인천지방법원 2026타경30269. 부천시 원미구 원미동 건영빌라 4층 401호, 전용 61.95㎡의 다세대주택입니다. 이 물건의 현재 말소기준권리는 2009.09.17 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권 91,000,000원입니다. 이후 한국주택금융공사·중소기업은행·한국캐피탈 주식회사의 가압류와 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 매수인이 떠안는 금액은 예상배당상 0원입니다. 다만 임차인 목록은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 “임차인이 확실히 없다”고 단정하기보다는, 입찰 전 실제 점유자와 전입·확정일자 관계를 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30269 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 177-27 건영빌라 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 61.95㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 김명순 · 2015.05.06 매매 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 98,980,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 83,306,814원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2009.09.17 삼성생명보험주식회사 근저당권 91,000,000원입니다. 이후 2015년 한국주택금융공사 가압류 37,319,684원, 2021년 중소기업은행 가압류 20,054,246원, 2023년 한국캐피탈 주식회사 가압류 22,614,086원, 2026년 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰이어도 실거래와 거의 동일
건영빌라는 10세대이며 1997.06.28 사용승인된 것으로 나타납니다. 확인되는 동일 면적권 거래는 2021.06 1건으로, 전용 58.65㎡ 지하층이 100,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저매각가 98,980,000원은 이 거래금액의 99.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 58.65㎡ | -1 | 100,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 100,000,000원 |
감정가 202,000,000원과 비교하면 최저가는 절반 수준까지 내려왔지만, 실제 가격 판단에서 중요한 기준은 감정가 할인율이 아니라 확인되는 거래가격입니다. 현재 최저가와 실거래의 차이는 1,020,000원뿐이어서, “2회 유찰이라 크게 싸다”라고 보기는 어렵습니다. 게다가 거래 표본이 1건뿐이라 가격 판단의 불확실성도 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,181,640원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 2. 가압류 · 한국주택금융공사 | 37,319,684원 | 5,798,360원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 20,054,246원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 22,614,086원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 83,306,814원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 254,294,830원 중 예상 배당액은 96,798,360원이며, 미배당액은 157,496,470원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천북초등교 동측 인근이며, 주변은 단독주택과 다세대주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입은 가능하지만 막힌 도로로 차량 접근이 용이하지 않은 것으로 평가됐고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4~5미터의 진입로와 접하며, 토지 특성은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·도심 공공주택 복합지구·과밀억제권역 등에 포함되며, 공시지가는 2,212,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 아스팔트슁글 4층 건물이며 위생설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 10세대 규모이며 확인 거래가 1건뿐이고, 경매 평균 유찰 횟수도 2.0회여서 매도 가능가격은 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입세대, 확정일자 여부를 입찰 전에 확인합니다.
- 호실 특정. 개별현관문에 호수 표식이 없고 좌측 부동산이 401호라는 비고가 있으므로 현장에서 대상 호실을 정확히 특정합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 98,980,000원은 확인 실거래 100,000,000원의 99.0%입니다. 감정가 할인율보다 실제 매매 가능가격을 기준으로 응찰가를 정합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 69,286,000원, 4회 유찰 시 48,500,200원으로 제시돼 있어 회차별 가격 차이를 비교합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 예상 미배당액은 157,496,470원이지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·점유관계와 실제 거래 사례를 입찰 전 직접 대조합니다.
맺으며 — “반값 감정가”보다 실제 시세를 보라
이 물건은 감정가 202,000,000원에서 2회 유찰돼 98,980,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%라 강한 할인처럼 보이지만, 확인되는 실거래는 100,000,000원이고 현재 최저가는 그 99.0%입니다. 따라서 가격상 핵심은 감정가 대비 할인폭이 아니라 실제로 1억원 안팎에서 거래될 수 있는 물건인지입니다.
권리 쪽에서는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 예상 인수액이 0원이라는 장점이 있습니다. 반면 임대관계 미상, 제한적인 실거래 표본, 10세대 규모와 2회 유찰이라는 요소가 남습니다. 결론은 권리구조는 비교적 단순하지만, 현재 가격 메리트는 크지 않고 현장 점유·환금성 확인이 중요한 물건입니다.
