수원지방법원 2024타경1604. 경기도 평택시 비전동 746-6 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 1층 주택 1가구, 2층 주택 1가구, 3층 창고이고, 건물은 연와조 슬라브지붕 및 경량철골구조 기타지붕의 3층 구조입니다. 말소기준권리는 2017.02.07 설정된 평택중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후의 가압류·근저당·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 실제 임차인 2명도 모두 말소기준일 이후 전입해 매수인이 보증금을 승계하는 대항력 임차인은 없습니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 515,324,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 176,756,132원, 즉 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 이는 감정가 대비 유찰폭일 뿐 시세 할인율과 같은 의미가 아닙니다. 이 사건은 주택만으로 구성된 단순 공동주택이 아니라 주택과 창고시설이 결합된 건물과 토지의 일괄매각이므로, 최저가가 크게 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 가점하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경1604 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 746-6 · 경기도 평택시 어인남로 3-2 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 주택 1가구 · 2층 주택 1가구 · 3층 창고 |
| 토지 | 202.6㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 중로한면 |
| 건물 | 연와조 슬라브지붕 및 경량철골구조 기타지붕 3층 · 사용승인 1996.07.22 · 증축 2009.05.28 |
| 소유자 | 박홍순 |
| 감정가 / 최저가 | 515,324,000원 / 176,756,132원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영란 / 80,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 재매각 · 매수신청보증금 20% |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2017.02.07 을구 6번 평택중앙새마을금고 근저당권입니다. 2024년 우리금융캐피탈 가압류, 신한카드 가압류, 김현임 근저당권 및 여러 경매개시결정은 모두 이 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 매수인 승계는 0원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강인순 | 2020.05.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영일 | 2024.03.05 | 100,000,000원 | 미상 | 2024.06.07 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 강인순은 2020.05.06, 박영일은 2024.03.05 전입으로 모두 2017.02.07 말소기준보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 이 사건의 매수인에게 보증금을 주장할 수 있는 대항력 임차인으로 보지 않으며, 승계액은 0원입니다.
③ 가격·배당 — 34.3% 유찰률과 ‘시세 할인’은 다르다
3회 유찰 회차의 최저가는 176,756,132원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 가격에 낙찰된다고 가정하면 실질취득도 176,756,132원입니다. 다만 감정가 515,324,000원의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론내릴 수는 없습니다. 가격 판단에서는 감정가 할인율과 실제 시장가치를 구분해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,756,132원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,274,586원 |
| 2. 근저당 · 평택중앙새마을금고 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 65,293,563원 | 65,293,563원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,132,851원 | 7,132,851원 |
| 5. 근저당 · 김현임 | 70,000,000원 | 49,055,132원 |
| 6. 경매개시결정 · 김영란 | 80,000,000원 | 0원 |
| 7. 우리금융캐피탈주식회사 | 미상 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 김정순 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
3회 유찰 회차 기준 총 채권액은 354,426,414원, 채권자 예상배당액은 173,481,546원, 미배당액은 180,944,868원입니다. 미배당 채권이 크더라도 그것이 곧 매수인의 인수채무를 뜻하는 것은 아니며, 이 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 주택 1가구, 2층은 주택 1가구, 3층은 창고입니다. 단순 주거 전용 물건이 아니라 주택과 창고시설이 결합돼 있습니다.
- 건물. 연와조 슬라브지붕 및 경량철골구조 기타지붕 3층으로, 사용승인일은 1996.07.22, 증축일은 2009.05.28입니다.
- 입지. 한광중·고등학교 남동측 인근으로, 주상용·상업용·주거용·교육시설·아파트·공원 등이 혼재한 기존 시가지 내 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 평택역과 국도가 있으며 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 토지. 202.6㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·자루형이며 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,062,000원/㎡입니다.
- 토지이용계획. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 주택 2가구와 창고가 한 건물에 함께 배치된 복합 이용형태이고 3회 유찰된 사건이므로, 감정가 할인폭만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이 사건은 재매각이며 매수신청보증금이 20%로 명시돼 있습니다. 일반적인 숫자로 착각하지 말고 입찰 준비금 기준을 정확히 확인해야 합니다.
- 임차인 현황 재확인. 강인순과 박영일 모두 대항력은 없지만 실제 점유상태, 임대차계약 내용, 확정일자 및 명도 가능성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 박영일 보증금. 100,000,000원의 보증금이 있으나 말소기준 이후 전입이므로 매수인 승계액은 0원입니다. 배당요구일은 2024.06.07이며 확정일자는 미상입니다.
- 기준 근저당 금액 대조. 2017.02.07 설정액 52,000,000원과 2020.03.02 변경액 19,500,000원 기록이 함께 있으므로 원본 등기와 배당기준을 대조해야 합니다.
- 복합용도 점검. 1·2층 주택과 3층 창고의 실제 이용상태, 증축 부분, 시설 상태를 확인해 가격 판단에 반영해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론내리지 말고, 실제 매수·매도 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 배당 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조에서 가장 중요한 숫자는 인수 0원입니다. 말소기준인 2017.02.07 근저당보다 두 임차인의 전입이 늦고, 후순위 가압류·근저당·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 보증금 100,000,000원의 박영일도 대항력 있는 인수형 임차인이 아닙니다.
반면 가격과 절차는 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 515,324,000원에서 3회 유찰돼 176,756,132원까지 내려왔지만, 이 34.3%라는 비율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 주택 2가구와 창고가 결합된 건물, 토지 일괄매각, 재매각, 매수신청보증금 20%라는 특징이 겹쳐 있습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수위험은 낮지만, 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵다”입니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
