은 상가가 공실이라고 조사됐습니다. 현황상 101~102호와 137~140호 등 6개호는 내부 칸막이 없이 트여 있는 상태입니다. 따라서 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실과 별개로, 독립적 이용상태·임대수요·재임대 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30129 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 병원 · 현재 공실 |
| 소유자 | 김명재 (2021.08.27 소유권이전 · 거래가액 798,382,672원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,744,000,000원 / 854,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 1,447,433,398원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2018.10.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.08.27 을구 1번 중소기업은행 근저당 617,000,000원입니다. 같은 날 그 뒤로 설정된 을구 2번·3번 근저당과 2025~2026년의 가압류·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가 1,744,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 854,560,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 598,192,000원(34%), 4회 유찰 시 418,734,400원(24%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 감정평가에서 건물 1층의 많은 상가가 공실이고 상권이 활성화되지 못한 상태라고 적시됐습니다. 현재 공실인 병원용 근린시설이라는 점까지 고려하면, 가격 판단의 핵심은 감정가 할인율이 아니라 실제 임대수요와 재매각 가능성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 854,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,945,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 617,000,000원 | 617,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 607,000,000원 | 226,614,400원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 405,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 13,429,951원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 732,591,758원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권총액 2,375,021,709원 가운데 843,614,400원이 배당되고 1,531,407,309원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포골드라인 운양역 북동측 인근의 역세권 상업지대로, 주변에 상업용건물·오피스텔·아파트단지·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 교통시설과의 거리 및 편의성을 고려할 때 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 2018.10.18 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 더리버뷰의 1층 호실입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 인입설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 동측으로 각각 약 20미터 및 15미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 토지의 이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 2,657,000원/㎡입니다.
- 공실 리스크. 감정 당시 1층의 많은 상가가 공실이고 상권이 활성화되지 못한 상태로 조사됐습니다.
- 현황. 대상호를 포함한 101~102호, 137~140호 등 6개호가 내부 칸막이 없이 트여 있으며 공실상태입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 독립사용 상태 확인. 6개호가 내부 칸막이 없이 트여 있는 현황이므로 101호의 실제 경계·출입·설비·원상복구 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수요 확인. 공부상 병원이고 현재 공실입니다. 병원·근린시설 업종의 실제 임대료와 공실기간을 별도로 조사해 최저가의 적정성을 판단해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가의 49%라는 할인율은 크지만 비교 실거래가가 없으므로 할인율 자체를 시세차익으로 간주하지 않아야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 근저당·가압류에 큰 미배당이 발생하지만 제공된 권리관계상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공실 관리비 확인. 공실기간에 발생한 관리비와 공용부분 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장 상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 평가는 현장형
이 사건의 권리 결론은 단순합니다. 2021.08.27 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 대상은 현재 공실인 병원용 근린시설이고 건물 1층의 많은 상가도 공실입니다. 실거래 비교자료가 없는 상황에서 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 부여하기보다 임대수요·독립사용 상태·재매각성을 먼저 검증해야 하는 물건입니다. 권리는 합격이지만, 가격과 환금성은 현장 확인 후 판단할 사건입니다.
