인천지방법원 2026타경30238. 부천시 오정구 고강동 성산사랑마을의 4층 다세대주택 중 2층 202호입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택, 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 구조이며 사용승인일은 2000.12.29입니다. 현재 소유자 정충선은 2020년 매매가 195,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁됐다가 2024.07.29 신탁재산 귀속으로 다시 정충선 명의가 된 뒤 현대해상화재보험주식회사 근저당 168,000,000원이 설정됐습니다.
이 근저당이 현재 권리분석의 기준입니다. 2026.02.11 채권자 남영욱의 강제경매가 개시됐고, 2026.05.26 부천시 압류가 뒤따랐습니다. 두 권리는 모두 말소기준 뒤에 위치해 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 계산에서도 현재 매각가 220,000,000원 가정 시 채권자 배당 뒤 매수인 인수액은 0원으로 제시됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30238 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 379-6 성산사랑마을 2층 202호 · 도로명 역곡로490번길 43 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.87㎡ · 4층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 정충선 (2020.11.10 매매 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남영욱 / 4,222,500원 |
| 말소기준 | 2024.07.29 현대해상화재보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸형
현재 등기에서 핵심은 2024.07.29 현대해상화재보험주식회사 근저당입니다. 이후의 강제경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 과거 국민은행·오정농협·경서농협·우리은행 등의 근저당과 2013년 가압류, 무궁화신탁 명의 신탁등기는 이미 말소된 이력입니다.
② 시세 비교 — 신건 2.2억은 최근 시세 이상
성산사랑마을가동 동일·유사 면적 거래는 총 6건이 확인됩니다. 전용면적은 59.71㎡~59.97㎡이고, 대상 면적 59.87㎡와 면적 매칭이 이뤄져 있습니다. 최근 12개월 평균은 175,600,000원, 확인된 최신 거래는 2024.10의 100,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 59.87㎡ | -1층 | 100,000,000원 |
| 2024.08 | 59.97㎡ | 1층 | 205,000,000원 |
| 2024.08 | 59.97㎡ | 1층 | 205,000,000원 |
| 2024.03 | 59.87㎡ | 3층 | 240,000,000원 |
| 2023.11 | 59.97㎡ | -1층 | 128,000,000원 |
| 2021.08 | 59.71㎡ | 2층 | 185,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 177,166,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 175,600,000원 |
가격 판단은 전체 평균 177,166,666원보다 최근 12개월 평균 175,600,000원과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균의 125.3%입니다. 즉 평균보다 44,400,000원 높습니다. 전체 평균과 비교해도 124.2%이고, 최신 거래 100,000,000원과 비교하면 최저가가 120,000,000원 높습니다.
유찰 시나리오도 가격 판단에 참고할 수 있습니다. 1회 유찰 시 매각가 176,000,000원으로 최근 12개월 평균 175,600,000원보다 400,000원 높은 수준입니다. 2회 유찰 시에는 140,800,000원으로 낮아지지만, 확인된 최신 거래 100,000,000원보다는 여전히 높습니다. 따라서 단순히 “한 번 유찰되면 싸다”는 식으로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,880,000원 |
| 1. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 남영욱 | 4,222,500원 | 4,222,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,897,500원 |
220,000,000원 가정에서는 채권자 청구액 172,222,500원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 43,897,500원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 산정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고강초등학교 북서측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호이며 외벽은 드라이비트 등, 창호는 샷시 창호입니다. 사용승인일은 2000.12.29입니다.
- 토지·도로. 세장형 공동주택 부지로 이용 중이며 남측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,172,000원/㎡, 토지면적은 349.8㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로3류에 접합니다. 토지거래계약 허가구역 표기도 있습니다.
- 환금성. 성산사랑마을가동은 10세대 규모이고 확인된 거래는 6건입니다. 거래가는 100,000,000원부터 240,000,000원까지 편차가 크며 최근 흐름은 -5.1%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 금지. 인수액 0원은 권리상 장점일 뿐 가격 할인은 아닙니다. 신건 실질취득액 220,000,000원은 최근 12개월 평균보다 25.3% 높습니다.
- 유찰가도 시세 재검증. 1회 유찰가 176,000,000원은 최근 12개월 평균 175,600,000원보다 여전히 400,000원 높습니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 점유자·전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태에서 대항력 여부를 단정하면 안 됩니다.
- 부천시 압류 확인. 2026.05.26 부천시 압류는 등기상 말소기준 뒤 권리로 매각 소멸 표시가 있으나, 배당표는 당해세를 별도 반영하지 않은 산정이므로 실제 세금 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 동 표기 확인. 매각물건명세서 비고에는 건물 외벽에 ‘가’동으로 표식돼 있다고 기재돼 있습니다. 현장과 등기·건축물 표시를 대조해야 합니다.
- 거래 층 차이. 실거래 표본에는 -1층·1층·2층·3층 거래가 섞여 있으므로 대상 2층 202호의 상태와 층 차이를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격이 비싸면 보류”
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 정리하기 쉽습니다. 2024.07.29 현대해상화재보험 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 강제경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
그러나 투자 판단의 중심은 가격입니다. 신건 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균 175,600,000원보다 44,400,000원 높고 비율로는 125.3%입니다. 최신 거래는 100,000,000원이며 최근 거래 흐름도 -5.1% 하락입니다. 1회 유찰가 176,000,000원조차 최근 12개월 평균보다 조금 높습니다. 여기에 10세대 규모 다세대라는 특성과 임대관계 미상까지 감안하면, 권리는 통과 가능하지만 신건 가격은 보류가 이 사건의 핵심입니다.
