인천지방법원 2026타경30238. 부천시 오정구 고강동의 성산사랑마을 가동 2층 202호, 철근콘크리트조 4층 건물에 자리한 다세대주택입니다. 실거래 비교 대상 면적은 59.87㎡이며, 건물 사용승인일은 2000년 12월 29일입니다. 현재 소유자는 정충선으로, 2020년 12월 23일 거래가액 195,000,000원에 소유권을 취득한 이력이 확인됩니다.
이 물건의 등기 흐름에서 눈여겨볼 부분은 신탁 이력과 말소기준권리입니다. 정충선 명의의 소유권은 한때 주식회사무궁화신탁으로 신탁되었지만, 2024년 7월 29일 신탁재산 귀속에 따라 신탁등기가 말소되었습니다. 같은 날 현대해상화재보험주식회사 앞으로 채권최고액 168,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 남영욱의 강제경매개시결정과 부천시 압류가 순서대로 들어왔습니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 명확한 편이지만, 최저가 220,000,000원은 실거래 가격과 비교해 부담스럽습니다. 게다가 임대관계가 확인되지 않아 실제 점유자를 현장에서 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30238 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 379-6 성산사랑마을 2층 202호 도로명: 경기도 부천시 오정구 역곡로490번길 43 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트조 4층 중 2층 202호 |
| 건물 / 비교면적 | 성산사랑마을 가동 · 10세대 · 실거래 비교면적 59.87㎡ |
| 사용승인일 | 2000.12.29 |
| 현재 소유자 | 정충선 (2020.12.23 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 말소기준권리 | 2024.07.29 현대해상화재보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 168,000,000원 |
| 경매 신청채권자 | 남영욱 · 청구금액 4,222,500원 |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
| 임대차 / 점유 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 · 실제 점유 확인 필요 |
| 명세서 참고사항 | 건물 외벽에 '가'동으로 표식 |
① 권리 흐름 — 현대해상 근저당이 말소기준
현재 유효한 말소기준권리는 2024.07.29 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 168,000,000원으로, 이 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 설정된 남영욱의 강제경매개시결정과 부천시 압류 역시 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.
② 시세 비교 — 신건 220,000,000원은 최근 평균의 125.3%
성산사랑마을가동의 실거래 비교 표본은 총 6건입니다. 전체 평균 거래금액은 177,166,666원이지만, 과거 거래와 높은 가격의 거래가 섞여 있어 이 수치만으로 현재 시세를 판단하기는 어렵습니다. 집계상 최근 12개월 평균은 175,600,000원(5건)이며, 거래 추세는 이전 구간 대비 -5.1%입니다.
특히 확인된 마지막 거래가 2024.10에 그칩니다. 따라서 175,600,000원도 2026년 11월 현재의 최신 실거래 평균으로 받아들여서는 안 됩니다. 현재 호가와 추가 거래 확인이 필요한 가운데, 제공된 거래 지표만으로도 신건 최저가를 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 59.87㎡ | -1 | 100,000,000원 |
| 2024.08 | 59.97㎡ | 1 | 205,000,000원 |
| 2024.08 | 59.97㎡ | 1 | 205,000,000원 |
| 2024.03 | 59.87㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2023.11 | 59.97㎡ | -1 | 128,000,000원 |
| 2021.08 | 59.71㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 집계 최근 평균 | — | 5건 | 175,600,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 177,166,666원 |
최신 거래인 2024.10의 100,000,000원은 지하 1층 거래입니다. 분석 대상은 지상 2층이므로 이 거래를 그대로 적용해 대상 물건의 시세가 100,000,000원이라고 단정하는 것도 적절하지 않습니다. 반대로 2024.03의 3층 240,000,000원이라는 고가 거래만 근거로 감정가 220,000,000원이 합리적이라고 판단하는 것 역시 위험합니다.
동일한 2층 거래로는 2021.08의 185,000,000원 사례가 있지만, 거래 시점이 오래돼 현재 가격을 대표하기 어렵습니다. 결국 현재 매각가의 적정성을 평가하려면 층별 가격 차이, 지하층 거래의 영향, 거래 시차를 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,880,000원 |
| 1. 근저당 · 현대해상화재보험 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 남영욱 | 4,222,500원 | 4,222,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 43,897,500원 |
| 매각대금 합계 | — | 220,000,000원 |
현대해상화재보험의 168,000,000원은 등기상 채권최고액으로, 실제 피담보채무 잔액을 확인한 금액은 아닙니다. 예상배당은 채권최고액과 신청채권자의 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
현재 신건 가격에 매각된다는 가정에서는 현대해상화재보험 근저당권에 168,000,000원, 강제경매 신청채권자인 남영욱에게 4,222,500원이 배당되고 소유자에게 43,897,500원이 남는 구조입니다. 예상 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 유찰별 시나리오 — 가격은 내려가도 자동으로 안전해지지 않는다
| 회차 | 최저가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 220,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 176,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 140,800,000원 | 34,193,700원 | 0원 |
1회 유찰하면 최저가가 176,000,000원으로 내려가지만, 이는 집계상 최근 실거래 평균인 175,600,000원보다 여전히 높은 수준입니다. 따라서 한 번 유찰됐다는 이유만으로 가격 메리트가 충분하다고 보기는 어렵습니다.
2회 유찰 가정에서는 최저가가 140,800,000원으로 낮아지고, 예상 채권 미배당액은 34,193,700원입니다. 그러나 말소기준권리와 후순위 채권의 미배당이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 해당 시나리오에서도 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 임대차, 세금, 점유 관련 부담이 확인되지 않았다는 전제는 변하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 고강초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 4층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감됐고, 샷시 창호와 위생·상하수도·난방설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다. 사용승인일은 2000.12.29입니다.
- 토지 및 도로. 토지는 세장형으로 공동주택 부지로 이용되며 남측 포장도로에 접합니다. 공부상 토지면적은 349.8㎡이고, 개별공시지가는 2,172,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 제2종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접합니다. 항공표면(진입표면구역), 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제사항이 확인됩니다.
- 토지거래허가. 감정평가상 외국인 등 대상 토지거래허가구역으로 기재된 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 예정 매각기일의 규제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 공부상 하자. 감정평가서에 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 사항도 표시되지 않습니다. 다만 외벽에 '가'동으로 표식된 점을 실제 호실 및 등기상 표시와 대조해야 합니다.
- 환금성. 10세대 규모의 소규모 다세대이며, 확인된 실거래 6건의 가격이 100,000,000원에서 240,000,000원까지 분포합니다. 지하층과 지상층의 차이가 포함된 범위이므로 평균의 대표성이 제한적이고, 거래 추세도 -5.1%로 하락 방향입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재검증. 신건 최저가 220,000,000원은 집계상 최근 실거래 평균 175,600,000원의 125.3%입니다. 전체 평균보다도 높은 가격이므로 감정가만 믿고 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 실거래 시점과 층 구분. 마지막 거래는 2024.10의 지하 1층 100,000,000원입니다. 대상은 지상 2층이므로 동일 층·유사 면적·유사 상태의 거래와 현재 매물 호가를 추가로 확인해야 합니다.
- 임대차·점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 거주자, 전입세대, 확정일자 및 임대차 존재 여부를 확인하고, 대항력이나 인수할 보증금이 있는지 별도로 검토해야 합니다.
- 등기부 재확인. 2024.07.29 현대해상화재보험 근저당권의 등기 상태와 2026.02.11 경매개시결정, 2026.05.26 부천시 압류의 후속 변동을 매각 직전에 확인해야 합니다.
- 부천시 체납사항. 압류 등기는 매각으로 소멸할 것으로 예상되지만, 당해세 및 법정 우선순위에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다. 체납액과 배당관계 확인이 필요합니다.
- 신탁 말소와 호실 확인. 주식회사무궁화신탁의 신탁등기는 2024.07.29 말소됐습니다. 신탁등기 말소 상태와 외벽 '가'동 표식, 등기·건축물대장·현장 호실의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 사용승인일이 2000.12.29인 다세대주택으로, 외벽 드라이비트 마감과 방수·누수·균열·설비 상태 등을 현장에서 확인해야 합니다. 실제 보수비용은 취득 판단에 반영해야 합니다.
- 관리비와 명도. 공동주택 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하고, 실제 점유자가 있을 경우 인도 및 명도에 필요한 절차와 비용을 검토해야 합니다.
- 유찰 후에도 가격 검증. 1회 유찰 가정가 176,000,000원은 최근 거래 평균 175,600,000원보다 여전히 높습니다. 2회 유찰 가정가 140,800,000원도 현재 시장가격과 물건 상태를 재확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전 최신 상태로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원이어도, 가격은 합격이 아니다”
부천 성산사랑마을 202호는 말소기준권리 이후의 등기상 권리가 소멸하는 구조로, 제공된 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 이전 신탁등기도 이미 말소됐으며, 현대해상화재보험 근저당권과 후순위 경매·압류의 관계 역시 비교적 명확합니다.
그렇다고 곧바로 안전한 투자라고 평가할 수는 없습니다. 임대관계가 미상이고 부천시 압류에 따른 체납 사항의 확인이 필요하기 때문입니다. 무엇보다 가격이 결정적입니다. 신건 220,000,000원은 집계상 최근 실거래 평균 175,600,000원의 125.3%이고, 거래 추세도 -5.1%로 하락 방향입니다. 10세대 규모 다세대주택이라는 특성과 마지막 확인 거래가 2024.10이라는 점까지 감안하면 가격과 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
1회 유찰 가격인 176,000,000원도 최근 거래 평균을 웃돌고, 2회 유찰 가정인 140,800,000원은 아직 확정된 매각가격이 아닙니다. 현재 결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하나, 신건 가격 메리트는 부족하며 임대차·시세 재확인이 필요하다는 것입니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 얼마나 내려가느냐보다, 확인 가능한 현재 시세와 실제 총취득 부담에 비해 충분히 낮은 가격에 취득할 수 있느냐입니다.
